2023년 '표준주택 공시가격' 발표에 따른 부동산시장 영향은?

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2023년 '표준주택 공시가격' 발표에 따른 부동산시장 영향은? - K그로우

함영진 직방 빅데이터랩실장

[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] 국토부가 올해 공동주택 공시가격(1월1일 기준)을 22일 공개했다. 1486만호(아파트 1,206만호, 연립주택 53만호, 다세대주택 227만호)를 조사·산정했으며 2023년 공시가격 변동률(안)은 -18.61%로 지난해 공시가격 변동률 17.2% 인상과 비교해 크게 하락해 2013년 이후 10년 만에 공시가격이 마이너스 수치를 기록했다.

이는 지난 1월25일 발표한 2023년 표준주택(25만호) 공시가격 변동률 –5.95%보다 낙폭이 큰 수준이다.

전년 대비 공시가격 변동률이 눈에 띄게 하락한 지역은 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 공동주택 공시가격의 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 69%로 2.5%p 낮아졌다.

2023년 공동주택 공시가격(안)은 소유자 등을 대상으로 3월23일부터 4월11일까지 열람 및 의견청취를 진행할 예정이다.

◇ 공시가격 하락에 따른 주택시장 영향은?

2023년 공동주택 공시가격 하락의 주요 원인은 기준금리 인상과 경기둔화 우려 등으로 주택 가격하락 및 거래 침체가 본격화된데 있다.

아울러 공시가격 현실화 계획(2020년 11월) 후 가파르게 상승한 공시가격이 국민 세 부담으로 직결되자 납세부담을 경감을 위한 정책노력(2022년 11월23일 공시가격 현실화 수정 계획)도 적극 반영된 것이다.

일단 아파트 일부에서 나타나는 공시가격과 실거래가 간 역전 문제가 줄면서 공시가격에 대한 수요자 수용성이 개선되고 공시가격(안)에 대한 이의신청 건수도 다소 감소할 전망이다.

공시가격 하락이 올해 1분기 규제지역 해제 외 보유세 관련 공제액 및 세율·세부담상한선 인하 등과 맞물리며 부동산 보유 관련 과세부담이 과거보다 경감될 것으로 기대된다.

부동산 과세의 기준이 되는 공시가격 등은 건보료, 개발부담금, 각종 평가나 연금의 행정자료로 쓰이고 있고, 일부에선 보유세 부담을 임차인에게 전가해 빠른 월세화에 영향을 줬었다는 점에서 과세 속도조절이 해당 부작용들을 감소시킬 전망이다.

다만 올해 종부세 공정시장가액비율 변경 유무는 지켜볼 필요가 있다. 정부가 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 공정시장가액을 조정할 수 있는데, 올해 부동산 가격 하락에 따른 세수감소를 해결하기 위해 공정시장가액을 60%에서 80%로 되돌리는 방향도 검토되고 있다.

공시가격 하락 등 보유세 경감으로 인한 주택 거래량 평년 회복이나 개선효과는 제한적일 전망이다. 집값 호황기에 비해 주택을 매입하기 위한 구매환경이 악화됐고 주택보유에 따른 세금부담이 낮아지며 급하게 처분하지 않고 관망하려는 매도 움직임이 예상된다.

기준금리 인상의 속도는 조절되고 있으나 경기둔화 우려 및 DSR 규제, 미분양 순증 등 주택시장의 각종지표 단기 회복이 불확실하고 입주 등 공급과잉 우려가 잔존한 지역들은 주택구매 의지가 과거보다 높지 않은 상태다.

과세부담 완화가 집값 회복에 영향을 주기보다는 급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과를 기대할만하다.

제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황 속 고가주택 등에 대한 세부담이 일부 경감되며 일명 똘똘한 주택이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있겠다.

일각에선 전세사기가 집중되고 있는 연립·다세대는 공시가격 하락으로 전세금반환보증 가입이 제한돼 임차인 보호가 약해질 것을 우려하는 목소리도 상존한다.

연립·다세대 주택은 HUG의 전세금반환보증(수도권 7억원 그 외 지역 5억원 이하) 가입 주택가격기준이 국토부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액 적용이 최우선으로 1년 이내 매매가격보다 우선 적용되고 있다. 이는 지난해 12월31일 이전 신청 건 150% 적용보다 10%p 낮아진 것으로 오는 5월1일 이후 보증보험 신청 건부터는 전세가율(부채비율) 90%도 적용될 예정이기도 하다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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