초보공인중개사의 첫걸음(개업공인중개사와 소속공인중개사)

[천리향]

초보공인중개사의 첫걸음(개업공인중개사와 소속공인중개사)

어렵게 공부해서 공인중개사자격증을 취득한 사람들은 앞으로 어떻게 해야 할지 솔직히 많이 혼란스러울 것이다. 이론은 나름대로 마스터를 했다고 자부해보지만 막상 실무로 들어가서 일하자니 왠지 두렵고 자신감이 없다. 왜냐하면 자격시험에 나오는 이론과 실제 부동산중개 업무는 상당히 다르기 때문이다.

그런 까닭에 개인적으로 많이들 물어온다. 따라서 지금도 많은 분들이 고민하고 있을 이 부분에 대해 과연 어떻게 하는 것이 좋은지 한번 알아보겠습니다.

우선 초보공인중개사가 선택할 수 있는 길은 보통 네 가지다.

1.개업공인중개사로 오픈한다.

2.다른 개업공인중개사의 소속공인중개사로 들어가 일한다.

3.자격증만 걸고 함께 동업한다.

4.장롱면허로 그냥 가지고 있는다.(보통 지금 다른 일을 하고 계신 분들이 여기에 해당된다.)

대부분 사람들은 이 네 가지 중 하나를 선택해야하는 기로에 설 수밖에 없다. 몇 번의 선택이 맞고 몇 번이 틀린지 단도직입적으로 말하기는 어렵다. 이것은 다들 현재 처해있는 상황이 제각각이기 때문이다. 여기서 4번은 논하지 않고 1번과 2번, 3번에 대해서만 얘기한다.

현재 자신의 자금상태의 유무에 따라서 개업이냐, 아니면 소속공인중개사로 일하느냐, 동업하느냐로 나누어진다.

★만약 개업을 할 자금적여유가 된다면 직접 개업공인중개사로 오픈하는 것이 좋다.

공인중개사자격증을 소유한 사람이라면 특별히 현재 다른 직업을 가지고 있지 않은 이상 누구나 자금의 여유가 되는 한 자신의 이름을 걸고 부동산사무실을 개업하고 싶을 것이다. 그런데 막상 오픈하려고 하면 발목을 잡는 게 몇 가지 생긴다.

1.실무에 대한 자신감이 없어서 두렵다.

2.원하는 수입만큼 벌 수 있을지 고민이다.

이 두 가지에 대한 해답만 명쾌하게 제시된다면 망설임 없이 개업을 선택할 것이다. 하지만 1번 실무에 대한 자신감이 없는 것은 경험이 없어서, 즉 어떻게 해야 하는 지 잘 몰라서 그렇다. 이 문제는 주변에 경험 많은 믿을 만한 사람을 찾아서 그에게 중개노하우를 배우면 해결된다.

2번에 원하는 수입만큼 벌 수 있을지 고민이다. 이 부분은 정상적인 사람이라면 누구나 고민을 할 수밖에 없다. 공인중개사로서 새로운 자신의 직업을 선택하는 일이니만큼 아주 중요하고 또 여기에 생계가 달려있는 만큼 신중에 신중을 기해야 마땅하다.

공인중개사자격증을 취득하고 앞으로도 계속해서 부동산중개 일을 하려고 하는 사람이라면 2번에 대한 해답은 설령 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사로 일해도 실무에 대해 체계적으로 알려주는 곳은 거의 없으며, 수입 또한 대부분의 경우 자신이 일한만큼 가져가는 성과급이기 때문에 자신이 직접 개업하는 것보다 결코 더 많은 수입을 가져가지 못한다는데 있다.

이는 개업공인중개사로 등록된 개인이든 중개법인사무실이든 간에 그곳에서 일하는 소속공인중개사들과 중개보조원들의 동향을 살펴보면 비교적 쉽게 이해가 갈 것이다.

만약 그들이 원하는 만큼 수입을 번다면 왜 굳이 그곳을 떠나 소속공인중개사들이 새로 번거롭게 자신의 부동산사무실을 차리겠는가? 일단 사무실을 운영하면 신경 쓰이는 부분이 많아 귀찮기만 할 텐데 말이다.

그리고 일반적으로 개업공인중개사에서 일하는 사람들은 프리하게 일하는 형태이기 때문에 사무실대표의 간섭을 거의 받지 않는다. 즉 일하면서 그로 인한 스트레스는 다른 직장에 비해 없는 편이고 단지 손님들과 계약이 안 돼서 받는 게 대부분이다.

그럼에도 불구하고 자격증을 가진 소속공인중개사들이 3개월, 6개월, 1년, 2년, 3년 이렇게 사람마다 조금씩 기간의 길고 짧음의 차이는 있지만 여지없이 그곳을 떠나 자신만의 새로운 부동산사무실을 개업해 버린다.

이쯤 되면 이유는 바로 수입 때문이라는 것을 쉽게 알아차릴 수 있을 것이다. 결론은 부동산중개업은 자신이 한만큼 가져가는 수입구조이기 때문에 개업해서 자기가 차리는 것이 다른 부동산사무실의 직원으로 일하는 것보다 더 많이 벌 수 있다는 말이다.

그게 아니라 다른 부동산사무실의 소속공인중개사로 일하는 것이 수입 면에서 더 많이 번다면 아마 나가라고 해도 계속 버티고 있을지도 모른다.

그러다보니 계속해서 직원들이 바뀌게 되는 것이고 그나마 오랫동안 근무하는 직원들은 거의 자격증이 없는 중개보조원이거나 자격증이 있어도 당장 개업할 여유가 되지 않는 소속공인중개사들 뿐이다.

참고로 계약서를 못 써서 계약을 못했다는 말은 아직 들어본 적이 없다. 이 말은 곧, 공인중개사시험에 합격할 정도의 사람이라면 어떡하든 계약서는 다 알아서 쓸 수 있는 실력을 갖추고 있다는 말과 상통한다.

★다른 개업공인중개사의 소속공인중개사로 들어가 일한다.

공인중개사자격증은 있으나 당장 개업할 경제적여유가 안 되는 사람이라면 다른 부동산사무실의 소속공인중개사로 들어가 일하면서 돈도 벌고 경험도 쌓아가는 것이 좋다. 그런데 여기서도 고민되는 부분이 생긴다. 다른 개업공인중개사에 들어가 일하려고 해도 우리가 흔히 보는 보통 1층에 자리 잡고 있는 개인사무실이 나은지, 아니면 큰 중개법인사무실이 나은지 헷갈리게 만든다.

여기에 대한 해답은 자신의 성격을 보고 판단하라고 말하고 싶다. 성격이 활달하고 붙임성이 좋아 사람들이 많은 조직생활을 좋아하는 사람이라면 직원이 수십 명씩 되는 중개법인에서 일해보길 권한다. 아무리 가르쳐 주는 것이 없다 해도 서당 개 삼년이면 풍월을 읊는다.

반면 성격이 소심하며 내성적인 사람으로 사람들이 많은 것을 상대적으로 싫어하는 사람이라면 규모가 작은 1층 일반개인사무실에서 근무하는 게 좋다. 대신 반드시 처음 근무할 사무실을 구할 때는 한 군데에 바로 콜 하지 말고 최소한 서너 군데 면접을 보고 비교해보는 것이 좋다.

그래야 어느 정도 제대로 된 곳인지 판단이 서게 마련이다. 안 그러면 들어간 지 한 달도 안돼서 다른 사무실을 알아봐야 할 처지에 놓이게 될 수도 있다.

우선 부동산사무실의 위치, 주차장, 사무실분위기, 대표 및 직원들의 표정, 블로그에 올려놓은 매물 수, 자신이 해야 하는 중개분야와 주변상황의 유불리조건(주택가에 위치한 사무실에서 공장이나 상가를 중개하는 경우 등), 지원해주는 내용(광고, 식대, 경비 등), 수입비율제, 근로계약서 작성유무 등에 대해 자세히 알아보면 감이 잡힌다.

그리고 일단 들어갔으면 배운다는 생각으로 경험 많은 선배들에게 먼저 고개를 숙이고 다가가 무조건 물어보는 게 최선책이다. 목마른 사람이 먼저 우물을 파야지 그들이 나에게 먼저 말을 걸어주기를 기다려서는 안 된다.

대개 실무경험이 없다보니 일반개인사무실이나 규모가 큰 중개법인사무실의 소속공인중개사로 들어가 일을 배우려는 사람들이 많지만 일부 극소수 몇몇 사무실을 제외하고는 거의 일을 제대로 가르쳐주는 곳이 없다.

그러다보니 스스로 일을 찾아서 해나가야 한다. 굳이 한 가지 좋은 점이라고는 소속공인중개사인 자신이 중개한 것에 대해 직접 계약서를 작성해도 개업공인중개사의 서명과 날인이 있어야 함으로 대표자가 계약서를 다시 한 번 검토해준다는 점이다. 왜냐하면 잘못되면 책임이 자신에게 돌아오기 때문이다.

그래서 이때 잘못된 내용이 있거나 모르는 부분에 대해 조언을 구할 수 있다. 특히 간이 작은 사람들에게는 엄청 든든한 백이 된다.

따라서 자신감이 없는 사람은 이렇게 1~3년 정도 일을 하며 경험을 쌓다보면 그나마 두려움을 없앨 수 있는 시간을 벌게 되어 좋다. 이점을 제외하고는 거의 도움 되는 부분이 없다.

나머지는 대부분 본인이 어떻게 일하느냐에 따라서 수입이 달라지는 것이다.

한번 생각해보라! 손님들이 줄을 서있을 정도로 장사가 잘 되는 음식점이 있는데 모르는 사람이 찾아가서 ‘나도 식당을 하려고하니 제발 좀 음식 만드는 비법을 알려주십시오.’ 라고 사정을 해본들 음식점주인은 절대 안 가르쳐 준다. 괜히 가르쳐 주었다가 자신의 음식점 바로 근처에 새로운 식당이 들어서면 바로 자신에게 타격이 올 것을 염려하기 때문이다.

설령 다른 지역에다 개업을 한다할 지라도 언제 자신과 경쟁을 하게 될 지도 모를 당신에게 굳이 비법을 알려줄 리 만무하다. 심한 경우 자신의 가족에게도 함부로 가르쳐주지 않는다고 한다.

★자격증만 걸고 함께 동업한다.

마지막 방법으로 자격증이 없는 중개보조원과 함께 동업을 하는 방법이다. 대개 중개보조원이 사무실을 구하면 본인의 자격증을 걸고 함께 일하며 수입은 경비를 제외한 나머지를 5:5로 나누게 된다. 이것은 자격증대여하고는 엄연히 다르다. 하지만 동업을 하더라도 단 둘이서 일하는 경우가 좋다.

그래야만 위험률도 적고 경험 많은 중개보조원일 경우 일도 배울 수 있다. 물론 먼저 함께 일할 사람이 괜찮아야 한다. 그러면 서로 상부상조하면서 오래 일하게 될지도 모른다. 본인과 중개보조원 한 명, 이렇게 두 명이면 해보는 것도 괜찮다. 만약 세 명이상이면 하지 않는 것이 좋다. 경험 없는 본인 혼자서 컨트롤하기 힘들고 오히려 그들에게 이끌려 다니다보면 자칫 중개사고가 날 수도 있다.

대개 아파트나 원룸, 오피스텔 같은 물건을 중개하는 경우에는 큰 무리가 없으나 공장, 상가, 토지 같은 물건을 주로 중개한다면 신중을 기할 필요가 있다. 초보가 다루기에는 다소 무리가 있어 보이기 때문에 굳이 하게 될 경우 주변에 친한 공인중개사를 알아두고 의문 나는 부분이 있으면 그때그때 조언을 구하는 것이 좋다.

★기회가 된다면 부동산중개노하우는 배우는 게 좋다.

중개노하우, 즉 요령이나 영업방법이다. 어떤 분야든지 간에 혼자서 배우려고 해서는 결코 짧은 시간 안에 노하우를 얻을 수는 없다. 때문에 길고 긴 시간이 필요하다. 부동산중개노하우 역시 마찬가지라 보면 된다. 그래서 어느 누구도 가르쳐주지 않는다.

기껏해야 가장 기본적인 몇 가지 내용만 알려줄 뿐이다. 이것은 입장을 바꿔놓고 생각해보길 바란다. 그러면 금방 이해가 되며, 당신 또한 나중에 다른 사람들에게 쉽사리 당신의 노하우를 알려주려 하지 않을 것이다.

그래서 기회만 된다면 어떡하든 노하우를 배우는 게 좋다. 주변에 경험 많은 공인중개사가 있다면 그 사람한테 비용을 지급하더라도 배워야 한다. 그래야 5년, 10년 걸려야 터득할 수 있는 것을 최대한 빠른 시일 내에 배울 수 있고 그럼으로써 시행착오를 그만큼 겪지 않게 된다.

노하우를 몰라서 한 달에 300만원씩 수입을 올리는 경우와, 노하우를 배워 한 달에 600만원이나 1,000만원씩 수입을 올리는 경우를 생각해면 바로 그 차이를 느낄 수 있을 것이다. 비록 한 달 수입만 놓고 보면 많은 차이는 없어 보이지만 이것이 1년, 3년이 지날 경우에는 그 금액 차이가 실로 엄청나다.

결국 시간은 시간대로 줄이고 수입은 수입대로 늘어나게 된다. 그렇지 않고서는 남들과 똑같이 5년, 10년 동안 직접 몸으로 부딪히며 경험을 쌓아야 하는 것이다. 남들과 똑같이 해서는 오늘날처럼 치열한 부동산중개업에서 살아남기가 그만큼 힘들어질 수밖에 없다. 왜냐하면 그들 또한 절대 바보가 아니기 때문이다.

★최종목표는 자신의 부동산사무실을 갖는 것이다.

일반적으로 공인중개사자격증을 가지고 있는 사람들의 최종목표는 자신의 부동산사무실을 개업하는 것이다. 만약 다른 부동산사무실에서 배울 것도 많고 돈도 많이 번다면 자격증을 지닌 소속공인중개사들이 굳이 왜 그곳을 나와 따로 개업을 하려고 하는가? 아마 대부분의 사람들은 그 부동산사무실에 남아 계속 일해야 정상이 아닐까......

하지만 현실은 기회만 되면 언제든지 소속공인중개사들은 미련 없이 그곳을 떠나 새로 오픈을 한다. 결국 자격증이 없는 중개보조원들만 남아있게 된다. 역으로 이들을 고용한 개업공인중개사의 대표들 또한 이런 속성을 잘 알기에 향후 자신의 경쟁상대가 될 수도 있는 소속공인중개사나 중개보조원들에게 절대 노하우를 알려주지 않는 것이다.

결론은 자신의 사무실로 개업을 해야 수입 면에서 더 많이 번다는 점과, 현실적으로 업무를 배울 만한 부동산사무실은 거의 없다는 점이다.

그렇기 때문에 자금의 여유가 되는 사람이라면 본인이 직접 개업하는 편이 좋으며, 대신 중개노하우(일하는 요령과 영업방법)를 경험 있고 믿을만한 사람이라면 꼭 배워서 시작하기를 권한다. 자신의 사무실이 없으면 일하는데도 어려움이 많다.

부동산광고내기도 힘들고, 워킹손님도 없고, 맨땅에 헤딩하며 일하다 보면 자신의 머리만 아프다. 운 없으면 머리에서 피가 나고 심한 상처를 입기도 한다. 그러다보면 오래 버티지 못하고 스스로 포기하는 경우도 종종 생긴다.

게다가 자신의 성격이 조직생활과 잘 맞지 않아 혼자서 일하는 독불장군 같은 스타일은 바로 개업하는 편이 더 유리하다.

★기존사무실을 인수하는 것과 새로 사무실을 내는 것 중 어느 것이 나을까?

개업을 할 경우에는 기존사무실을 인수하는 방법과 새로운 사무실에다 개업을 하는 두 가지가 있다. 기존사무실을 인수할 경우에는 전임자가 일한 장부를 보면 대개 1년 매출을 알 수 있고 나름 영업방법도 알려주기 때문에 그나마 평타유지는 가능하다는 장점이 있다.

반면 전혀 새로운 곳에다 사무실을 낼 경우에는 매출을 감 잡기가 어려운 단점이 있다. 그래서 보통 아파트단지 내 상가에 입점하는 경우가 많은데 이왕이면 반드시 주변에 유경험자의 의견을 참고하는 게 좋다. 더욱이 지역정보망이 있는지 잘 알아보고 아파트를 중개할 경우에는 반드시 정보망에 가입해야 인근개업공인중개사들과의 물건공유로 원활하게 공동중개를 할 수 있다는 점을 기억해야 한다. 하지만 보통 토지나 상가, 공장 같은 경우에는 특별히 거래정보망과는 상관이 없다.

따라서 안정적인 수입을 원하는 경우라면 기존사무실을 인수하는 방법을 권하고 싶다. 그래야 시작부터 손님이 드나들며 거래를 성사시킬 수 있다. 만약 새로운 사무실에 개업하면 초기 한두 달 동안은 특별히 자리가 좋지 않은 한 손님왕래가 거의 없을 수도 있기 때문에 자리 잡으려면 다소 시간이 걸릴 수도 있다는 점을 미리알고 시작하는 것이 좋다.

이런 이유로 매출이 얼마나 나올지 미지수다. 그리고 괜찮아 보이는 자리에는 요즘 다 들어서있기 때문에 신규로 들어서는 건물이 아닌 이상 좋은 자리는 구경하기 힘든 실정이다.

2,30대 사회초년생일 경우 도전정신, 열정, 노력은 있으나 노하우가 부족하다. 따라서 이들이 부동산중개노하우만 터득한다면 결코 두려울 게 없을 것이다. 문제는 직업을 가지고 수십 년 동안 일을 해온 40대, 50대, 60대의 은퇴자들이다. 서비스영업직에서 일해 온 사람들은 대부분 큰 문제가 없다.

하지만 일반회사원, 공무원, 군인, 은행지점장 등 이러한 사람들은 이미 자신의 분야에서 오랫동안 근무한 탓에 은퇴한 후에도 아직 예전직업의 색깔들을 가지고 있으며, 이것은 쉽게 잘 지워지지 않는다. 그렇기 때문에 이런 분들은 개업을 하더라도 기존에 하던 부동산사무실을 인수하는 편이 유리하며, 가만히 있어도 어느 정도 손님들이 찾아와주는 곳을 선택해야만 한다.

그리고 자신과 함께 일할 성격이 활달한 실장님을 구하는 게 좋을 것이다. 만약 그렇지 않고 위치가 안 좋은 곳, 즉 워킹손님이 거의 없는 곳에 사무실을 오픈하게 되면 결국 오래 버티기 힘들다. 영업력도 안 되고 위치도 안 좋으면 아무리 계산기를 두드려 봐도 답이 안 나오는 것이다. 쓰디쓴 실패를 맛보기 전에 미리 신중에 신중을 기하시기 바란다.

★부동산경기가 좋을 때 개업하는 게 좋은지, 아니면 상관없는 것인지?

막상 개업하기로 마음을 굳혀도 부동산경기가 좋고 나쁨에 따라서 개업을 언제 해야 될지 고민스럽기만 하다. 그에 대한 답은 현재 부동산중개업을 하고 있는 사람들에게 물어보면 항상 올해가 제일 안 좋다고 말한다. ‘작년보다는 올해가 못하다고.......’ 그리고 내년이 되면 다시 또 ‘작년보다 올해가 안 좋다.’는 말을 반복적으로 하는 걸로 봐서는 지금 현재가 그나마 제일 나은 게 아닌가 싶다.

이 말을 곰곰이 생각해보면 부동산경기가 좋아서 거래가 많이 일어나면 당연히 새로 개업공인중개사로 개업하는 사람들의 수가 그만큼 늘어나고 폐업 수는 줄어들 것이다. 그럼 기존에 빵600개를 50명이서 나누어 12개씩 가져가던 것을, 부동산경기가 좋아지는 바람에 빵이 720개로 늘어나지만 전체적으로 10명이 더 늘어나는 바람에 총60명이서 12개씩 가져갈 수밖에 없다.

결국 경기는 좋아져도 수입에는 별반 차이가 없는 셈이다. 물론 잘하는 사람은 훨씬 많이 가져가고 못 하는 사람은 그보다 더 적게 가져갈 것이다.

이는 반대로 부동산경기가 안 좋아지면 저절로 개업수가 줄어들고 상대적으로 폐업수가 늘어나니 어느 정도 균형이 맞춰진다. 하지만 큰 이변이 없는 한 지금까지 그러했듯이 앞으로도 계속해서 개업공인중개사의 수는 점점 늘어날 것이라 본다. 따라서 개업을 하려면 하루라도 빨리 하는 것이 그나마 개업공인중개사의 수가 하나라도 더 적을 때 오픈하는 방법이다.

★끝으로 공인중개사자격증이 없이는 앞으로 부동산중개업을 하기 힘들 것이다.

현재 공인중개사자격증을 소유한 사람이 개업공인중개사의 직원으로 일하기위해서는 소속공인중개사로 등록하도록 되어있다. 이는 시간이 지남에 따라 그동안 개업공인중개사의 직원으로 일하던 중개보조원들의 자리를 모두 소속공인중개사로 대처하는 효과가 있다.

그러므로 길어야 10년 이내에는 아마 모든 개업공인중개사에서 일하는 사람들은 전부 공인중개사자격증을 가진 사람들일 것이다. 그렇게 부동산중개사법이 개정될 가능성이 충분하다.

결국 자격증 없는 중개보조원이 설 자리가 완전히 사라지게 되고, 자격증을 대여해서 사무실을 운영하던 중개보조원사장 또한 자연히 없어질 것이다. 이로 인해 그동안 부동산중개질서를 문란 시켜 왔던 사실상 주범격인 중개보조원들이 사라지게 됨으로 공인중개사들의 위상이 한층 더 올라갈 수 있는 좋은 계기가 되리라 본다.

부동산중개업은 일하는 것이 아니라 노는 것이다 - 크몽