서울‧경기의 인구이동특성과 부동산 시장 - 임형백 성결대학교 교수

[청출어람]

서울‧경기의 인구이동특성과 부동산 시장

성결대 지역사회과학 | 2011.10.18 10:18

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임형백 성결대학교 교수

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「2010 인구주택총조사」에서 나타난 한국의 인구이동특성 중, 서울ㆍ경기도를 바탕으로 부동산 시장과의 연관성을 살펴보자.

첫째, 주택의 과잉공급이다. 부동산114는 2005년과 2010년도 통계청의 인구주택총조사 데이터를 분석한 결과 5년 동안 전국의 주택 숫자는 13.12% 늘어난 반면, 인구는 2.75% 증가하는 데 그쳤다고 11일 밝혔다. 주택은 2005년 1천562만3천가구에서 2010년 1천767만2천가구로, 인구는 같은 기간 4천727만8천명에서 4천858만명으로 각각 늘어났다는 것이다. 

주택 수가 10만 가구 이상 증가한 광역시도는 경기(58만9천가구), 서울(29만8천가구), 경남(13만9천가구), 경북(12만7천가구), 충남(12만2천가구), 인천(12만1천가구), 대구(10만7천가구) 등 모두 7곳으로 이 중 서울(-0.26%), 경북(-0.29%), 대구(-0.74%)는 오히려 인구가 줄었다. 

이들 7개 지역 가운데 경남을 제외한 6개 지역은 같은 기간 미분양 주택이 늘어난 것으로 나타나 주택 공급량이 지나치게 많았다는 분석이다. 경기는 최근 5년간인구 증가율이 9.26%로 전국 최고를 기록했지만, 주택 숫자가 324만8천가구에서 383만7천가구로 18.13% 늘어 미분양이 확산됐다.

국토해양부에 따르면 지난해 11월 현재 지역별 미분양 주택 숫자는 2005년 11월에 비해 경기 1만4천660가구, 대구 1만2천290가구, 경북 5천951가구, 충남 5천247가구, 인천 2천661가구, 서울 2천405가구가 각각 증가했다.

국토해양부는 2010년 한 해 동안 철거 등으로 사라진 주택(멸실주택)이 전국에서 6만 2,485가구였다고 밝혔다. 지역별로는 수도권이 2만3,800여 가구, 지방이 3만8,700여 가구로 집계됐다. 건물 유형별로는 단독주택이 4만 5,000여호로 전체의 72%에 달했고, 다가구주택(11.7%), 아파트(11.4%), 연립(2.7%), 다세대(2.2%) 주택 순으로 나타났다.

부동산 114와 국토해양부의 통계에 의하면, 지난 5년간 주택증가율이 인구증가율은 5배가 넘는 것이다. 더구나 이러한 주택과잉공급 상황에서 멸실주택은 대부분 단독주택이고 공급되는 주택은 대부분 아파트인 상황이다.

둘째, 서울과 경기도 인구의 강한 이동성이다. 서울시민 중 서울에서 출생한 사람 45.6%로 가장 많고, 전남에서 출생한 사람이 8.1%, 경기도에서 출생한 사람이 7.9%이다. 경기도는 경기도에서 출생한 사람이 38.5%로 가장 많고, 서울에서 출생한 사람이 18.9%, 전남에서 출생한 사람이 6.6%였다.

서울, 경기도의 경우 해당 자치단체에서 출생한 사람(자기지역 출생인구)이 50%가 되지 않는 것이다. 서울과 경기도로 인구가 유입되는 가장 큰 원인은 직업과 교육환경이다. 따라서 서울과 경기도 주민들은 ①가구주의 보다 나은 직업과 ②자녀의 보다 나은 교육환경을 따라서 동일한 시군구 뿐만 아니라 타 시군구로 이주할 가능성이 더 강하다고 볼 수 있다. <그림 1>에서 나타나듯이 서울과 경기도의 ‘5년 전 거주지 기준 전입 및 전출인구’는 다른 광역자치단체와 비교하여 확연히 높다.

<그림 1> 5년 전 거주지 기준 전입 및 전출인구(2010)

따라서 이러한 인구는 현재의 거주지에 대한 애착이 상대적으로 약하며, 보다 나은 직업과 교육환경을 찾아서 다시 이주할 가능성이 높기 때문에, 이들의 부동산에 대한 투자도 재테크의 성격이 강할 수 밖에 없다.

한편, 대도시의 순유출이 1990년 서울에서 시작되어, 시차를 두고 부산(1995년), 대구 및 울산(2000), 광주(2005) 순으로 이어지는 형태를 보이고 있다. 더구나 5년 전 거주지 기준으로 시도 간 순유출 인구는 서울이 38만 4천 명으로 가장 많다. 1년 거주지 기준으로 시군구 경계를 벗어난 이동자는 6.5%이고, 5년 거주지 기준으로 시군구 경계를 벗어난 이동자는 18.9%이다. 서울의 인구는 오히려 줄고 있으며, 1년내에 이동하는 인구는 많지 않다.

〈표 1〉 2005년을 기준으로 본 2011년 인구이동 결과

더구나 수도권의 부동산 시장은 지방과는 다른 시장이며 그 동안 부동산 버블상태였다. 서울은 인구가 유출되고 부동산 가격은 과대평가되어 있고, 경기도는 서울의 부동산 시장의 영향을 강하게 받으며 주민들의 이동성향이 강한 곳이다. 제주도의 출생 시군구에 거주하는 비율이 72.9%로 가장 높은 반면, 경기도가 25.1%로 가장 낮다. 따라서, 현재와 같은 부동산 불경기 속에서 서울과 경기도의 주민은 부동산 구입에 소극적일 수 밖에 없다.

<그림 2> 2008-2011 실거래가전세가 증가율(단위: %)

셋째, 서울과 경기도의 직장과 주거지가 일치하지 않는 ‘직주불일치’ 현상이다. 5년 전 거주지를 기준으로 수도권은 강원도에서의 전입이 11만 5천 명으로 가장 많고, 충청남도로의 전출이 17만 3천 명으로 가장 높다. 

5년 전 거주지를 기준으로, 수도권으로 이동한 인구는 여자가 50.9%, 연령은 30대가 28.5%, 교육정도는 대학교가 33.5%였다. 다만 서울은 20대의 비율이 더 높았다. 한편 5년 전 거주지 기준으로, 수도권에서 수도권 밖으로 이동한 인구는 남자가 50.8% 30대 연령이 29.8%, 교육정도는 대학교가 31.2%였다. 그러나 수도권으로 이동한 인구의 특성을 고려할 때, 이들의 주택구매력(housing affordability)은 높지 않을 것으로 판단된다.

따라서 이들은 서울에서 전세나 월세를 살거나, 서울에서 전세나 월세를 살 여건이 안될 경우 경기도에서 전세나 월세를 살면서 통근ㆍ통학할 확률이 높다. <그림 3>에서 나타나듯이 2010년 통근ㆍ통학하는 인구의 10% 이상이 서울로 통근ㆍ통학하는 시군구는 18개에 달한다. 부동산1번지에 따르면 탈서울 전세난민들이 선호하는 경기도의 화성(31.95%), 용인(30.95%), 오산(30.89%), 하남(30.62%)은 2년간 전세값이 30% 이상 오른 것으로 나타나, 이를 뒷받침하고 있다. 

경기도에서 전세로 살다가 전세금이 올라 오히려 서울로 가서 월세를 살거나, 수도권에서 더 낮은 전세금을 찾아 더 외지로 나가는 사람의 비율은 높지 않을 것이다.

<그림 3> 서울로 통근ㆍ통학하는 비율(2010)

넷째, 통근ㆍ통학의 거리이다. 매일 다른 시도에서 서울로 81만 9천 명이 통근ㆍ통학하고, 이로인하여 서울의 주간인구지수가 108.6명으로 전국에서 가장 높다. 서울 중에서도 중구는 348.1로 주간인구가 상주인구의 3.5배에 달한다. 종로의 215, 강남의 182, 서초의 140보다도 높은 수치이다. 경기도는 주간인구지수가 92.7로 가장 낮고, 광명시는 79.1로 전국에서 가장 낮다.

통근ㆍ통학 평균 소요시간이 가장 긴 지역은 서울로 41.2분이며, 경기도 38.7분이다. 이용교통수단별 평균 소요시간은 승용차는 32.2분, 시내버스 등은 37.3분, 전철ㆍ지하철은 61.0분, 고속시외버스는 84.5분이다. 또 단일교통수단을 이용하는 비율이 93.1%에 달하는 것으로 나타났다.

〈표 2〉 2010년 시간소요별 통근통학인구

따라서 통근ㆍ통학하는 인구는 전철ㆍ지하철, 버스 등 대중교통의 연계가 편리하고 직장에서 1시간 거리내에 거주지를 마련할 확률이 높다.

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10․26서울시장 선거와 부동산 공약

국민대 부동산학과 | 2011.10.11 16:26

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강병기 국민대 부동산학교수

저자 칼럼 더보기

1. 들어가는 글

지난 8월 26일 오세훈 전임 시장의 서울시장직 사퇴로 서울은 지금 10월 26일에 치러질 서울시장 선거로 인해 떠들썩하다. 그 후 여권과 야권의 서울시장 후보가 누가 되는가를 두고 말들이 많았지만, 이제 여권에서는 나경원 한나라당 의원이, 야권에서는 박원순 변호사가 단일 후보로 확정 된 것 같다.

10월 서울시장 선거를 앞두고 나경원 후보(이하 ‘나 후보’라고 함)는 박원순 변호사가 야권 후보로 결정되던 10월 3일 다양한 공약을 발표했으며, 그 중 부동산시장에 큰 영향을 줄만한 공약은 "비강남권 지역의 재건축 연한 규제의 폐지를 검토하겠다는 공약이다.1) 언론 보도에 의하면 나 후보측이 검토하는 재건축 연한 규제 폐지 대상은 1985년부터 1992년 사이에 준공된 비강남권 아파트 30만7천680세대로 ▲신규 주택공급이 현저히 적은 자치구 소속 단지 ▲내진설계가 안 된 단지 ▲주민생활불편이 큰 단지 등이 혜택을 보게 될 전망이다.

이와 같은 ‘재건축 연한 규제 철폐’ 공약은 비 강남권 아파트 소유자들에게 아파트가격 상승의 꿈을 가져다주는 달콤한 공약인 것은 사실이다. 이와 관련하여 5일 서울신문·여의도리서치가 실시한 여론조사 결과에 따르면 나 후보의 ‘비강남권 재건축 연한 규제 폐지’ 공약에 대해서는 ‘잘한 일이다’가 43.6%로, ‘잘못한 일이다’ 30.1%보다 13.5% 포인트 높았다. 나머지 26.3%는 ‘모르겠다’는 반응이 나타나기도 했다. 2)

2. 부동산 관련 선거 공약

각종 공직자 선거에 부동산 관련 공약이 포함되는 것은 오래전부터 관행화되다시피 한 일이다. 그러나 노무현 정부 시절인 2004.3.12 돈 선거 근절을 표방한 「공직선거및선거부정방지법」(현행 공직선거법) 개정안이 시행됨으로써 돈으로 표를 매수하는 금권선거가 불가능해진 이후에 와서는 부동산 관련 공약의 내용이 달라지고 있다.

사실 선거에서 한 표를 행사하는 국민들, 특히 정부의 정책에 큰 영향을 받지 않는 서민들의 입장에서 선거는 강 건너 불구경이나 마찬가지로 인식되는 것이 최근의 현상이다. 이러한 현상은 낮은 투표율로 나타나고 있다.

하지만 그 한 표를 현금이나 요긴한 물건으로 바꿀 수 있다면 생각은 달라진다. 이런 심리를 이용해 자유당 시절 고무신 막걸리 선거로 시작된 금권선거의 작태는 관광여행과 향응 제공으로 확산됐고 급기야 선거일 전날 밤 봉투 속에 현금을 넣어 대량 살포하는 ‘융단폭격“이란 방법으로까지 고질화 됐다. 동아일보 1980년 12월 13일자 3면에 나온 글이다. 이런 부작용을 없애기 위해서 최초의 문민정부 시절인 1994년 「공직선거및선거부정방지법」(현행 공직선거법)이 제정되었으며, 지난 노무현 정부 시절인 2004.3.12 돈 선거 근절을 표방한 「공직선거및선거부정방지법」(현행 공직선거법) 개정안이 시행됨으로써 선거 부정은 눈에 띄게 잦아들었다.

2004년 이후 선거 공약들을 분석해보면 법률 제정 및 강화로 공직자 선거에서 금품이나 향응 제공이 어려워지자 유권자가 보유한 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 정책을 공약에 포함시켜, 현재의 현금이 아닌 미래의 현금을 제공하겠다는 전략들이 등장하고 있다.

물론 부동산 개발공약은 지역 주민에 대한 편익 제공 측면에서 각종 선거에서의 단골메뉴 중 하나이다. 특히 1987년 6·29민주화선언 이후 치러진 1987년 12월 17일 제13대 대통령 선거에서는 여당의 노태우 후보는 전국을 돌면서 선심성 개발공약을 남발하여 전국 지가가 평준화 현상까지 나타났으며,3) 이때는 개발공약이 난무한 대표적인 사례이자 한탕주의식 부동산투기가 극성을 부린 시기였다.4)

사실상 금권선거가 불가능해진 2004년 이후 주요 선거에서의 부동산 관련 공약 내용을 구체적으로 살펴보면 2006년 5월 31일에 시행된 제4회 지방선거에서 오세훈 서울시장 당선자는 강북 개발에 초점을 맞춘 공약을 내걸었다. 세운상가와 동대문 운동장 철거, 강북 중심의 뉴타운 50곳 건설, 영어 체험마을 설치 등을 통해 강북의 환경을 개선한다는 내용이다.5)

또한 2007년 12월 19일에 시행된 제17대 대통령 선거에서 당시 한나라당 이명박 후보는  당시 부동산시장 침체의 주요 원인으로 알려진 부동산 관련 규제와 세금을 완화하고 도심지역을 재개발(도시재생)하며, 전국에 걸친 한반도 운하를 건설하겠다는 공약을 제시하였다. 이와 같은 공약으로 인해 2007년 12월을 전후해 일시적으로 수도권지역의 부동산가격이 상승하는 현상이 나타나기도 했다.

특히 2008년 4월 9일에 시행된 제18대 국회의원 선거에서는 서울수도권 지역에서 상당수 한나라당 국회의원들이 내건 뉴타운 공약이 주효하여 서울시의 49개 의석 중 대부분인 40개 의석을 차지하는 쾌거를 보였다.

가장 최근에 이슈가 된 선거는 2011년 4월 27에 시행된 경기도 성남시 분당을 선거구의 국회의원 보궐선거이다. 이 선거에서 당선된 민주당 손학규 후보는 당시 신도시지역에서 논란의 대상이 되고 있는 아파트 리모델링 규제 완화를 공약으로 내걸었으며, 분당을 지역은 건축 후 15년 이상 된 노후 아파트 단지들이 밀집해 있어서 손 후보의 당선에는 노후 아파트 리모델링 전략이 주효했다는 분석도 있다.6)

이와 같이 서울 수도권에서 성공한 선거에서는 모두 뉴타운이나 리모델링 등 주택 가격을 상승시킬 수 있는 정책들이 선거공약으로 활용되었다. 이는 신규 개발 여지가 적은 서울과 같은 기존 도시지역의 경우 뉴타운이나 재건축 공약은 주택 소유자인 유권자에게 가까운 미래에 부동산가격 상승으로 인한 현금 수익을 제시하는 효과가 있기 때문이다.

3. ‘재건축 연한 규제 철폐’ 공약의 유효성

상기와 같이 최근에 성공한 수도권 지역 선거들의 부동산 관련 공약 내용을 분석해보면 나 후보의 ‘재건축 연한 규제 철폐’ 공약은 선거 전략 측면에서 매우 유효한 공약으로 판단된다.

다만 나 후보 사이트(나경원 서울人)에 나타난 출마선언문이나 생활특별시 정책공약을 보면 이와 같은 공약이 나경원 후보(이하 ‘나 후보’로 칭함)의 선거에 도움이 될 수 있을지 의문이다.

일반적으로 부동산정책 역시 다른 정책과 마찬가지로 효율성과 형평성이라는 2가지 이념이 대립된다. 이때의 효율성이란 시장 기능의 효율성을 의미하는 것으로서 개인의 차별성을 인정한다. 반면에 형평성이란 개인 간의 차별성이 없는 평등을 의미한다. 우리 사회에서 흔히 말하는 보수주의자란 효율성을 보다 더 중시하며, 진보주의자란 형평성을 보다 더 중시하는 것으로 알려져 있다. 현재 여권은 보수주의적인 가치관인 효율성을 조금 더 높게 생각하고 있으며, 야권에서는 진보주의적인 가치관인 형평성을 더 높게 생각하고 있는 것으로 판단된다.

그런데 이번 10.26 서울시장 선거는 당초 2011년 8월 24일에 실시된 무상급식 주민투표의 여파로 시행되는 것으로, 무상급식 투표 결과를 보면 현재 서울시민들은 무상급식으로 표현된 형평성의 이념을 더욱 높게 인식하고 있는 것으로 생각된다. 이에 따라 나 후보 사이트에서는 ‘생활복지’나 ‘생활중심’ 등의 구호가 등장하고 있으며, 이는 효율성 보다는 형평성을 더욱 중시하겠다는 전략이 내포된 것으로 보인다.

여기에서 의문이 생기는 것은 이와 같이 형평성을 중시하는 나 후보의 선거 전략과 ‘재건축 연한 규제 철폐 공약’이 함께 어울릴 수 있는가 하는 문제이다.

강남보다 낙후된 지역의 오래된 아파트 소유자 입장에서는 이 공약이 실현되면 아파트 가격이 상승함에 따른 막대한 이익을 기대할 수 있으므로 나 후보를 지지하는 계층이 확대될 수 있을 것이다. 또한 공약에서는 일반적으로 부자들이 거주하는 강남지역을 제외시킴으로써 재건축 공약으로 인한 수혜자들은 비 강남권에 거주하는 서민들이 될 것이므로, 말 그대로 ‘친서민’ 공약으로 형평성을 추구하는 다른 공약에 위배되지 않는 것으로 볼 수 있다.

그러나 현재 서울시 아파트 가격은 중산층 연간 총소득의 9배를 넘어 정상적인 노력으로는 내집마련이 불가능할 정도로 높은 수준이며, 이와 같은 높은 주택 가격으로 인해 최근 심각하게 대두되는 전세난이 발생하고 있다는 점에 유의해야 한다.

만약 나 후보가 서울시장으로 당선되어 공약을 이행함에 따라 전체 주택 가격이 상승한다면 주택소유자(전체 가구의 41.1%)의 입장에서는 혜택을 받을 수 있으나, 서울시 거주 가구 중 전체의 58.9%에 달하는 전월세 주택 거주자의 입장에서는 현재의 전세와 월세로 인한 고통이 가중되게 될 수 있기 때문이다.

서울 시민을 단순히 고소득층과 저소득층의 2가지 유형으로 구분한다면, 전통적으로 고소득층은 나 후보가 속한 여권의 지지계층이 많은 것으로 알려져 있으며, 저소득층은 야권의 지지계층이 더 많은 것으로 알려져 있다. 나 후보의 선거 공약을 보면 이 중 저소득층의 지지를 유인하려는 공약이 많으나 ‘재건축 연한 규제 철폐’ 공약은 오히려 이와 같은 저소득층 유인 전략에 부정적인 영향을 줄 가능성이 매우 높은 것으로 생각된다.

4. 맺는 글

최근 세계적인 금융 위기에 따른 경제 혼란과 주택가격 급등을 우려한 정부의 주택 관련 금융 규제 정책, 베이비붐 세대 은퇴 등으로 인해 우리나라 부동산시장은 침체를 거듭하고 있다.

반면에 2001년 이후에 과도하게 상승한 수도권 지역 주택 가격은 시차를 두고 전세 보증금을 급등시키고 있으며, 많은 주택투자자들이 주택 가격 정체에 따른 투자 수익을 보전 받기 위해 종전의 전세를 월세로 전환함에 따라 수도권 지역의 전세난이 심각한 사회적 문제로 대두되고 있다. 이러한 인식은 많은 서울 시민들에게 공유되고 있어 정부는 과거와 같이 주택 가격을 인상시켜 부동산시장을 부양시키는 정책 대안을 섣불리 제시하지 못하고 있는 실정이다.

이와 같이 미묘한 시점에서 서울시장 선거를 앞둔 후보가 주택 가격을 상승시킬 수 있는 정책 대안을 제시한다는 것은 상당한 모험으로 보인다. 따라서 나 후보는 보다 전문적인 검토를 거쳐 ‘재건축 연한 규제 철폐’ 공약을 10월 26일 선거까지 계속 가지고 갈 것인지 여부를 심각하게 고민해봐야 할 것이다.

[귀여운걸]

항상 좋은 정보 감사합니다*^^* 어려워요 누가 되든 서민이 잘살고 행복한 나라가 되면 좋겠어요 ㅋㅋㅋ

[청출어람]

네 기회가 균등하게 주어지는 사회가 되면 좋겠습니다.

[톱니바퀴]

좋은 나라 화이팅 감사합니다...

[청출어람]

네 감사합니다^^