3.9 주택법 후속 대책(알박기 대책등 주요사항이 포함되어 있으므로 필독 할 것)

보 도 자 료 MOCT News Release 부 서 주택국 과 장 이충재 서기관 양준승 사무관 이명섭․김종신․김기선 www.moct.go.kr <a href="http://go.daum.net/bin/go.cgi?relative=1&url=/Mail-bin/login_f.cgi%3Ferror%3Dlogin%26lu%3D/Mail-bin/send_mail.form.cgi%3FTO%3Dhy9447@moct.go.kr">hy9447@moct.go.kr</a> 총 6 매(별첨 제외) ☎ 2110-8160～1 새로운『주택․택지공급제도』3.9일자 시행 ꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲ □ 건교부는 금년 1.8일 개정․공포된 주택법의 후속조치로 주택법시행령․공급규칙 및 택촉법시행령 등의 개편이 완료됨에 따라, ㅇ 3.9일자로 분양가상한제, 분양가 주요항목의 공개 및 택지채권입찰제 등의 세부 운영방안을 확정․시행한다고 밝혔음. 주요 시행내용 ◈ 이번에 새로이 발표되는 내용 ① 분양가상한제의 기본형 건축비 : 평당 339만원 수준 ② 택지채권입찰을 위한 3종채권 발행조건 : 10년, 0% ◈ 기 발표된 사항으로, 이번에 확정․시행되는 내용 ③ 분양가 주요항목 공개 (택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비) ④ 공급제도 보완 (40세/10년 우선공급, 5년 전매제한, 10년 재당첨금지) ⑤ 공공택지 채권․분양가 병행심사제 실시 (세부기준 6월경 마련) ⑥ 알박기 행위방지 및 주택감리 확대 (도배 등 13개 공종) 1. 분양가상한제 주택 건축비 □ ’05.1월 주택법 개정으로 공공택지내 25.7평이하 주택은 분양가를 건축비 및 택지비에 연동시켜 분양가상한제를 시행키로 하였음. ㅇ 주택 품질저하 및 부실시공 등을 방지하기 위해 기존에 공공임대주택에 적용하고 있는 표준건축비 외에 새로운 분양주택 건축비를 제시할 필요성이 대두됨에 따라 ㅇ 이를 위해 건교부는 연구용역(’04.9～’05.2, 건설기술연구원 및 감정원)을 실시하고 그 결과에 대해 전문가 자문회의(’04.12～’05.1, 3회) 및 공청회(’05.2.3)를 개최하여 다양한 의견을 수렴하였음. * 표준건축비는 공공임대주택의 건설원가 및 임대료 산정시 활용 □ 분양가격은 크게 기본형건축비, 가산비용 및 택지비로 구분 ① 기본형건축비 : 339만원 수준 ㅇ 기본형건축비는 민간건설업체 모의견적, 견적 전문업체 분석, 주공의 실행가격 현실화 등 다양한 방식으로 분석하였고 * 기본형건축비는 주택건설공사를 시행함에 있어 필수적으로 소요되는 공사비를 말하며, 공사비․설계감리비 및 부대비로 구성됨 - 공청회에서는 상기 3가지 분석의 평균안(353만원 수준)과 주공 실행가격을 현실화한 방안(339만원 수준)의 2가지를 대안으로 제시하였음. ㅇ 건교부는 관계기관 협의를 거쳐 공신력 있는 기관인 주공의 실행가격을 현실화한 방안으로 기본형건축비를 확정하여 3.9일부터 시행하기로 하였음. ㅇ 기본형건축비 구성내역은 다음과 같음. 구 분 세부항목 금액(만원) 직접공사비 ․공종별 공사비 합계 (강화된 건축기준 및 고급마감재) 229.0 간접공사비 등 ․간접공사비, 일반관리비 및 이윤 65.5 설계감리비 ․설계비 ․감리비 7.1 7.6 부대비용 ․전기․가스․수도시설 인입비 ․등기비용, 취등록세 등 ․모델하우스 등 분양시설 경비 ․광고홍보 판촉비 4.0 9.6 11.6 4.6 * 기준사업장 : 수도권 750세대, 용적률 147%, 일반벽식조 기준 ② 공사비지수 및 가산비용 ㅇ 최근 민간주택건설공사에 활용되는 신구조 및 친환경 설계 등이 반영될 수 있도록 가산비용을 인정하고 * 가산비용의 항목별 내용 ․라멘조는 평당 16～18만원, 철골조는 평당 54～56만원 가산 ․지하층의 건축비는 기본형건축비의 70%를 가산 ․법정최소면적을 초과하여 설치된 주민 편의시설 설치비용 ․친환경 예비인증을 받은 경우 기본형건축비의 3% 가산 ․소비자만족도지수 (2년후 반영여부를 결정, 시행) ․시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료 ․기타 주택건설 관계법령 개정으로 인해 발생하는 비용 ㅇ 물가변동에 따른 건축비 증감요인을 정기적으로 반영하기 위하여 금년 9월부터 6개월마다 공사비지수를 조사․발표하기로 하였음. (기본형건축비에 공사비지수가 자동연동되어 조정) * 분양가 = [(기본형건축비+지하층건축비)×공사비지수] + 지하층건축비외 가산비용 + 택지비 2. 택지 채권입찰용 3종주택채권 발행 ☞ 별도 보도자료 배포 (3.9일 주거복지과) 3. 분양가 주요항목 공개 ☞ 항목별 구체적 공개내역 확정 (주택공급규칙 개정) □ 주택법에서는 공공택지에서 건설되는 분양가상한제 주택 등에 대해 소비자 알권리 등을 위해 분양가 주요항목을 공개토록 하였으며 ㅇ 공개대상은 공공택지내에서 공공부문(국가, 지자체 및 주공 등)은 평형에 관계없이 모든 아파트를 공개하고 ㅇ 민간부문은 25.7평이하 분양가상한제 적용 주택에 대하여 공개하도록 하였음. □ 그리고 공개되는 주요항목은 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용의 5가지이며 항목별 총액만을 공개하되, ’04.7월 당정협의 등을 통해 결정된 바에 따라 세부내역 공개 또는 공개된 항목에 대한 사후검증은 실시하지 않음. ㅇ 이에 따라 하위법령인 주택공급규칙에서 공개되는 주요항목의 세부내용을 다음과 같이 규정하였음. * 공개항목의 세부내용 (주택공급규칙 별표 3 및 별표 4) ․택지비 : 택지공급가격에 연약지반공사비 등을 합한 금액 ․공사비 : 준공시점까지 발생되는 공사투입비용 ․설계감리비 : 설계비와 감리비를 합한 금액 ․부대비 : 총공사비에서 공사비․설계감리비 등을 제외한 금액 ․가산비용 : 공사에 필수적인 기본형건축비에 가산되는 비용 (예시 : 라멘조 건축시 추가비용, 친환경단지 인증시 3%) ※ 금융비용은 택지비․부대비 등에 감안, 반영됨 4. 주택공급제도의 보완 ☞ 전매제한기간 등 세부방안 확정(주택법시행령 및 공급규칙 개정) □ 분양가상한제가 도입됨에 따라 발생할 것으로 예상되는 청약과열 및 투기수요를 차단하기 위하여 ㅇ 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서 분양되는 상한제주택은 분양 후 5년간(기타지역은 3년) 전매를 금지 ㅇ 분양가상한제 주택의 40%는 40세/10년이상 무주택자에게 최우선 공급하고, 35%는 35세/5년 무주택자에게 우선공급 ㅇ 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서 당첨된 사람은 향후 10년간(기타지역은 5년) 재당첨을 제한하였음. 5. 택지 공급제도 보완․개선 ☞ 택지공급 세부시행기준 마련(택촉법시행령․시행규칙 개정) □ 종래 감정가로 추첨방식에 의해 주택사업자에게 공급하여 왔으나 주택사업자가 사업시행과정에서 개발이익을 독점함에 따라 공공부문에서 환수 필요성 대두되어 ㅇ 85㎡초과 주택용지(임대용지 제외)는 제3종 주택채권을 가장 많이 매입하고자 하는 자를 공급대상자로 결정하되 * 다만, 수의공급시 채권매입은 건교부장관이 별도로 정하도록 함 ㅇ 건교부장관이 투기과열지구에서 필요하다고 인정하는 경우에는 채권의 매입한도 설정 등 별도의 기준을 정할 수 있도록 하였음. □ 또한 공공택지의 공급을 투명하게 하기 위하여 수의계약 대상 공공기관을 대한주택공사와 지방공기업으로 명확히 하고, ㅇ 사업시행자가 공급대상자의 자격을 제한하는 특정용지의 종류를 구체적으로 명시하였음. 6. 기타 제도개선 ☞ 매도청구․감리 관련 제출서류 정비(주택법시행령․시행규칙 개정) □ 주택사업자를 상대로 부당이득을 취하는 알박기로 인하여 분양가 상승 및 인근지역 땅값 앙등의 문제가 있어 ㅇ 주택건설대지의 90% 이상을 확보하는 등 일정요건을 갖추면 잔여대지에 대한 매도청구권을 인정하였음. □ 주택건설 부실시공 방지 및 품질 향상을 위해 그간 주택감리대상에서 제외되었던 도배․조경․도장공사 등 13개 공종*을 감리대상에 포함시킴. * 13개공종 : 도배․조경․도장․부대시설․가구․유리․타일․돌․주방용구․잡공사․위생기구․공통가설․徦시설공사 별첨 : 1. 주요 개정사항 2. 질의응답자료 ≪ 별첨 1 ≫ 주요 개정사항 ꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲ 구 분 주요내용 근거법령 1. 분양가상한제 - 상한제주택의 개념․범위 - 분양가격 기준 설정 주택법 제38조의2 주택공급규칙 제13조의2 2. 제3종 국민주택채권 발행 - 발행근거 - 발행조건 및 절차 - 주택법 제68조 - 주택법시행령 제91조․ 제92조․제95조․제96조 3. 분양가 항목공개 - 공개대상 및 항목 - 항목별 세부내용 - 주택법 제38조의2 - 주택공급규칙 제13조의3 4. 주택공급제도 보완 - 상한제주택 전매금지 - 무주택자 우선공급 강화 - 재당첨 금지 - 주택법 제38조의2 주택법시행령 제45조의2 - 주택공급규칙 제15조 - 주택공급규칙 제23조 5. 택지공급제도 보완 - 채권입찰제 시행 - 채권분양가 병행심사 근거 신설 - 수의계약 대상기관 명확화 - 특정용지 종류의 구체화 - 택촉법시행령 제13조의2 〃 〃 〃“ 6. 기타 제도개선 - 알박기 행위 방지를 위한 매도청구권 부여 - 주택감리제도 개선 - 주택법 제16조 주택법시행규칙 제9조 - 주택법 제24조의2 및 3 시행령 제26조․제30조 시행규칙 제13조 삭제 ≪ 별첨 2 ≫ 질의응답자료 ꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲ ꊱ 건축비 관련 1. 기본형 건축비가 높게 책정되었다는 지적 □ 기본형 건축비는 정부가 임의로 책정한 것이 아님 □ 부실 시공, 품질 저하 등 부작용을 방지하고, 소비자 기대를 만족시키기 위해 현실적인 공사수준 반영이 불가피 □ 이를 위해 건설기술연구원과 한국감정원에서 공동으로 “새로운 건축비방안”에 대한 연구용역을 수행하였고, ㅇ 전문가, 시민단체 등이 참여하는 자문회의(3회)와 공청회를 거쳐 제1안(평당 353만원)과 제2안(평당 339만원)을 최종 제시 □ 이중에서 분양가 인상효과가 적은 제2안을 채택 2. 임대주택 표준건축비에 비해 기본형건축비가 높은 이유 □ 공공임대주택 표준건축비는 임대보증금․임대료 등의 산정 기준이 되므로 시기보다는 다소 낮게 책정하여 임차인의 주거안정에 기여할 필요 (업계는 표준건축비 현실화를 요구) □ 기본형 건축비는 고급마감 수준을 반영하고 옵션내용(예 : 발코니 샤시비용 등)까지 모두 감안하여 현실화 3. 기본형 건축비 이외에 가산항목을 모두 인정받을 경우 추정 건축비 총액은 □ 기본형건축비는 최저 339만원에서 최고 423만원까지 책정 가능하며 ㅇ 주차장을 모두 지하화하고, 현재 시행중인 친환경 건축물 인증까지 받는 등 아파트 품질 향상을 위한 가산항목을 모두 인정받을 경우 최고수준까지 가능하나, ㅇ 현실적으로는 평당 400만원대에서 책정될 것으로 판단 4. 기본형 건축비가 적용되는 주택사례는 □ 3월 9일 이후 공공택지에서 사업계획 승인을 신청하는 25.7평 이하주택은 국민주택기금 지원여부에 관계없이 모두 적용대상이 됨 □ 종래에는 국민주택기금 지원을 받아 건설되는 전용 18평 이하 소형주택은 공공택지나 민간택지에 관계없이 모두 분양가 규제 대상이었으나, ㅇ 앞으로는 공공택지만 규제되고, 민간택지에서는 분양가 상한제 적용대상에서 제외됨 * 전반적인 저금리 하에서는 국민주택기금의 자원지원의 실효성이 저하되어 있으므로 공공택지 지원을 기준으로 분양가 규제 여부를 결정하는 것이 바람직 ꊲ 공공택지 채권입찰제 시행 1. 채권입찰제를 적용받아 최초로 택지가 분양되는 지역과 시행시기 □ 3월 9일 이후 최초로 택지 분양되는 공공택지부터 적용 □ 5월경 택지 분양되는 용인 흥덕지구, 6～7월경 분양되는 판교 신도시부터 개정 택지공급제도의 적용대상이 될 것으로 예상 2. 상한 없는 택지채권입찰제에 대한 구체적인 보완방안은 □ 개정된 택촉법 시행령은 투기과열지구내에 있는 공공택지로서 건교부장관이 지정하는 경우에는 별도의 택지공급 조건을 부여할 수 있도록 규정 □ 따라서 시장상황에 따라 채권입찰상한제, 채권․분양가 병행입찰제, 택지응찰자격 강화 등 다양한 보완책을 선택할 수 있으며 ㅇ 구체적인 기준 및 방법 등은 택지공급 시기 이전에 확정하여 별도로 공표될 예정 3. 택지채권(제3종 국민주택채권)을 0%금리에 10년만기로 발행하는 이유 □ 발행금리가 낮을수록 환수율이 높아져 업체의 자금조달 부담이 완화되고, 절세 효과로 채권수요기반이 확대되어 금융시장에서 이 조건을 선호 □ 주택기금 운용면에서도 금리 부담이 없어 서민 주거안정 지원을 위한 재원확보에 유리하기 때문 4. 택지채권(제3종 국민주택채권) 매입방법은 □ 택지공급자로 선정된 건설사는 국민주택채권 취급기관인 국민은행(각 지점)에서 공급계약 체결 이전까지 입찰시 제시한 금액에 해당하는 채권을 매입 □ 토공 등 사업시행자는 국민은행 홈페이지에서 채권매입 사실을 확인한 후 공급계약을 체결하게 됨 ꊳ 기타 주요 개정내용 < 분양가 주요항목 공개 > 1. 주택건설사업자가 분양가의 주요항목을 공개하지 않을 경우에는 어떠한 조치가 취해지는지 □ 당해 주택건설사업자가 신청하는 공동주택의 분양(입주자모집) 승인 신청의 요건을 갖추지 못하게 되므로 지자체로부터 분양승인 자체를 받을 수 없음 * 주공은 지자체의 별도 분양승인 없이 분양할 수 있으나, 건교부․ 감사원 등 관련기관으로부터 업무감사를 통해 사후 검증 가능 □ 만약 지자체 승인없이 분양할 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해짐 2. 시장․군수 등 분양승인권자가 주택건설사업자에게 분양원가의 세부내역까지 공개를 요구할 수 있는지 □ 주택법령상 분양승인권자가 공개된 분양가 주요내역의 세부사항까지 공개를 요구하도록 되어 있지 않으며, □ 민간의 자율성을 훼손하지 않는 범위에서 주요항목에 한정하여 분양가를 공개하기로 한 주택법의 개정취지에도 따른 것임 < 주택․택지공급제도 보완 > 3. 상한제 주택의 전매금지기간을 산정함에 있어 분양 계약체결 가능일은 언제를 의미하는지 □ 분양계약체결 가능일은 입주자모집공고시 주택사업자가 공고하는 분양계약체결이 가능한 최초의 일자를 의미 □ 종래에는 당해 입주자가 주택사업자와 계약을 체결하는 날을 기준으로 하여 입주자별로 전매제한기간이 달라지는 문제가 있었으나, ㅇ 앞으로는 입주자모집공고시 주택사업자가 입주자들과 계약체결 가능한 날로 공고하는 일자의 첫날로 통일됨 4. 당초 입법예고시 분양가상한제 주택의 청약 1순위 자격제한을 과거 10년이내 당첨자로 하였는데 □ 25.7평이하 수도권내 일반청약1순위자(185만명) 중 과거 6～10년이내 당첨자수(추정)는 48천명으로 2.59%를 차지 □ 따라서 청약 과열을 완화시킨다는 규제실익보다 제도변경에 따른 이해당사자의 이해관계 보호가 더 크다고 판단하여 규제개혁위원회에서 철회를 권고한 것임 5. 공공택지를 수의계약 대상 공공기관 축소 배경은 □ 종전에는 수의계약 대상 공공기관의 범위가 명확하지 않아 위법성 논란이 있었음 * ‘04년 국정감사시 연금관리공단, 군인공제회 등에 대한 택지수의 공급 지적 □ 앞으로는 대한주택공사, 주택건설목적으로 설립된 지방공사 및「주택법」에 의한 사업주체중 다른 법률에 의하여 설립된 법인으로서 임대주택을 건설기관으로 엄격히 제한한 것임 6. 택지공급 자격을 제한할 수 있는 근거를 마련한 배경 □ 종전에는 사업시행자가 포괄적으로 택지공급대상자의 자격을 제한할 수 있도록 하여 이에 따른 특혜시비가 발생 □ 이에 따라 학교시설용지․의료시설용지, 이주자택지 및 협의양도인 택지를 공급받지 못한 소유자 등에게 보상의 목적으로 공급하는 시설용지, 그리고 투기과열지구 등에서 건설교통부장관이 정하는 기준에 따라 공급하는 주택건설용지로 공급대상자의 자격을 제한할 수 있는 범위를 명확히 하려는 것임 < 알박기 방지 > 7. 매도청구를 행사하기 위한 요건은 □ 매도청구 행사를 위해서는 다음 요건을 갖추어야 함. - 주택건설대지의 90%이상에 대한 소유권 등 권원을 확보 - 지구단위계획 결정 절차(의제 포함) 완료 - 매수상대방과 3개월 이상 사전 협의 8. 주택조합(지역직장주택조합)도 주택건설대지 확보를 위해 매도청구권을 행사할 수 있는지 ? □ 개정 주택법상 인정되는 매도청구권은 주택건설 사업승인을 얻은 사업주체에 한하여 인정 □ 지역․직장주택조합은 사업승인신청시 이미 주택건설대지를 확보(주택법 시행령 제12조제2호)하여야 하므로 개정 법령에 의한 매도청구 권한이 인정되지 않음 9. 선의의 피해자가 있을 수 있는데 □ 주택건설대지의 소유자로서 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유해 온 자에 대해서는 예외적으로 매도청구대상에서 제외하여 선의의 피해자가 발생하지 않도록 보완