[2023년 부동산 시장 점검, 지하실 아래 지하실 없다] 하이투자증권, 김명실/배세호/류진이
-1)부동산 사이클은 경기 악화에는 빠르게, 경기 회복에는 느리게 반응. 2)미분양 물량은 빠르게 해소. 3)각종 부동산 규제는 완화
-1)2008년 이전까지만해도 연평균 18% 상승하던 서울 아파트 가격은 2013년까지 3.8% 하락하며 장기 침체 진입
-당시 아파트 가격 하락 인식이 만연했음
-2)미분양은 2007년초 7.6만세대에서 2008년 12월 16.6만세대로 정점. 2009년 12.3만세대, 2010년 8.8만세대, 2011년 6.7만세대로 빠르게 감소
-미분양의 40% 수준에 육박한 준공 후 미분양 처리 위해 적극적 할인 분양이 이어졌고 경기침체로 인한 금리인하로 이자 부담이 낮아졌기 때문에 빠르게 감소
-서울 고덕동에 위치한 고덕 아이파크는 2009년 분양했지만 미분양이 준공시기까지 남아있자 최초분양가의 15~28%까지 할인해서 판매
-분양가를 할인하는 것 외에도 잔금에 대한 이자 지원, 가전 제품 무료 제공, 계약금 20%로 2 년간 거주 뒤 구매할 수 있는 옵션 부여, 심지어 입주 2 년 후 매매가가 분양가보다 하락하면 1 억원까지 환불하는 풋옵션까지 등장
-다만 이러한 할인 분양 전략 성공의 배경은 금리 하락에 있었음. 08년 5%이던 기준금리는 12년말 2.75%까지 하락
-주담대 금리도 08년 7.1%에서 12년말 4.2%까지 하락
-3)이명박 정부 시절 부동산 규제가 대폭 완화. LTV 등 규제 완화. 세금 역시 크게 완화
-서울에 가까운 보금자리주택 정책 추진. 강남 포함 서울 외곽지역에 시세보다 15~50% 저렴한 아파트를 18년까지 150만가구 짓는 정책
-하지만 2012년까지 12만가구가 공급된 이후 사실상 중단
*과거보다는 짧을 부동산 하락 사이클
-2008년~2012년의 사이클과 현재 비교시 긍정적인 측면 : 수도권 중심의 재건축/재개발 공급 증가, 과거 경험 토대로 실수요자들의 주택 실수요 의지가 빠르게 회복될 수도 있음
-21년 기준 재건축 연한인 준공 30년이상 아파트는 136만호, 2015년 50만호 대비 2.7배 증가
-2030년까지 30년이상 아파트는 411만호로 연평균 13%증가할 것
-2008~2012년 당시 준공이후 30년 이상 아파트는 전국에 10만호에 불과
-재건축, 재개발 물량은 23년 전국 아파트 분양 -26%감소 전망에도 +75%증가할 전망
-재건축,재개발 비중은 22년 20.3%에서 48%로 급증 전망
-수도권 비중 55%, 5대 광역시 물량 29%도 분양 성공률을 높일 수 있는 요인
-정비사업 물량이 많고 수도권, 5대 광역시 비중이 높아 긍정적
-과거 대비 하락사이클이 짧을 것으로 보는 다른 이유는 과거의 학습효과
-2018년이후의 강력한 상승 사이클의 경험으로 실수요자들의 주택 구입 의지는 빠르게 반등할 수 있음
-과거와 같은 미분양은 발생하지 않을 전망. 규제완화 정책도 긍정적
-중도금 대출 분양가 상한기준 12억 폐지. 고금리가 실수요 진작 무리가 있찌만 금리가 하락추세에 진입한다면 빠르게 주택 수요를 늘리는데 도움이 될 것
*건설사 영향 분석
-건설사가 보증한 PF 대출 잔액을 해소하는 방법은 대표적으로 1)미착공 PF현장이 착공될 때까지 기다리거나, 2)PF를 인수하는 방법
-2008년부터의 하락사이클에서 대형사는 버텼지만 중소형사는 법정관리, 워크아웃 절차를 밟았음
-부동산 침체기가 길어지면서 미착공 PF 현장들의 금융 비용이 적체되었고, 할인 분양도 진행되며 건설사들의 주택 마진은 전방위적으로 하락
-PF 대출에 대한 건설사들의 대위 변제도 발생하는 등 재무 구조도 부정적인 영향
-부동산 침체기에 따른 건설사들의 수익성 악화, 투자 심리 악화는 2014 년 이후 부동산 사이클이 본격적인 회복 경기에 접어들며 일단락
-2008년~2012년 사이클 대비 이번에는 영향이 제한적일 전망
-건설사들의 책임준공 확약, 전 금융권의 리스크 분산으로 건설사들의 리스크 부담이 과거 대비 축소
-수도권 중심의 재건축/재개발 분양 비중을 높여 미분양 리스크를 낮출 것으로 예상되기 때문
-과거 부동산 하락기에 건설사들은 PF 대출에 대한 연대보증, 채무인수 약정을 체결해 대부분의 사업 리스크를 떠안았음
-현재는 자금보충과 책임준공 확약을 통해 직접적인 채무 리스크를 경감
-책임준공 확약 : 천재지변 등 불가항력적인 사유가 아닌 이상 어떠한 사유에도 시공사가 예정된 공사기간 내에 대상 건축물을 준공하는 의무
-이를 위반시 채무인수, 손해배상 등을 하는 ‘조건부 채무인수’
-책임준공은 이론상 손실의 최대 금액은 공사비로 연대보증, 채무인수 약정의 이론상 최대 손실 금액이 전체 사업비라는 점이 다름
-순현금은 건설사별로 현대건설(별도) 1.8 조원, GS 건설 -1.3 조원, DL 이앤씨 1.4 조원, 대우건설 7,000 억원. GS 건설 제외 커버리지 주택주는 순현금 구조
-부동산 경기 악화가 장기간에 걸쳐 발생한다면 미착공 현장들의 착공 지연에 따른 금융비용 상승, 미분양 사업장에 대한 할인 분양 및 마케팅비 증가로 수익성이 악화될 가능성 분명히 존재
-2023년 하반기 갈수록 부동산 경기의 완만한 회복세를 예상
-2022년 10월부터 가파르게 상승한 PF 리스크는 1Q22 금리 인상 기조의 마무리와 ABCP 매입 프로그램 등 정부의 지원 아래 감소할 것
-부동산 경기의 연착륙을 위해 정부의 부동산 규제 완화 기조는 연 중 지속될 것
-주택 가격 하락 및 미분양 증가는 2Q22 부터 점차 개선될 것으로 예상
-과도한 주가 하락을 경험하고 있는 건설업종 주가도 1Q22 말을 기준으로 점진적인 우상향 기대