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cdri 기업분쟁연구소 Report : 부동한 허위과장 분양광고 관련 Ⅰ. 분양광고 믿고 계약하셨나요?  ‘복합쇼핑단지, 전철역, 영어학교 예정..’ 수분양자들을 유혹하는 분양광고들입니다. 그러나 광고는 광고일뿐,광고와 실제 조건이 다른 경우가 빈번한데요. 이로 인해 수분양자(입주예정자 또는 입주자)와 분양주체(건설사 등)간 법정공방이 줄을 잇고 있습니다.일반적으로 광고는 상거래 관행상 다소의 과장이 수반될 수 있는 것이지만, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 사실에 대해 허위 및 과장이 있는 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 허위∙과장광고로 분양계약을 체결한 경우, 표시•광고의 공정화에 관한 법률(이하’표시광고법’) 위반(표시광고법 제3조 제1항 제1호 및 제10조) 내지는 민법상의 불법행위(민법 제750조)에 의한 손해로서 배상을 받을 수 있는데요. 허위∙과장광고로 인한 기망의 정도 및 손해가 큰 경우라면 계약의 취소(내지 해제)가 가능할 수도 있습니다.  Ⅱ. 허위∙과장 광고에 대한 최근 판례1. 손해배상 사례가. 대법원 2009.8.20. 선고 2008다19355 판결 분양자가 정확한 사실을 확인함이 없이 모노레일 설치사업의 실현가능성을 부풀려 광고한 경우 허위•과장 광고에 해당하며, 분양계약의 교섭단계에 있는 사람들에게 광고를 통해 잘못된 정보를 제공한 경우 신의칙상 고지의무 등을 위반한 것으로서 민법 상 불법행위책임을 부담한다고 한 사례입니다. (다만 손해액이 분양대금의 15%에는 이르지 않는다고 판단하였습니다.)나. 대법원 2010.8.26. 선고2009다67979 판결 지자체의 승인이 나지 않은 상태에서 실현여부를 정확히 확인하지 않은 채 대형할인매장 예정부지라고 광고한 것은 소비자를 속이거나 잘못알게 할 우려가 있어 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 허위•과장광고에 해당하며,이는 분양자들의 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 등을 위반한 것으로서 민법상 불법행위책임을 인정한 사례입니다.다. 인천지방법원 2013.2.1. 및 8.18. 선고 판결 1) 2013.2.1.자 인천지법(14민사부) 판결은 영종하늘도시 한라비발디 아파트 건설사들의 제3연륙교, 제2공항철도, 학교3가지 부분의 광고가 과장광고에 해당한다고 보아, 표시광고법 위반 내지 민법상의 불법행위로 인한 재산상 손해(분양대금의 10%, 위자료 2% 등 12%)를 인정하였습니다(다만 계약의 취소 내지 해제는 인정하지 않음).2) 그러나 8.18.자 인천지법(13민사부)에서는 분양광고 중 제3연륙교, 학교와 관련된 광고는 허위•과장 광고에 해당되며 불법행위이지만 허위•과장 광고가 없었을 경우의 적정 분양대금 액수를 산정할 자료가 없음을 이유로 재산상 손해배상 청구는 기각하고 분양대금의 5%만을 위자료로 인정하여(수분양자들도 제3연륙교 건설이 어렵다는 정보를 언론보도 등을 통해 접할 수 있었던 점 감안), 수분양자들의 희비가 엇갈리게 되었습니다.2. 분양계약의 취소(분양대금 반환) 사례가. 서울고등법원 2012.1.13. 선고 2010나73170 1) 동대문상가 맥스타일의 분양시 ‘지하철 역이 상가 지하와 직통 연결되는 등 황금역세권이 된다는 광고’는 허위광고라고 인정한 사례이며, 고등법원은 맥스타일 조합이 2008년 4월 25일을 기준으로 수분양주 11명에게 사기로 계약을 체결했으므로 계약을 취소하고 분양대금 일체와 이자까지 반환하라고 확정하였습니다. 이 사건은 대법원 판결을 앞두고 있습니다.2) 위 판결로 인하여 다른 수분양자들 역시 맥스타일 조합과 시행사에게 소송을 제기하였고, 서울중앙지방법원은 2013.2.12. ‘동대문운동장 주변 지하공간이 서울시에 의해 '코엑스'처럼 개발될 예정이어서 특급 입지라는 광고’는 허위광고이며, 이에 분양대금인 약 176억원을 배상하라는 판결을 하였습니다.나. 서울지방법원 2012.3.14. 선고 2011가단 170258 판결 건설회사 분양영업팀 과장의 ‘기존 역 사이에 새로운 역 신설이 확정되어 높은 시세차익을 얻을 수 있고, 시세차익이 생기지 않으면 회사가 2,000만 원을 보장한다는광고가 허위광고에 해당하며, 기망에 의한 계약취소를 인정하였습니다.다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2011다56675–신촌 밀리오레 신촌 밀리오레 내 점포를 분양 당시, 분양대행사의 ‘경의선 복선화 사업으로 유동인구가 늘어나 최소 월 280만원의 임대수익을 올릴 수 있다는 광고’가 허위광고라고 판단하였고,분양사와 분양대행사의 기망행위로 인한 계약취소를 인정하였습니다. (다만 임대에 해당하는 위 계약이 ‘등기분양에 버금가는 효력’이 있다거나, ‘취득세, 등록세가 면제되고, 양도세 부담도 적다’는 내용의 광고 및 ‘월임대료가 없다’는 내용의 광고에 대해서는 기망행위라고 인정하지 않았습니다.)Ⅲ. 검토주류적인 대법원 판례는 수분양자들에게 계약 취소(분양대금 반환)를 인정하기 보다는 ‘분양대금의 일부에 대한 손해배상’을 인정해 주는 것으로 나타나고 있기 때문에, 손해배상 인정액수가 수분양자들이 요구한 분양대금과는 많은 차이가 있는 것이 통상적입니다.이러한 판례의 태도는, 분양 당시 사업시행자나 해당 지자체가 도로나 학교 등 기반시설 계획을 적극적으로 발표했다가도, 경제사정 등의 변화로 사업계획을 변경하는 사례가 많은 점, 수분양자들도 실현이 어렵다는 것에 대한 인식이 가능한 점 등을 고려한 것으로 보입니다.그렇지만 수분양자들의 입장에서는, 분양광고의 내용들이 분양계약을 좌우하는 중요한 사항인 것이므로, 허위•과장광고로 인한 분양계약의 취소 내지는 인정 배상액의 증가추세가 계속되어야 할 것입니다. 아파트 분양계약시에 분양광고에 대한 판단에 더욱 신중하시기를 바랍니다. 정리 : 한혜선 변호사 hhs@cdri.co.kr 기업분쟁연구소(cdri) 소장 조우성 wsj@cdri.co.kr