미국 연간 임대료 인플레이션이 급격히 하락할 예정입니다.

[이매진]

미국 연간 임대료 인플레이션이 급격히 하락할 예정입니다.

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Year-Over-Year Rent Inflation Is About to Fall Sharply

2024년 9월 8일

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오후 6시 30분

•

12개의 댓글연간 임대료 인플레이션이 급격히 떨어질 예정입니다.

•

경제학

필라델피아 연방 전체 세입자 회귀 임대료 지수는 임대료 상승이 급격히 둔화되고 있으며, 심지어 감소할 수도 있음을 시사합니다.

BLS 및 Philadelphia Fed의 데이터, Mish의 차트

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차트 노트

• ATRR은 Philadelphia Fed 경제학자들이 BLS와 협력하여 만든 지수입니다. 새로운 임대에만 기반한 결함 있는 모델과 달리 새로운 임대와 기존 임대를 모두 포함합니다.
• 임대료는 BLS가 측정한 비소유자 거주 임대료, 전형적인 아파트 임대료입니다. 1차 거주지 임대료라고 합니다.
• OER은 Owners' Equivalent Rent의 약자입니다. 이는 BLS가 가구 없이, 공공 서비스 없이 자신의 집을 임대하는 데 지불할 임대료를 측정한 것입니다.

대중적인 신화와 달리 BLS는 가격을 결정하는 데 주택 소유자의 추정치를 사용하지 않습니다. BLS는 가중치를 설정하는 데 주택 소유자 추정치를 사용하지만 지수는 사용하지 않습니다.

임대료와 OER은 BLS 평활화로 인해 매우 뒤떨어진 측정치입니다. 이는 사람들이 1년 선불이 아닌 월 단위로 임대료를 지불하기 때문입니다.

ATRR은 임대료와 OER에서 4분의 1로 앞서고 있습니다.

임대 방법의 얽힘 풀기

BLS는 백서 Disentangling Rent Index Differences: Data, Methods, and Scope 에서 다양한 방법의 리드-래그 문제를 잘 설명하고 있습니다.

눈에 띄는 임대료 증가 지수는 종종 임대료 인플레이션에 대해 현저하게 다른 측정치를 제공합니다. 우리는 반복 임대료 지수 방법론을 사용하여 노동통계국(BLS) 임대료 미시데이터에서 새로운 지수를 만들고 이 불일치가 모든 세입자의 평균 임대료 증가에 비해 새로운 세입자의 임대료 증가의 차이로 거의 전적으로 설명된다는 것을 보여줍니다. 새로운 세입자의 임대료 인플레이션은 공식 BLS 임대료 인플레이션보다 4분기 앞서 있습니다.

이러한 대체 임대료 측정치가 훨씬 더 뜨거운 이유는 무엇일까요? 이러한 측정치가 임대 시장의 여러 세그먼트에 초점을 맞추기 때문에 차이가 나는 것일까요? CPI 임대료 샘플은 미국 도시의 임대 주택 재고를 완벽하게 대표합니다. 반면 Corelogic Single Family Rent Index(SFRI)는 주로 Multiple Listing Service(MLS)에 광고하는 상위 계층의 단독 임대 주택을 다루고 MRI는 제한된 수의 도시에 있는 대형 아파트 단지를 다룹니다(Ambrose et al. 2018).

이 논문은 Zillow와 다른 새로운 임대 조치가 엄청나게 뛰어오르던 2022년 10월에 작성되었습니다. 지금은 그 반대가 일어나고 있습니다.

2024년 2분기 연간 5대 임대료 지수

Zori는 Zillow Observed Rent Index의 약자입니다. Apt List는 Apartment List입니다. NTR은 모든 세입자의 리드 차트와 달리 새로운 세입자만을 측정하는 Philadelphia Fed 구성 요소입니다.

Zillow와 Apartment List의 리드타임은 1년 이상이지만, 매우 높은 편입니다.

인플레이션주의자들은 실수로 2021년에 임대료가 17.8% 인상될 것이라고 소리쳤습니다. 그리고 디플레이션주의자들은 2년 전부터 연준이 금리를 인하해야 한다고 소리치기 시작했습니다.

아이러니하게도, 다른 측정 기준은 너무 결함이 많아서 BLS 측정 기준이 훨씬 더 나은 듯하지만, 더 뒤떨어져 있습니다. 정말 웃기네요.

Zillow와 Apartment List와 같은 대체 측정 방법의 문제점은 전체 인구의 10%만이 1년 동안 이사를 하는데도 불구하고 이런 측정 방법은 새로운 임대만 나타낸다는 것입니다.

이는 전체 시장을 전혀 반영하지 않는 엄청난 폭등과 그에 따른 하락을 초래합니다. 기존 세입자의 임대 계약보다 증가와 감소가 더 많이 변하기 때문입니다.

Zillow와 Apartment List의 연간 상승 기울기는 재밌습니다. 또한 Apartment List는 연간 가격이 -0.8%인 반면 Zori는 +3.4%, NTR은 -1.1%라고 합니다.

이 중에 맞는 게 있나요?

NTR 신뢰 범위 2024 Q2

새로운 임대 측정의 신뢰성이 떨어지는 또 다른 이유는 필라델피아 연방준비은행 NTR 데이터의 신뢰 범위가 -3.53%~+1.32%라는 점입니다.

저는 이 모든 새로운 임대 정보를 원래 있어야 할 곳에 버리거나 적어도 데이터 가중치를 10% 이내로 하는 것이 좋다고 생각합니다.

이제 CPI 측정의 진정한 선행 지표(비록 변동성이 있지만)인 ATRR로 돌아가 보겠습니다.

모든 세입자 회귀 임대료 지수 vs CPI 분기별

이 차트는 제가 일어나서 "와, 넬리!"라고 외치게 만든 차트예요.

분기별 ATRR 측정은 내가 좋아하는 것보다 변동성이 더 크지만, 빠르게 평균 회귀하고 있습니다. 변동성은 시간이 지남에 따라 신뢰 범위가 개선되는 NTR 구성 요소 때문이라고 생각합니다.

다시 한번, 임대료와 OER에 대한 ATRR의 리드타임이 약 1/4임을 주목하세요. 이것은 매우 유용합니다.

모든 세입자 회귀 임대료 지수 vs CPI 임대료 지수 2024-Q2

NTR은 3분기 전에 정점을 찍었습니다. ATRR은 1분기 전에 정점을 찍었습니다. 이 두 지표를 합치면 곧 임대료와 OER이 평평하거나 약간 감소할 것으로 보입니다.

ATRR이 임대료보다 OER을 더 면밀히 추적하는 이유는 잘 모르겠지만 CPI에서 OER이 차지하는 비중이 크다는 점을 감안하면 CPI의 향방을 예측한다는 측면에서는 좋은 일입니다.

OER은 26.8%의 가중치를 가진 CPI의 가장 큰 구성 요소입니다. 주거용 부동산 임대료에 7.6%를 더하면 CPI의 3분의 1이 됩니다.

임대료 인플레이션의 급속한 냉각

위 자료를 바탕으로 저는 임대료와 OER 모두에서 CPI 연간 측정치가 빠르게 냉각될 것으로 예상합니다.

저는 9월 11일 다음 CPI 보고서에서 이런 일이 시작될 것이라고 생각합니다. 그렇지 않다면 10월이겠죠. 이것이 제가 이번 달에 Fed가 50베이시스포인트를 인하할 것으로 예상했던 이유 중 하나입니다.

월요일에 CPI 추정치에 대한 몇 가지 숫자를 제시하겠습니다. 저는 경제 예측의 하위권, 아마도 가장 낮은 수준에 있을 것으로 예상합니다.

언제나 그렇듯이, 나는 쉽게 틀릴 수 있다. 가장 가능성 있는 방법은 다시 한 번 일찍 시작하는 것이다. 왜냐하면 이 데이터는 매우 설득력이 있기 때문이다.

경기 침체와 일치하는 것들

• 9월 3일:  건설 지출 증가율 5월 둔화, 6월 중단, 7월 마이너스
• 9월 5일:  Fed Beige Book은 12개 연방 지구 중 9개에서 경제가 침체되거나 감소하고 있음을 보여줍니다.
• 9월 6일:  급여 보고서: 제조업 일자리 24,000개 감소, 정부 일자리 24,000개 추가, 큰 부정적 수정

저는 다음 CPI 보고서가 나올 때까지 채권을 단기적으로 매수하지 않을 것입니다.

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미쉬