매매 계약의 체결-계약서의 작성 및 계약금의 교부

[후에미소(권대업)]

계약서의 작성 및 계약금의 교부

 

 

매도인과 매수인이 농지 매매에 합의한 후에는 매매계약서를 작성합니다.

매매계약서를 작성할 때에는 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권 이전 일자, 그 밖의 조건 등에 대해서 명확하게 명시해야 합니다.

 

      매매계약서

       매매계약은 원래 매도인과 매수인 사이의 매매의 합의만으로도 체결될 수 있습니다. 그러나 부동산을 거래할 때에는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

       매매계약서의 기재사항

     - 매매계약서는 일반적으로 표준매매계약서를 사용하지만, 다음과 같은 내용의 기재만 있으면 직접 작성하는 것도 가능합니다.

      ㆍ 매도인과 매수인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호)

      ㆍ 농지의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등

      ㆍ 매매대금(계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급일자)

      ㆍ 소유권이전과 인도

      ㆍ 계약의 해제

      ㆍ 그 밖의 특약사항

       매매계약서 양식

     - 부동산 매매계약을 체결할 때 필요한 표준매매계약서 및 그 밖의 매매계약서 양식은 참조와 같습니다.

      ㆍ 서울중앙지방법원은 일반적이고 전형적인 계약의 경우 법률 전문가의 도움 없이도 쉽게 작성할 수 있는 계약서 양식을 게시하고 있습니다. 이에 관한 자세한 사항은 서울중앙지방법원-양식-생활 속의 계약서를 참조하시기 바랍니다.

      매매계약서의 작성요령

       매매계약 합의의 표시

     - 매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시합니다.

     - 통상은 “매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다.”고 기재합니다.

       부동산의 표시

     - 매매목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 표시를 기재합니다.

     - 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

     - 따라서 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 매매목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

       당사자의 표시

     - 매도인과 매수인을 매매계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는지를 확인해야 합니다.

     - 매도인은 원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람을 기재합니다.

     - 다만, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임하는 경우에 대리인의 명의로 매매계약서를 작성하는 경우에도 매매계약은 유효합니다.

     - 매도인 또는 매수인이 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재합니다.

       매매대금

     - 매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재합니다.

     - 매매대금은 그 총액과, 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재하는 것이 보통입니다.

       소유권이전과 인도에 관한 사항

     - 원칙적으로 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다. 다만, 이를 따로 정할 수도 있습니다.

     - 소유권이전등기에 필요한 서류는 이 수요자 <매매계약의 체결 - 등기의 신청 - 소유권이전등기의 신청>에서 확인하시기 바랍니다.

       계약의 해제

     - 계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

     - 그 밖의 계약사항을 위반하는 경우 일정한 요건 하에 계약이 해제된다는 것을 약정할 수도 있습니다.

       그 밖의 특약사항

     - 이 외에 특별히 정하는 사항을 구체적이고 자세하게 기재합니다.

       날짜 및 서명날인

     - 계약을 맺은 날짜를 기재하고, 당사자 명의의 서명을 날인합니다. 이때, 대리인이 있는 경우 본인의 명의와 그 대리인의 명의를 병기할 수 있습니다.

     - 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 당사자가 각각 원본을 보관함으로써 분쟁을 예방할 수 있습니다.

      계약금의 교부

       계약금의 의의

     - 부동산 매매계약을 체결할 때, 통상 당사자의 한 쪽이 상대방에게 금전 그 밖의 유가물(有價物)을 교부합니다.

     - 이때 지급하는 금전 그 밖의 유가물을 계약금이라 하고, 계약금을 교부하는 계약을 계약금 계약이라 합니다.

     - 매수인은 통상 매매대금의 10퍼센트의 금액을 계약금으로 교부하는데, 이는 매매대금에 산입됩니다.

       계약금 계약의 효과

     - 계약금이 지급되면 계약금은 매매계약체결의 증거가 됩니다.

     - 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 그 밖의 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부받은 자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).

     - 당사자가 채무를 불이행한 경우, 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부받은 자는 배액을 배상할 것을 매매계약서에 특별히 명시하여 정한 때에는 손해배상액을 미리 정한 것과 같은 성질을 가집니다.

       거래상 실례

     - 통상 많이 사용되는 표준매매계약서에는 명시적으로 매수인이 매도인에게 중도금을 주기 전까지(중도금을 정하지 않은 경우에는 잔금을 주기 전까지) 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 주고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다고 특약하는 조항을 넣고 있습니다.

     - 그러나 계약서에 이러한 명시적인 조항이 들어가 있지 않더라도, 계약금의 교부만으로 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).

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