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[유아독존]

<토지의 분류>

민법에서는 부동산을 토지와 그 정착물로 정의하고 있으며 토지는 일정범위의 지면에 정당한 이익이 미치는 범위내에서 그 상하(공중과 지하)에 미칩니다.
엄밀한 의미에서 토지위에 건물이 있더라도 토지와 건물을 별개 부동산으로 보며 토지가 없는 부동산이란 있을 수 없습니다.

부동산팔방에서 거래대상으로 분류한 토지는 특별한 경우가 아니면 대부분 건물이 없는 토지만을 말합니다. 토지를 거래하기 위해서는 토지관련 법규와 주변토지이용 현황 및 토지의 특성을 잘 알아야 합니다. 예를 들어 같은 지역의 토지라도 법규에서 주거용 토지냐 상업용 토지냐에 따라서 그 값은 큰 차이를 보일 수 있으며 전원주택을 지으려고 토지를 매입하고나서 법규의 제한 때문에 집을 짓지 못하여 낭패를 당하는 경우도 있기 때문이다.

또한 법률에서 시행령이나 규칙에 위임하는 경우에는 수시로 개정되는 경우를 종종 볼 수 있어 관련 법규를 모르고 매매할 경우 세심한 주의가 요망됩니다.
또한, 현재 뿐만아니라 장래의 법적 이용상태를 예측하고 거래를 해야 장기적 안목에서 의도된 목적에 맞게 토지를 이용하실 수 있습니다.

지적법에 의하여 모든 토지는 국가가 측량을 하여 필지단위로 구분함으로써 매매의 단위가 되며 각필지는 지번이 부여되고 이를 나눌 수 있고 합칠 수도 있습니다.
토지는 크게 종별, 사용목적, 그리고 용도적 기능에 의한 기준으로 분류할 수 있습니다.

[종별에 의한 토지 분류]

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종별에 의한 구분방법은 보통 감정평가 등에 의해 분류되는 것으로 택지,임야,농지로 구분합니다.

[사용목적에 의한 토지 분류]

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사용목적상 분류는 보통 지목이라고 하며 모든 토지는 지적법에 의하여 지목이 정해져 있습니다.
지목의 종류는 28개로 구분되며 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대(垈), 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지,양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지가 그것입니다. 지목중에서 건물을 지을 수 있는 토지를 보통 대(垈)라고 하며 대(垈)라는 지목을 가진 토지를 대지(垈地)라고 하는 데 전국토의 2.5%에 불과 합니다.
가장 큰 면적을 차지하는 지목은 임야(65.4%)이며 그 다음으로 답(12.2%), 전(8.1%)이 차지합니다.
만약 垈이외의 토지에서 집을 지으려면 그 지목을 垈로 변경하여야 하며 변경방법은 사업계획승인으로 변경을 대신하는 경우도 있고 지목변경을 하고 나서 건축하는 방법도 있습니다. 이렇게 지목변경을 하는 것을 형질변경이라고 합니다.

[용도에 의한 토지 분류]

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토지의 용도적 기능에 의한 분류는 법률적인 바탕에 근거합니다. 우리나라는 국토이용종합계획이라는 계획아래 전국의 국토에 대한 이용,보전,개발의 계획을 종합적으로 수립,집행하고 있는데 이를 위하여 전국의 토지를 구체적으로 용도적 기능을 부여하고 있습니다.
토지의 효율적인 이용을 위하여 적성과 기능에 따라 지역을 구획하고 여기에 용도적 기능을 부여한 것이 용도지역제도 입니다.
이는 2002년 12월 31일까지 국토이용관리법으로 도시지역,준도시지역,농림지역,준농림지역,자연환경보전지역 5개지역으로 용도지역을 명문화 하여 시행해 왔으며 2003년 1월 1일부터는 국토이용관리법과 도시계획법이 폐지되고 두 법률을 통합한 국토의 계획 및 이용에 관한 법이 제정됨으로써 5개용도지역중 준도시지역과 준농림지역이 폐지되고 이를 관리지역으로 통합하여 도시지역, 관리지역,농림지역,자연환경보전지역 4개 지역으로 개편 시행되고 있습니다.
이 법률은 모든 토지의 이용.개발 및 보전의 기본이 되는 법률입니다.

2002.12.31 이전 도시지역 준도시지역 준농림지역 농림지역 자연환경보전지역

2003.1.1 이후 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역

도시지역은 다시 주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역으로 구분하며 이들 또한 개발목적에 맞게 더욱 세분화 됩니다.

주거 지역	전용 주거지역	1종 전용주거지역	단독주택의 양호한 주거환경 보호
		2종 전용주거지역	공동주택의 양호한 주거환경 보호
	일반 주거지역	1종 일반주거지역	저층주택 중심 편리한 주거환경 조성
		2종 일반주거지역	중층주택 중심 편리한 주거환경 조성
		3종 일반주거지역	중고층주택 중심 편리한 주거환경 조성
	준 주거지역	주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업,업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역
상업지역		중심상업지역	도심.부도심의 업무 및 상업기능의 확충
		일반상업지역	일반적인 상업 및 업무기능의 담당
		근린상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급
		유통상업지역	도시내 및 지역간 유통기능의 증진
공업지역		전용공업지역	주로 중화학공업.공해성 공업 등을 수용
		일반공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치
		준공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거.상업.업무기능의 보완
녹지지역		보전녹지지역	도시의 자연환경.경관.산림 및 녹지공간을 보전
		생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보
		자연녹지지역	도시의 녹지공간을 확보, 도시확산을 방지, 장래 도시용지의 공급등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용

관리지역은 다시 개발과 보전의 수준에 따라 보전관리지역,생산관리지역,계획관리지역으로 구분합니다. 계획관리지역은 과거의 준도시지역 수준으로 개발하며 생산관리지역과 보존관리지역은 보존차원에서 관리가 됩니다.

보전관리지역	자연환경 보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계보전등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
생산관리지역	농업, 임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
계획관리지역	도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농림법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 의미합니다. 자연환경보전지역은 자연환경,수자원,해안,생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성등을 위하여 필요한 지역을 말합니다. 한편, 지역과 달리 용도지역으로서의 기능유지에 미흡한 부분을 보완할 수 있도록 별도로 용도지구 및 용도구역을 지정 시행하고 있습니다. 종전에는 용도지구의 지정은 도시지역에서만 하도록 했었는데 새로이 적용되는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 비도시지역에서도 지정할 수 있도록 함으로써 지구지정을 통한 관리,보존 및 개발행위가 가능하도록 했습니다. 용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구,개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 위락지구 및 리모델링지구가 있으며 용도구역은 아래와 같습니다.

구분	내용
개발제한구역 (Green Belt)	도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한
시가화 조정구역	5~20년 동안 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모/도시관리계획으로 지정 및 변경
수산자원보호구역	수산자원의 보호육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대하여 구역을 지정

이같이 용도지역, 용도지구, 용도구역은 동일한 개념이 아니라 하나의 토지에 겹칠 수 있는 복합적인 개념이므로 다각도로 검토 되어야 합니다. 토지에 대한 법적인 규제는 반드시 토지의 가치를 달리하게 되는 원인이 되기 때문에 토지의 가격에 절대적인 원인이 되며 같은 위치의 토지라도 어떤 용도에 의해 제한을 받느냐에 따라 개발의 방향과 방법이 달라지게 되는 것입니다.

이밖에도 현행법상 토지이용과 관련된 법률이 90여개나 되며 용도지역,지구 및 구역 종류가 190여개에 달하고 무엇보다도 이를 공시하는 것은 일부에 지나지 않아 각종 공고나 안내문을 참조해야 하는 경우도 많습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률외에도 주요 토지이용.개발을 제한하는 법률은 아래와 같습니다.

..수도권정비계획법	1. 과밀억제권역 2. 성장관리권역 3. 자연보존권역
..특정지역종합개발에 관한특별조치법	1. 개발촉진지구 2. 개발예정지구 3. 개발제한지구
..도시개발법	도시개발구역
..제주도개발특별법	1. 농어촌지역 2. 절대보존지역 3.상대보존지역:특별관리지역
..도시재개발법	재개발구역
..도시저소득주민을 위한 주거 환경   개선을 위한 임시조치법	주거환경개선지구
..택지개발촉진법	택지개발예정지구
..농지법	1.농업진흥지역 : 농업진흥구역, 농업보호구역 2.농업진흥외 지역
..산림법	1.보전임지 2.준보전임지
..주차장법	주차장정비지구
..수도법	상수원보호구역
..공장배치 및 공장설립에 관한 법률	1. 과밀억제지역 2.성장관리지역 3.자연보전지역 4.유치지역
..산업입지 및 개발에 관한 법률	1. 국가산업단지 2.지방산업단지 3.농공단지
..학교보건법	학교정화위생구역 : 절대정화구역, 상대정화구역
..온천법	1. 온천지구 2.온천공보호구역 3. 보양온천
..자연공원법	1.자연보존지구 2.자연환경지구 3.취락지구 4.집단시설지구 5. 공원보호구역

또한, 법률에 의하여 같은 제한을 받더라도 지역에 따라서 지방자치단체 조례에 의하여 다소 다르게 적용되는 경우도 있으므로 지역별 조례도 참조하여야 합니다.

위에서 본 바와 같이 토지는 수많은 법률로써 이용 및 개발을 제한하고 있어서 토지에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도 및 규모(건폐율, 용적율)를 제한되고 있으므로 이러한 부동산 관계법규는 반드시 알고 거래를 해야 하며 아울러 주변의 토지의 이용상태, 토지의 특성도 검토되어야 할 것입니다.

토지거래허가구역

※ 토지거래허가구역은 국토의계획및이용에관한법률 §117 및 시행령 §116 에 의거합니다.

	토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역중에서 건교부장관(시ㆍ도지사)이 지정하는 지역.
	당해 지역의 토지거래는 관할 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생

구역 지정 및 해제현황

지 정 자	지역	기간	공고일 공고번호	사유
건설교통부장관	동두천시, 양평, 연천, 옹진군(1,817.0㎢)	해제	'03.9.13(2003-204호)	- 지가안정, 규제중첩 및 국민불편 해소
건설교통부장관	인천시,김포시,고양시.파주시(25.07㎢)	'03.5.20～'08.5.19	'03.5.14(2003-101호)	- 신도시개발 관련 투기우려
건설교통부장관	대전시, 아산시,천안시,공주시,연기군,논산시,금산군,청주시,청원군,보은군,옥천군(5,204.6㎢)	'03.2.17～'08.2.16	'03.2.11(2003-31호)	- 신행정수도 이전관련 투기우려
건설교통부장관	서울시 뉴타운지역(성북구외4개구 11개동15.65㎢)	'02.11.20- '07.11.19	'02.11.14(2002-299호)	- 강북재개발에 따른 투기우려
건설교통부장관	서울시.인천시.의정부시등 24개시 및4개군 도시계획법상 녹지지역과 비도시계획구역 전역(6,590.27㎢)	'02.11.20- '04.11.30	'02.11.14(2002-300호)	- '02 수도권 토지가격 급등 및 투기우려 - 주5일제 시행예정 등에 따른 전원주택지등 투기우려
건설교통부장관	아산시 및 천안시18동2읍13리 242.355㎢	'02.10.2～'05.4.7	'02.9.26(2002-248호)	- 아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 거래과열 등 투기우려
건설교통부장관	아산시 및 천안시4동 11리 62.548㎢	'02.4.8～'05.4.7	'02.4.2(2002-74호)	- 아산신도시 개발예정지역
건설교통부장관	수도권 및 광역권 개발제한구역 4,294㎢	'01.11.25～'03.11.30	'01.11.26(2001-325호)	- 개발제한구역해제 등에 따른 투기우려
건설교통부장관	성남시 및 용인시14동 2리 38.981㎢	'01.12.1～'03.11.30	'01.11.26(2001-326호)	- 판교 택지개발 예정지구 지정
전라남도지사	무안군 일로읍 삼향면95.0㎢	'99.4.3～'04.4.2	전남도보	- 전라남도 도청이전 지역(남악신도시)
전라남도지사	고흥군 14.03㎢	'01.2.4～'04.2.3		- 우주센타 건설지역
충청북도지사	충주시 연수동 일원3.309㎢	'00.12.20～'03.11.30	충북도보	- 충주 온천레저타운 조성 관련지역
경상남도지사	사천시 용현면 덕곡리2.423㎢	'00.12.26～'03.12.31	경남도보	- 사천시 청사건립
경기도지사	고양시 대화동, 장항동, 법곳동 6.24㎢	'02.4.22～'07.4.21	경기도보	-관광문화숙박단지 및국제전시장건립

※ 1특별시 6직할시 36개시 24개군 14,777.48㎢

지정요건

기본요건 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음에 해당하는지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다. 1. 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역 2. 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 3. 법령에 의한 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역 4. 그 밖에 건설교통부장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 건설교통부장관에게 요청하는 지역

지정효과

허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음 각호의 사항을 기재한 허가신청서에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 1. 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소) 2. 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황 3. 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항 4. 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 서류 5. 계약예정금액 6. 토지의 이용에 관한 계획 ※ 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

허가절차

토지거래허가구역 입안	· 건설교통부가 입안
↓
국토이용계획심의회 심의
↓
관보 공고	· 허가구역, 지정기간
↓
시 · 도지사에 통보	· 건설교통부가 통보
↓
등기소장,시장·군수·구청장에통보	· 시 · 도지사가 통보
↓
공시(7일) 및 공람(20일)	· 시장 · 군수 · 구청장

※ 동일 시 · 군 · 구내에서는 시 · 도지사가 지정가능

허가대상

허가구역내 토지의 소유권,지상권 등의 유상거래

허가권자

관할 시장,군수,구청장

허가기준

실수요성, 이용목적의 적절성, 면적의 적절성 등 - 자기주거용 택지 및 지역주민을 위한 복지 · 편익시설 설치 - 해당지역에 거주하는 농 · 어민이 농업 · 축산업 · 임업 · 어업 등 영위 (당해시군에 거주하지 않는 농 · 어민은 주거지로부터 20㎢이내 토지) - 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역 · 지구 · 구역 등 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행 - 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

허가불요 토지면적

토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적 등

대상지역		면적
도시계획구역 안	주거지역	180㎡ 이하
	상업지역	200㎡ 이하
	공업지역	660㎡ 이하
	녹지지역	200㎡ 이하
	용도지역의 지정이 없는 구역	180 ㎡ 이하
도시계획구역 밖	농지	1,000㎡ 이하
	임야	2,000㎡ 이하
	농지임야 외의 토지	500㎡ 이하

위 규정에 의한 면적을 산정함에 있어서는 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다.
허가구역을 지정할 당시 위항에 규정된 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할후 최초의 거래에 한하여 제1항에 규정된 면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다. 허가구역의 지정후 당해 토지가 공유지분으로 거래되는 경우에도 또한 같다.

법적근거

국토의계획및이용에관한법률 (§117,시행령§116) 국토이용관리법 ◈ §117 (허가구역의 지정) ①건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. ②건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. ③건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고, 그 공고내용을 시·도지사에게 통지하여야 한다. ④제3항의 규정에 의하여 통지를 받은 시·도지사는 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 이를 7일 이상 공고하고, 그 공고내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. ⑤허가구역의 지정은 제3항의 규정에 의하여 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다. ⑥건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다. ⑦제2항 본문, 제3항 및 제4항의 규정은 제6항의 규정에 의한 해제 또는 축소의 경우에 이를 준용한다. ◈ 시행령 §116 (허가구역의 지정) ①법 제117조제1항에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 말한다. 1. 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역 2. 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 3. 법령에 의한 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역 4. 그 밖에 건설교통부장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 건설교통부장관에게 요청하는 지역 ②건설교통부장관은 법 §117 제1항의 규정에 의하여 토지거래에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)을 지정한 때에는 법 §117 제3항의 규정에 의하여 허가구역의 범위·지정기간 및 §118 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적을 공고하여야 한다.