분양자가 수분양자의 전매이익에 관한 정보를 밝혀야 할 신의칙상의 의무가 있는지 여부

[바다와호수]

2009다86000.pdf

[대법원 2010. 2. 25. 2009다86000 판결]

사안의 개요

▶ 피고는 2007. 3. 27. ○○종합건설 주식회사(이하 ‘○○종건’이라 한다)가 건축하는 화성시 화성○○택지개발사업지구 ○블럭 소재 ○○단지 내 상가 전체를 14억 4,468만 원에 분양받기로 하는 계약을 체결하였다. 피고는 그 계약에서 정하여진 대로 ○○종건에 계약금, 1, 2차 중도금을 각 지급하였고, 잔금은 추후 정하여질 입점지정일까지 납부하기로 하였다.

▶ ○○종건은 2008. 10. 9.에 완공된 이 사건 상가에 관하여 소유권보존등기를 마치고, 같은 달 27일에 피고에게 이 사건 상가의 각 점포 전부에 관하여 위 2007. 3. 27.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

▶ 원고는 이 사건 상가의 신축공사가 진행 중이던 2007. 4. 11. 피고로부터 이 사건 상가의 1층 103호를 대금 2억 7,269만 원에 분양받기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하면서 계약 당일 원고에게 계약금 5,440만 원을 지급하였다. 그러나 원고가 이 사건 분양계약상의 1차 중도금을 그 지급기일까지 지급하지 아니하였고, 피고는 2008. 2. 12.경 원고에 대하여 중도금지급의무의 불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이미 수령한 위 계약금은 이를 위약금으로 몰취한다는 뜻을 통보하였다.

▶ ○○종건의 원고에 대한 분양계약은 구 주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제38조 및 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조를 위반하여 복리시설입주자모집의 신고를 하기 전에 분양한 행위로서 구 주택법 제97조(처벌규정)에 해당되었다.

원고의 주장

 - 이 사건 상가의 분양자는 시행사인 ○○종건이고 피고는 이 사건 상가의 최초 수분양자로 이 사건 점포를 전매하는 것임에도 불구하고, 마치 자신이 이 사건 상가의 분양자인 것처럼 최초수분양자로서 전매차익을 얻으려 하였던 원고를 기망하여 이에 속은 원고와 이 사건 분양계약을 체결하였으므로 이 사건 분양계약을 해제하거나 기망을 이유로 취소하고 이미 지급한 계약금의 반환을 구한다.

소송의 경과

▶ 제1심

 - 피고의 이 사건 분양계약에 기한 소유권이전의무는 이행불능이 아니고, 달리 원고에게 위 분양계약의 해제권을 인정할 만한 사정이 보이지 않으며, 원고를 기망하여 위 분양계약을 체결하게 하였다고 보기도 어렵다는 이유로 원고의 청구를 기각

▶ 제2심

 - 원고는 이 사건 점포의 최초 분양가의 2.2배가 넘는 매매가액으로 피고와 이 사건 분양계약을 체결한 점, 피고는 전매차익을 남기기 위하여 ○○종건과 통모하여 관련 법령을 위반하여 사전분양계약을 체결한 점 등을 들어 이 사건 분양계약이 피고의 기망으로 체결된 것이어서 원고에 의하여 적법하게 취소되었다고 판단하고 원고의 항소를 받아들여 원고의 청구를 인용

대법원의 판단

▶ 관련 법리

 - 분양자가 수분양자가 전매이익을 노리고 분양을 받으려는 것을 알면서 수분양자로 하여금 전매이익의 발생 여부나 그 액에 관하여 거래관념상 용납될 수 없는 방법으로 잘못 판단하게 함으로써 분양계약에 이르게 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양자에게 그 대립당사자로서 스스로 이익을 추구하여 행위하는 수분양자에 대하여 최초분양인지, 전매분양인지를 포함하여 수분양자의 전매이익에 영향을 미칠 가능성이 있는 사항들에 관하여 분양자가 가지는 정보를 밝혀야 할 신의칙상의 의무가 있다거나, 나아가 그러한 정보를 밝혀 고지하지 아니하면 그것이 부작위에 의한 기망에 해당하여 민법 제110조 제1항에서 정하는 사기가 된다고 쉽사리 말할 수 없다.

▶ 판단

 - 피고가 원고가 주로 전매이익을 노려서 이 사건 상가를 분양받으려는 사실을 알았다고 볼 자료를 기록상 찾을 수 없는 이 사건에서 피고가 이 사건 상가 전체를 ○○종건으로부터 취득하여 그 점포별로 다시 원고에게 분양한다는 사실을 알리지 아니하였다는 것이 원심이 드는 사정들을 모두 종합하여 보더라도 부작위에 의한 기망에 해당한다고 보기 어렵다.

 - 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송