＜콩트(conte)＞『전세사기 피해』 / 靑山 손병흥

[스피치짱]

<콩트(conte)>

『전세사기 피해』

 靑山 손병흥

 전세 사기는 단순히 돈을 잃는 것을 넘어, 정신적인 고통과 삶의 기반까지 뒤흔드는 아주 심각한 범죄이다.

 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말하는 전세사기가, 최근 몇 년간에 걸쳐 피해자들이 급증하고 있는 실정인데, 2025년 5월 기준으로 전세사기 피해자는 약 3만 400명에 달하고 있으며, 피해 금액은 3조 7,861억 원에 이른다고 한다.

 그럼에도 불구하고, 최근 들어 우리 사회를 뒤흔들고 있는, 주거 문제 중 하나가 바로 ‘전세사기’인데, 안타깝게도 여전히 한순간에 삶의 터전을 쉽사리 잃게 되는 불미스러운 소식들이, 연일 끊이지 않고 있음도 주지의 사실이다.

 더군다나 하루가 다르게 전세 가격이 매우 폭등하거나 급변을 하며, 시장 상황마저 불안정해지면서부터는, 내 소중한 보증금을 지키기 위해서라도, 그야말로 밤잠을 설치는 분들이 점차 늘어나고 있다고는 하지만, 그럴수록 더욱 교묘하고 지능적인 사기 수법들이 등장하고 있는 상황과 실정 인지라, 그 어느 때보다 더욱 더 철저한 사전 대비책이 필요한 시점으로 보아진다.

 따라서 이런 위험을 과연 어떻게 피할 수 있을까 하는 방안을 터득해야만 할 것인데, 사회초년생이나 부동산 계약과 거래에 대한 경험이 없는 문외한일수록, 그 누구보다도 가장 확실한 전세 사기의 주요 유형들을 정확히 파악하고, 그에 맞는 긴요한 예방책을 미리 숙지해둠으로써, 소중한 보증금을 지키려는 첫걸음을 내디딜 수가 있다.

 통상적으로 몇 가지 핵심 유형들을 분류한 각각의 위험성과, 그에 따른 중요한 예방법을 간추려보면 다음과 같다.

 먼저 본격적인 사기 유형 분석에 앞서, 최근에 왜 이렇게 전세사기 피해가 급증했는지 간략하게 짚어본다면, 그 무었보다도 가장 큰 원인은, ‘주택 가격 하락과 전세가율 상승’에 있더고 볼 수가 있다.

 이를테면 집값이 천정부지로 한없이 계속 오를 때에는, 비록 전세보증금이 집값의 대부분을 차지해도 그 위험성이 크게 부각 되지가 않았지만, 집값이 하락하기 시작하면서부터 전세보증금보다 집값이 낮아지는 ‘깡통전세’가 속출하기 시작했고, 이는 세입자들이 이내 보증금을 돌려받지 못하는 상황으로까지 이어졌다.

 더욱이 복잡한 부동산에 관한 등기 시스템과, 임대차 관련 법률들을 일반인이 모두를 다 이해하기가 어렵다 보니, 이 틈을 타서 사기꾼들이 세입자의 불안감을 이용해 접근하는 경우들도 많아졌다.

 우선 최근 들어서 전세사기 피해의 대부분을 차지하는, 가장 흔하고 위험한 유형인 ‘깡통전세’는, 주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이, 집값의 80%를 넘는 경우를 일컫는다.

 이러한 비율이 높을수록 위험성이 커지며, 특히 집주인이 여러 채의 주택을 소유한 채 전세보증금으로 집을 사들이는, 이른바 ‘갭투자’ 방식과 맞물려 발생하는 경우가 많다.

 만약 해당 주택이 경매로 넘어간다거나 집주인이 파산할 경우에, 경매 낙찰가가 전세보증금보다 현저히 낮게 형성이 되어 고스란히 피해를 입게 되므로, 세입자의 전세보증금은 후순위로 밀려나, 보증금 전액 또는 상당 부분을 회수하기가, 매우 어려운 위험성이 도래한다.

 그러므로 계약 전에 해당 주택의 매매 시세와 전세 시세를 정확히 파악하여, 전세가율이 80%를 넘는다거나 터무니없이 높지는 않은지를 반드시 확인해야만 한다.

 이를 위한 확인 방법은, 국토교통부의 실거래가 공개 시스템이나, 인근 부동산의 시세 등을 참고하여 활용하면 된다.

 또한 집주인의 채무 확인을 알아보기 위해서라도, 계약 전에 대출 상환 여부의 확인과 함께, 서류에서 근저당권이 말소되었는지 ‘등기부등본’을 꼼꼼히 살펴보고, 해당 주택에 설정된 근저당권(대출) 금액을, 반드시 재확인해야 한다.

 그러하므로 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 운영하는, 전세보증금 반환보증 보험에 반드시 가입을 해야만 한다.

 그 외 실제 집주인이 아닌 신분증 위조나 위임장 위조 등을 통한, 가짜 임대인과 전세 계약을 맺게 되는 사기 유형의 묘한 수법으로 세입자를 속인다거나, 심지어 부동산 공인중개사가 집주인과 짜고, 계약금이나 보증금을 가로챈 후 잠적하는 수법의 사기를 벌이는 경우까지도 발생하고 있는 실정이다.

 이를 예방하기 위해서라도, 반드시 등기부등본에 명시된 실제 소유자의 신분증과 본인의 신분증을 대조하여 확인해야만 하는데, 이러한 경우에는 신분증 진위 확인 앱(정부24 앱 등)을 활용한다거나, 민증 1382 등을 통해서 그 위조 여부를 확인하는 것이 좋다.

 만약에 집주인이 아닌 대리인과 계약할 경우라고 한다면, 위임장에 명시된 집주인의 연락처로 직접 전화를 하여, 계약 의사를 최종적으로 확인하는 것이 더 안전한 방법이다.

 아울러 계약금 및 잔금 송금은, 반드시 등기부등본상의 집주인 본인 명의 계좌로 직접 송금해야만 하며, 대리인이나 공인중개사 명의의 계좌로는 절대 송금을 해서는 안 된다.

 나아가 등기부등본에 ‘신탁 등기’가 되어 있는 것을, 세입자가 제대로 확인하지 못하여 발생하는 사기유형도 있는데, 신탁회사가 주택의 소유권을 가지고 있음에도 불구하고, 실제 집주인(위탁자)과 전세 계약을 진행하게 만드는 수법을 말한다.

 만약 신탁회사의 동의 없이 집주인과 계약을 했다고 한다면, 해당 계약은 법적 효력이 없어 보증금을 돌려받기 매우 어려워지는데, 이는 신탁회사가 임차인의 보증금을 책임질 의무가 없기 때문이기에, 집주인이 아닌 신탁원부에 기재된 ‘신탁회사’와 직접 계약을 하거나, 최소한 신탁회사로부터 임대차 계약에 대한 사전 동의서를 서면으로 받아야만 한다.

 특히 집주인이나 사기꾼이 한 주택에 대해 여러 유형의 계약을 동시에 맺는 경우도 있는데, 예를 들자면 실제 집주인과는 월세 계약을 하고, 세입자에게는 전세 계약을 하는 식으로 진행되는 사기의 유형이다.

 이른바 집주인이 하나의 주택을, 동시에 2명 이상의 임차인과 전세 계약을 하는 중복계약(다중계약)의 사기 유형인데, 이는 먼저 입주하여 전입신고와 확정일자를 받은 임차인만 법적인 보호를 받을 수 있기 때문에, 그야말로 후순위 임차인들은 보증금을 떼일 위험성이 매우 높다.

 이를 예방하기 위해서라도 계약 전에 필수적으로 해당 부동산의 모든 서류(등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등)를 발급받아, 소유자 정보와 담보 설정 여부나 주택의 현재 상태 등을 면밀히 확인을 해야 한다.

 그런데 말이다. 우리 모두에게 닥칠 수 있는 현실적인 위협요소들과 유형이나 예방책들을, 그저 단순히 귀찮고 성가시며 번거롭다고 생각하여, 좀 더 꼼꼼하게 숙지를 하거나 모든 확인 절차를 철저히 따르지 않아서, 근래에 소중한 전세보증금을 충분히 지키지 못한 어느 젊은이가 있었다.

 이런 부류의 피해자로부터 한국토지주택공사(LH)가, 우선매수권을 양도받아 경·공매로 매입을 하고 있는데, 자그마치 그 주택 수가 이미 4000호를 넘겼다고 한다.

 물론 국토교통부에서도 지난 11월 한 달간, 총 3차례의 전세사기피해지원위원회 전체회의를 열었고, 1624건을 심의해 이 중 765건에 대해 전세사기 피해자 등으로 결정을 하였다고 한다.

 그나마 불행하게도 요건 미충족으로 부결이 됐다고 하는데, 이와 같이 보증보험 및 최우선변제금 등으로 보증금 전액 반환도 가능해져, 그 적용에서 제외되거나 기각이 된 피해자도 많았다고 한다.

 이로써 2023년 6월 ‘전세사기피해자법’ 시행 이후로, 누적 결정 건수가 3만5246건으로 늘었으며, 긴급 경·공매 유예 협조요청 결정도 누적 1076건이나 되었다고 알려졌고, 주거와 금융이나 법적 절차 등을 지원한 건수는, 총 5만1534건으로 집계가 됐다.

 불행 중 다행히도 전세사기피해자로, 이미 결정을 받지 못한 임차인일지라도 이의신청이 가능하며, 기각된 경우에도 사정변경 시 재신청을 통해, 전세사기 피해자로 결정받을 수 있다는 말에, 나름 희미하게나마 한 가닥의 기대치를 가졌다고 하였다.

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