종합부동산세

[안상무]

종합부동산세

1. 종합부동산세란?


▶ 종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 세금입니다.

 􄤎1차적으로 시청·군청·구청에서 자기 관내의 부동산 소유자 모두에 대하여 재산세를 과세하고,

 􄤎2차적으로 국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정 기준금액을 초과 하는 부동산 보유자에 대해서만 종합부동산세를 과세합니다.


2. 주택·토지 공시가격의 평가


3. 과세대상 및 기준금액

(1) 과세대상

▶ 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정한 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.

(2) 기준금액

▶ 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 가액이 아래의 과세기준금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

 

4. 과세표준 산정방법

▶ 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 과세기준금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

▶ 토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 과세기준금액을 공제하고 공정시장가액 비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.


5. 과세표준 합산배제

(1) 합산배제 대상

▶ 임대주택


▶ 기숙사

 􄤎공장 등의 종업원 공동취사용 주택

▶ 사원용 주택

 􄤎종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택

   ※다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우 제외

▶ 주택건설업자의 미분양 주택

 􄤎주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다.

▶ 가정 보육시설용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)

 􄤎과세기준일(6. 1)까지 시장·군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택

   ※ 과세기준일 현재 영유아 보육시설 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·도시계획세·공동시설세·주민세 재산분을 면제하고 있음.(지방세법 제272조⑤)

▶ 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택

 􄤎시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(최초의 납세의무성립일로부터 5년 이내)

▶ 비수도권 소재 1주택

 􄤎비수도권 소재 2주택 이상을 소유한 경우 공시가격이 큰 주택

▶ 연구기관의 연구원용 주택

 􄤎정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008. 12.31 현재 보유하고 있는 주택

▶ 등록문화재 주택

 􄤎문화재보호법 제47조 제2항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택

▶ 기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11까지 취득한 미분양주택

▶ 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택

▶ 신탁업자가 2010.2.11까지 취득한 미분양주택

▶ 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택

▶ 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지

▶ 주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년이내에 사업계획 승인을 받을 종합합산토지

(2) 합산배제 신고절차

① 먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.

 􄤎건설·매입·미임대건설·리츠펀드매입·미분양매입·비수도권매입 임대주택 

과세기준일(매년 6월 1일)까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)과 사업자 등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.

 􄤎기존임대주택

2005. 1. 5 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

 􄤎다가구임대주택

임대주택법의 등록기준(다가구는 전체를 1호로 보고 있음) 호수(건설임대는 2호 이상, 매입임대는 5호 이상)에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

 􄤎가정보육시설용 주택

과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설 설치 인가(시청·군청·구청) 및 고유번호 신청(세무서)을 하여야 합니다.

② 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다. (비수도권 소재 1주택 및 향교 소유 주택부속토지는 신고제외)



6. 종합부동산세 계산





7. 세부담 상한액

▶ 각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.



 8. 1세대 1주택 세액공제

▶ 1세대 1주택 고령자·장기보유자에 대한 세액공제*

 􄤎고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

 􄤎장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%

   * 중복적용 가능


9. 종합부동산세 고지·납부

▶ 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정합니다.

▶ 2008년부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며, 납세의무자는 납부기간(12. 1 ~ 12. 15)에 금융회사 또는 세무서에 납부하면 됩니다. 다만, 신고·납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 위 납부 기간에 신고·납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지결정은 없었던 것으로 봅니다.



10. 종합부동산세 분할납부

▶ 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

▶ 분할납부 할 수 있는 세액

 􄤎납부할 세액이 500만원초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액

 􄤎납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액


11. 농어촌특별세

▶ 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.

[정석]

정보 감사합니다.