부동산 임대사업자의 부가가치세 신고 안내..(국세청)

[브로커리(이민철)]

부동산임대사업자의 신고 안내 (국세청)

부동산 임대란 부동산의 대여를 사업목적으로 하는 것으로 임대차계약 기타의 방법으로 부동산의 권리를 사용·수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말하는 것으로, 현행 부가가치세법은 부동산임대업을 용역의 공급에 해당하는 과세거래로 규정하고 있습니다.

1. 과세대상 및 과세되지 아니한 임대사업

▶  사업자가 부동산을 임대하는 경우 용역의 공급으로 과세대상이 된다.

▶  부동산임대업과 부동산매매업의 과세범위

구  분	부동산임대업	부동산매매업
건물	과세 (주택은 면세)	과세 (국민주택의 매매는 면세)
토지	과세 (주택의 부수토지로 일정면적은 면세)	면세

▶  과세대상에서 제외되는 임대

※ 부동산의 임대 중 부가가치세가 과세되지 아니하는 것

-  전·답·과수원·목장용지·임야·염전의 임대 (영2 ①) → 고유목적으로 임대하는 것

-  상시 주거용으로 사용하는 주택 및 그 부수토지의 임대 (영34 ①)
부수토지란? : 아래 중 넓은 면적 한도(2006.02.09. 공급분부터)

· 건물 정착면적의 5배(도시구역 밖은 10배)를 초과하지 않는 것

· 주택 연면적의 1배(지하·지상주차장·주민공동시설의 면적 제외)

※  과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급 : 아래참조

2. 신고시 과세표준 계산방법

(1) 부동산임대 과세표준에 포함되는 것

-  월 임대료

-  임대보증금에 대한 간주임대료(영49의2 ①)

ㆍ 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금  ×  과세대상기간의 일수  ×

계약기간 1년의 정기예금이자율(당해예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재)

────────────────────────────────────

365(윤년의 경우에는 366)

ㆍ 전대의 경우 임차금을 임대보증금에서 차감 (2002. 1. 1 이후)

-  관리비(전기료 등 공공요금을 구분 징수하는 경우 제외)

▶  임대 주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우(영34②)

1.  주택면적 ＞ 사업용건물면적 : 전부를 주택의 임대로 본다

2.  주택면적 ≤ 사업용건물면적 : 주택부분 이외의 사업용건물은 주택의 임대로 보지 아니한다
 ※ 임차인 단위로 면적을 계산함.

▶  구분이 불분명한 경우 (영49의2 ③)

부가가치세가 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우

1.  토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료상당액＝

부동산임대용역의 총 대가 ×

토지가액 또는 건물가액 ──────────────────  토지가액과 정착된 건물가액의 합계액

2.  토지임대과세표준 ＝

(위1호에 의한 금액)  ×

과세되는 토지임대면적 ────────────        총토지임대면적

3.  건물임대과세표준 ＝

(위1호에 의한 금액)  ×

과세되는 건물임대면적 ────────────        총건물임대면적

※ 부동산임대용역의 총대가 = 임대료 등 ＋ 간주임대료

※ 토지가액과 건물가액 :
예정신고기간 또는 확정신고기간 종료일 현재의 소득세법 제99조에 의한 토지와 건물에 대한 기준시가에 의함

(토지 : 개별공시지가, 건물 : 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)

▶  간주임대료 계산 방법(영49의2 ①)  ☞ 계산프로그램(Excel) 바로가기

     - 부동산의 임대보증금에 대하여만 계산함

     - 계약에 따라 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 충당한 금액을 제외한 금액으로 계산함

   간주임대료 : 보증금  ×  (임대일수/365, 윤년의 경우 366)  ×  4.3%

※ 간주임대료 계산은 임대가 개시된 날부터 계산함 (선수금·계약금 등은 계산하지 아니함)

※ 간주임대료 계산시 적용되는 연도별 이자율 : 시행규칙15① 및 국세청고시 2009-9호(2009.3.31) 등

적 용 과 세 기 간	2010.1예정 ~	2009.1예정 ~ 2009.2확정	2007.2예정 ~ 2008.2확정	2006.1예정 ∼ 2007.1확정	2004.2예정 ∼ 2005.2확정	2003.1예정 ∼ 2004.2확정	2002.1예정 ∼ 2002.2확정	2001.1예정 ∼ 2001.2확정	99.1예정 ∼ 2000.2확정
	2010.1.1 ~	2009.1.1 ∼ 2009.12.31	2007.7.1 ∼ 2008.12.31	2006.1.1 ∼ 2007.6.30	2004.7.1 ∼ 2005.12.31	2003.1.1 ∼ 2004.6.30	2002.1.1 ∼ 2002.12.31	2001.1.1 ∼ 2001.12.31	99.1.1 ∼ 2000.12.31
이자율	4.3%	3.4%	5.0%	4.2%	3.6%	4.2%	4.6%	5.8%	7.5%
고시일	2010.3.31	2009.3.31	2007.9.28	2006.3.31	2004.9.30	2003.3.29	2002.3.28	2001.4.3	99.3.31

              ※ 변경고시일 이전에 폐업한 사업자는 폐업일 현재 고시된 이자율 적용

(2) 부동산임대용역에 대한 공급시기 (영22  2호, 4호)

▶  월세의 경우 계약서상에 명시된 대가의 각 부분을 받기로 한때

▶  부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우는 계약기간의 월수(1년 또는 10달 등)로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 과세표준으로 계산하는 경우에는 예정신고기간(3.31, 9.30) 또는 과세기간 종료일(6.30 또는 12.31)을 공급시기로 함.

(3) 부동산임대 과세표준 계산시 주의할 사항

▶  부동산 임대시 월세 등과 함께 받는 공공요금 (통칙13-48-3)

-  사업자가 부동산임대료와 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 부가가치세를 과세함.

-  그러나 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우의 당해 금액은 과세하지 아니함.

▶  재산세 중과세분을 임차인이 부담하는 경우(부가46015-742, 2000.4.3)

-  재산세 중과세분(공급대가)을 1.1로 나눈 금액을 부동산임대용역의 과세표준에 포함함.

▶  특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우

-  부동산임대업을 영위하던 사업자가 당해 사업에 사용하던 건물의 전부 또는 일부를 아들 또는 처 등 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우

「부가가치세법」 제7조 제3항의 규정에 의한 용역의 무상공급에 해당하여 부가가치세가 과세 되지 아니하는 것이며, 다만, 「소득세법」 제41조의 규정에 의한 부당행위계산을 할 수 있는 것임

▶  특수관계자에게 부당하게 낮은 대가로 임대하는 경우

-  부동산임대업을 영위하는 사업자가 특수관계에 있는 자에게 부동산을 임대하고 부당하게 낮은 대가를 받는 경우

자기가 공급한 부동산 임대용역의 시가를 부가가치세 과세표준으로 하는 것이며, 이 경우 시가라 함은 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 말하는 것임

▶  사업자가 임대용 부동산을 건축 중에 임대보증금과 임대료를 선불로 받은 경우

-  선불로 받은 임대보증금과 임대료의 공급시기는 건축물이 완공되어 부동산 임대용역이 제공되는 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 이며 (임대보증금은 임대개시일부터 계산)

-  다만, 사업자가 공급시기 도래 전에 대가를 받고 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 보는 것임

▶  부동산 임대사업자가 한국전력공사로부터 전기요금에 대한 세금계산서를 교부받고 전력을 실지로 소비하는 자인 임차인에게 세금계산서를 교부하는 경우

-  임차인에게 교부한 세금계산서상의 공급가액은 부동산임대사업자의 과세표준에 포함하는 것이며, 부동산임대사업자가 교부받은 전기료에 대한 세금계산서상의 매입세액을 공제 받을 수 있는 것으로, 임차인도 부동산임대사업자로부터 교부받은 세금계산서상의 매입세액을 공제 받을 수 있는 것임.

※ 이 경우 부동산임대사업자가 간이과세자 또는 면세사업자 등도 세금계산서를 교부할 수 있으며 동 세금계산서를 교부받은 세입자는 매입세액 공제 가능하고 간이과세자나 면세사업자 등은 교부하였거나 교부받은 세금계산서에 대하여 매출·매입처별세금계산서합계표를 작성·제출해야 하는 것임 (시행규칙 18조)

▶  일반과세자가 임대료를 지급 받지 못한 경우

-  그 대가를 실제 받았는지 여부에 관계없이 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하며

당해 임대용역에 대한 매출채권의 전부 또는 일부가 대손되어 회수 할 수 없는 경우에는 그 대손이 확정된 과세기간의 매출세액에서 차감할 수 있는 것임 (대손세액공제 가능)

▶  간주임대료의 계산 특례

-  간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하나 약정에 의해 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있으며
간주임대료에는 부가가치세가 포함되지 아니한 것이며 간주임대료에 대한 부가가치세를 누가 부담하는지를 불문하고 세금계산서를 교부할 수 없음 (통칙 16-57-1)

-  임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 간주임대료 계산시 지급받지 못한 동 임대료를 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것이나 (연체중인 경우) 약정에 의하여 임대보증금에서 차감하기로 한 경우에는 차감하여 간주임대료 계산한다.

-  전대의 경우 전대하고 받은 임대보증금에서 임차 시 지불한 임차보증금(전대한 면적 해당분)을 차감하여 간주임대료를 계산함

3. 제 출 서 류

▶  부가가치세신고서

▶  매출·매입처별 세금계산서합계표
 

▶  부동산임대공급가액 명세서
※ 2010. 7. 1.부터 부동산임대업자는 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출하여야 하며(미제출 시 1% 가산세 적용) 사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우 2010. 7. 1. 이후 갱신하는 분부터 부가가치세 예정 및 확정신고시 임대차계약서 사본을 제출하여야 함

● 관 련 예 규

간주임대료에 부가가치세 포함여부 (부가46015-71, 1997.01.11)

간주임대료에는 부가가치세가 포함 안된 것이며, 약정된 임대료에 부가가치세 포함여부가 불분명한 경우 포함된 것으로 보아 임대료를 1.1로 나누면 과세표준이 됨

간이과세자의 공급대가 (부가46015-1165, 1998.05.28)

간이과세자에 대하여는 그 공급대가를 과세표준으로 하는 바 시행령 제48조 내지 제52조를 준용하는 경우 ‘공급가액’을 공급대가로 봄

즉, 간주임대료의 경우 일반·간이과세자의 과세표준은 동일함
-  일반과세자의 경우  간주임대료＝공급가액 (과세표준)
-  간이과세자의 경우  간주임대료＝공급대가 (과세표준)

부동산임대용역의 공급시기 (부가46015-2534, 1998.11.12)

부동산임대용역의 공급시기는 대금 또는 요금의 영수에 관계없이 대가의 각 부분을 받기로 한 때로서 그 과세기간의 부가가치세를 예정·확정신고 하여 자진 납부함