각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 세(稅)테크, 적립식 펀드,부동산경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여하여 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다.
불과 몇 년전만 해도 경매브로커들의 난립과 경락 후 부동산인도절차의 어려움등으로 인하여 일반들이 경매를 바라보는 시선은 그다지 곱지 않았다.
그러나 2002년 7월1일부터 민사집행법(신법)이 시행되면서 번거롭고 어려웠던 절차들이 간소화되고 법원의 경매대중화를 위한 노력과 경매정보사이트들이 생겨나면서 홍보의 효과를 더해 일반인들이 쉽게 접할 수 있는 하나의 재테크수단으로 자리를 잡은 것이다.
통상 일반인들은 지인들을 통해서 경매에 대한 정보를 접하게 된다.
지인들을 통해 들어본 경매는 ‘쉽다‘와 ’어렵다‘ 등의 의견이 엇갈렸을 것이다.
사전계획없이 낙찰만 받아놓고 고생했던 사람들에게는 어렵다고 느껴졌을 것이고 반면에 현장조사 및 철저한 자금계획으로 내 집 마련에 성공했던 사람들에게는 쉽게 느껴졌을 것이다.
그렇다면 과연 경매는 쉬운 것인가? 어려운 것인가?
낙찰만 받으면 되는 것인가?
등등의 의문점이 생길 것이다.
그런 의문점들을 해소하기 위해서는 우선 경매에 대한 이해가 필요하며 안좋은 인식은 버리고 새롭게 바라보려는 노력이 있어야 할 것이다.
그러면 경매의 장,단점과 절차에 대해 알아보도록 하자.
1.부동산경매의 장점
1) 경매는 입찰단계부터 대금의 납부,소유권이전절차,부동산인도 등 대부분의 절차가 법원에서 이루어지기 때문에 안전하게 부동산을 취득할 수 있다.
2) 최소 수개월 내지 1년이전의 감정가격으로 입찰될 뿐만 아니라 수차례 유찰이 되므로 시세보다 낮은 금액으로 부동산을 취득할 수 있다.
Tip. 현재의 부동산시장은 과열되어 있다. 우량물건은 적고 응찰자는 많기 때문이다. 경매로 성공하려면 우량물건만을 선호할것이 아니라 여러 물건들도 검토해보고 남들보다 앞선 정보로서 매수타이밍을 잘 잡아야 한다.
3) 등기부등본상의 근저당,압류,가압류 등 복잡한 권리들을 말소시킬 수 있다. 잔금납부 후 소유권이전등기시 말소등기촉탁으로 인하여 소멸된다.
4) 토지거래허가구역내의 토지를 별도의 허가절차없이 취득이 가능하다.
다만 농지의 경우 낙찰 후 1주일내에 농지취득자격증명원을 발급받아 법원에 제출해야 한다.
5) 현재의 시세를 반영하여 응찰을 하게 되므로 부동산경기의 영향을 받지 않는다.
부동산경기가 약세라 하더라도 그만큼 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있다.
6) 리스크(risk)가 큰 만큼 수익성도 큰 법이다.
유치권,가등기 등 남들이 어려워하는 부분을 공략하면 큰 수익을 얻을 수 있다.
경매시장이 과열되어 경쟁률이 높아지고 낙찰가가 높아져도 수익성은 있기 때문에 경매법정은 늘 많은 사람들로 북적인다.
경매물건은 항상 오픈되어 있다. 그렇기 때문에 괜찮다 싶은 물건들은 어김없이 응찰자가 많다. 그러나 남들이 잘 보지 않는 틈새를 공략한다면 좋은 물건들을 찾을 수 있을 것이다. 그러기 위해서는 부단한 노력과 우량물건을 고르는 안목을 키워야 할 것이다.
2. 경매의 단점
1) 토지를 제외한 건물의 경우 내부사항을 확인하기 힘들다.
아마 최고의 단점일것이다. 집을 사면서 내부를 확인할 수 없다면 얼마나 답답하고 불안할 것인가. 그만큼 자료에만 의존할 것이 아니라 현장조사를 해야 하는 것이다.
2) 말소되지 않는 인수사항이 발생할 수도 있다.
대항력있는 임차인,가등기,예고등기,유치권 등 전부 또는 일부라도 인수해야 하는 경우도 있다. 입찰전에 정확한 권리분석을 통하여 파악해야 하며 부족하다면 전문가의 도움을 받아
입찰여부를 판단하여야 한다.
3) 내 집이지만 맘대로 입주할 수 없다.
법원에서는 입찰의 절차만 진행할 뿐 임차인,소유자 등 점유자 문제를 해결해주지는 않는다. 그렇기 때문에 이사협의,강제집행 등 다소 시간이 소요될 수 있다.
통상 주거용건물의 경우 최소 3개월정도를 감안하여 응찰시기를 정해야 한다.Tip. 낙찰 -> 대금납부(통상 낙찰 후 1달반 이내) - > 배당기일(통상 잔금납부후 1달이내)
4) 일반 개인간의 매매의 경우 취득세 1.5%,등록세 1%의 세금을 내야 하지만 경매의 경우 최,등록세 2%로 더 많은 세금이 부과된다. 앞으로는 실거래가로 세금이 부과되므로 그 차이는 더 커질것이다.
지금까지 경매의 장,단점에 대해 알아보았다.
장점만을 보기보다는 단점을 확실히 알고 있어야 큰 낭패를 보는일이 없을것이다.
나만의 재테크 수단으로서 성공하려면 관련서적을 통한 이론과 경매강의를 통한 실무지식,전문가와의 상담을 통한 실전사례담 등을 통하여 제반지식을 습득해야 할 것이며 노력한 만큼의 대가는 얻을 수 있을 것이다.
이제 입찰에 참여하려면 어떻게 해야하는지 어떤점을 주의해야 하는지 알아보자.
3. 입찰시 절차 및 주의할 점
채권자(대부분 금융회사)가 채무변제를 위하여 법원에 임의경매(강제경매)를 신청하게 됨으로서 진행되게 된다. 경매를 신청하게 되면 등기부상에 사건번호가 기재되며 감정평가,현황조사 등의 여러 단계들을 거치면서 수개월이 지나게 된다.
대법원에서 매각공고가 나와야 비로소 매각기일을 확인할 수 있다.
간혹 유료경매정보사이트에 다음기일을 예상하여 정보를 제공하고 있지만 매각공고이전까지 취하,변경등의 변동사항이 있을 수 있으므로 수시로 확인해야 한다.
매각공고와 기본사항 및 기일내역은 대법원 법원경매정보(www.auction.go.kr)에서 확인할 수 있다.
입찰에 참여하려면 매각기일과 입찰시간을 확인하여 관할 법원의 경매법정으로 가야한다.
일부법원을 제외하고는 10시 ~ 10시반이면 입찰을 시작하며 입찰 시작 후 입찰표와 입찰봉투,보증금봉투 등 관련서류를 교부받아 입찰마감시간전까지 제출하여야 한다.
입찰표에는 입찰일자 ,사건번호 ,응찰자의 인적사항 ,보증금액 ,응찰가액을 정확히 기재하여야 하며 보증금봉투와 입찰봉투(대봉투)에도 사건번호와 이름을 기재하고 뒷면에 도장을 날인하여야 한다.
입찰표 작성시 금액부분은 수정이 불가하므로 잘못 기재하였을 경우 다시 작성하여야 한다.
본인이 응찰할 경우 본인의 신분증과 도장이 있어야 하며, 대리인이 응찰할 경우 응찰자본인의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장 ,대리인의 도장과 신분증이 필요하다.
Tip. 입찰표 뒷면의 위임장을 작성하면 되지만 본인의 인감도장을 가져와야 하는 번거로움이 있으므로 동일한 양식을 갖춘 위임장을 작성하여 첨부하여도 관계는 없다.입찰보증금은 가급적 자기앞수표를 이용하는 것이 좋고 최저가격의 10%를 준비하여야 한다.(재매각 사건의 경우 20% ~ 30%)
오전 10시 입찰을 시작하면 약 10분간 입찰표 작성요령 및 주의점에 대한 집행관의 설명을 들은 뒤 자료열람을 시작하고 11시10분 ~ 11시 20분까지 입찰표를 제출하여야 한다.
응찰자가 많은 경우 접수마감시각이 연장될 수도 있다. 접수가 마감한 후에 입찰봉투를 사건번호별로 정리하고 완료되면 순서대로 입찰결과를 발표하게 된다.
Tip. 법원에 따라 응찰자가 많은 사건을 먼저 발표하는 곳도 있음
낙찰을 받게 되면 보증금에 대한 영수증을 받고 패찰을 하게 되면 보증금은 즉시 반환받을 수 있다. 이때 낙찰을 받은 사람을 최고가매수인이라고 한다.
낙찰이 되면 1주일 뒤에 매각허가결정여부를 확인할 수 있고 매각결정기일로부터 1주일후에 매각확정여부를 확인할 수 있다. 매각이 확정되면 잔금납부기일이 지정된다.
대금납부기일이 지정되면 매수인에게 대금지급기일 안내문을 발송해주고 납부기일까지 법원은행에 잔금을 납부하여야 한다. 잔금납부시에는 경매계에서 법원보관금납부명령서를 받아 법원내의 은행에서 법원보관금납부서를 작성하여 잔금을 납부하여야 한다. 잔금을 납부한 영수증과 매각대금완납증명원 2부를 작성하여 접수하고 경매계에 제출하여야만 매각대금완납증명원을 발급받을 수 있다.
Tip. 매각대금완납증명원이 있어야만 구(시)청에서 취,등록세 고지서를 발급받을 수 있다.
대금을 납부하면 통상 한달내에 배당기일이 지정되며 당일에 이해관계인들의 배당이 이루어지고 배당이 종결되면 경매사건은 종결되게 된다.
지금까지 경매의 장,단점 및 입찰의 절차에 대해 설명하였다.
입찰의 절차 및 작성서류만 보면 정말 간단하고 쉽지만 사소한 실수로 인하여 어렵게 낙찰받은 것이 무효로 될 수가 있음을 명심하고 어느 하나라도 소홀해서는 안 될 것이다.