부동산 칼럼 아파트 투자, 입지가 중요하다

[광역매일]

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2020/01/29 [15:56]

정석호 VIP 부동산 경제연구소 연구위원

▲ 정석호 VIP 부동산 경제연구소 연구위원    

부동산의 가치에 영향을 미치는 요인 중 하나가 입지조건이다. 입지 조건이란 토지가 자리잡고 있는 위치의 조건을 의미하는 것으로 자연적 입지 조건과 사회 경제적 입지 조건으로 나눌 수 있다.자연적 입지 조건은 자연 그대로 가지고 있는 입지적인 조건을 뜻하는 것으로 시간이 지나도 변하지 않는 영구적이고 대체 불가능한 것이고, 사회 경제적 입지 조건은 교통, 주변의 기피시설, 도움이 되는 시설, 인근지역의 사회적 구성, 직장과의 거리 등이 대표적이다.

우리나라의 주거 비중을 보면 아파트가 차지하는 비율이 61.4%로 전체 인구의 과반 수 이상이 아파트에 거주하고 있는 셈이다. 따라서 전체 주거 비중의 절반 이상을 차지하고 있는 아파트의 입지를 분석하고 그에 따라 투자를 결정하는 게 매우 중요하다. 아파트의 대표적인 입지 요건을 보면 역세권, 접근성, 브랜드, 대단위 단지 등이  최고의 가치를 지닌다.  이외 숲, 산, 호수, 바다, 공원 등에 대한 조망권과 학군, 학원가, 대형쇼핑센터와 할인점, 각종 오락ㆍ의료 시설과의 인접 편이성과 주변에 기피시설 유무, 인근지역 주민의 사회적 구성, 주택가격, 직장거리 등도 중요한 입지조건으로 꼽힌다.

이런 입지의 관점에서 울산 지역의 아파트를 살펴보면 조정기간에도 가격이 상승하는 지역이 있는가 하면 조정 기간에는 하락했지만 조정 후 수요가 몰리면서 원래 금액으로 복귀하다가 다시 지속적으로 하락하는 지역도 있다. 울산의 경우 조정기간에도 하락하지 않고 상승하는 대표적인 아파트 지역이 남구 대현동 인근이다. 입지적 요건 측면에서 무엇보다 교통, 교육, 녹지, 편의시설 등이 뛰어 나다.

그리고 브랜드 가치를 진 대단위 단지라는 점도 후한 점수를 주는데 한 몫 한다. 게다가 주변에 울산석유화학공업단지와 온산국가산업단지 등 직장이 가까이 있다는 이점도 크게 작용한다. 조정기간에 가격이 하락했다가 다시 원상복귀하는 대표적 지역으로는 남구 옥동을 들 수 있다. 남구 옥동의 경우, 대공원이 인접하고 있다는 것과 학원가 및 학교가 인접해 있어 도보로 이런 시설들을 이용할 수 있다는 점이 장점이다.

한편 지속적으로 가격하락을 이어가고 있는 지역으론 동구 일대를 들 수 있다. 이 경우는 다른 입지적 영향보다 사회 경제적 영향을 많이 받고 있는 케이스다. 대표적인 예로 현대중공업의 조선경기 침체가 장기화되면서 아파트 가격이 떨어졌고 아직까지 조정 중에 있다.

앞에서 살펴 본 것처럼 입지가 부동산 가격 형성에 큰 영향을 미친다. 같은 단지 내 아파트이지만 어떤 위치에 있느냐에 따라 금액이 크게 달라지는 것이다. 고층인지 저층인지, 조망권이 어떤지, 방향이 남향인지 등등에 따라 아파트 가격 차이가 크게 벌어지고 수요도 차이가 난다.

하지만 다른 사람들이 선호한다고 해서 무조건 그 입지를 추종을 할 필요는 없다. 매입자에게 적절한 조건을 갖춘 위치라면 그 자체로 좋은 입지가 될 수도 있기 때문이다. 직장과 멀리 떨어져 있다면 객관적으로 아무리 좋은 위치의 아파트라고 해도 거주자에겐 불편할 것이다. 또 다닐 학생이 없는데 굳이 학교와 학원가가 인접한 곳을 찾을 필요가 있을까.

그러다 보니 거주자 위주의 입지 조건이 새로 생겨나고 있다. 요즘 신조어 가운데 `스세권`이란 말이 있다. 스타벅스와 인접했다는 의미다. `몰세권`은 대형 쇼핑몰 근처에 있다는 뜻이다. 한편 `슬세권`은 잠옷이나 슬리퍼 같은 편한 복장 차림으로 편의시설을 이용할 수 있는 편리한 주거권역을 말한다. 어쨌든 아파트 투자에선 이처럼 입지가 중요하다. 이를 염두에 두고 투자에 임하는 것이 현명한 자세일 것이다.

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