영혼을 잃어버린 영끌족에게 전하는 24년 경력의 토지고수의 고언

[김방기]

지상물(완성물)의 주변가치와

맹지(미완성물)의 주변가치 기준은

사뭇 다르다

#토지투자

건물의 경우

중개인은

연예인 건물을 강조한다

이슈화 시키기 좋다

땅의 경우

기획부동산업자는

정치인 땅을 강조한다

역시 이슈화 시키기 좋다

#토지투자자

#맹지

차태현, 신사동 74억 건물주 됐다 - 매일경제

배우 차태현이 신사동 74억 건물주가 됐다. 4일 부동산업계에 따르면 차태현은 서울 강남구 신사동 소재 지하 1층~지상 3층 규모(대지면적 192.6㎡, 연면적 393.36㎡) 규모의 다가구 주택을 매입했다. 평당 시세는 1억 2000만원이다. 차태현은 해당 건물을 자신의 명의가 아닌, 아내 최석은씨가 사내이사로 있는 법인(차앤최엔터테인먼트) 명의로 매입했

www.mk.co.kr

연예인 활용

유명스타 건물

예) 장동건 고소영 부부건물

차인표 신애라 부부건물

최고의 지역랜드마크다

정치인 활용

정치인 땅

예) 김건희 양평 남양주일대 땅

전두환 일가의 연천군 땅

최고 수준의 랜드마크(∵권력의 힘 발휘)

#양평군

#경기도

주변가치 = 지역랜드마크(현재가치)

1) 지상물

2) 인물

3) 인구변화

현재가치 통해

미래 점검(진단) - 지역랜드마크의 역할

#아파트투자

#주거인구

집의 지역랜드마크 - 인구의 질

(인구의 질이 높으면 집은 행복의 공간이 된다)

땅의 지역랜드마크 - 인구의 변화

(인구변화는 용도변화의 이유)

인구가 증가하면 삶의 질이 떨어지고

땅값은 오른다

#땅투자

집을 매수하든 땅을 매수하든

주변변수에 집중해야 하는 건 매일반

주변변수에 의해 내 부동산가치도 덩달아 변할 수 있기 때문

진화하거나 퇴화하거나 둘 중 하나에 포함되므로

주변변수에 집중해야 한다

#수도권

tip)

토지투자를 지분형태로 움직일 때

직거래하면 좋다

예) 블로그 사용가치↑

집과 달리 땅투자는 기획부동산을 사용하고

땅 실수요의 경우

집처럼 중개업소를 사용하게 된다

#기획부동산

집 살 때는 환금성보단 실용성이 중요하고

땅 투자 시

환금성이 중요하다

되팔 수 있는 실력과 방법이

전무하다면 위험

직거래를 매일 연구하라

(블로그 등을 통한)

#충청도

거래의 방도

1) 땅투자자 - 되팔 때 블로그 이용

2) 땅 실수요자 - 중개업소 이용

3) 집 매수자 - 중개업소 이용

3억 이상으로 땅 투자를 한다면

지분투자보단 단독필지로 투자하는 게 정도

1억 이하의 경우

단독필지보단 지분투자로 움직이는 게 정도

#대지

선입견 - 단독필지가 지분으로 움직이는 것보다

훨씬 유리하다는 생각

생각을 확정 짓기 전에 입지를 따져봐야 한다

입지가 문제기 때문이다

위치 좋은 지분토지와 위치가 안 좋은 단독필지의

차이는 하늘과 땅 차이

#지식산업센터

영끌(20~30대) 대신 지분투자를 선택하라

인터넷 블로그 등 SNS에 강한

젊은 인구에게

지분투자가 유리하다

스스로 환금성을 높일 수 있다

다만 토지 공부를 철두철미하게 해야 한다

연만한 자 - 실수요가치로 이동하는 게 정도

#광주시

#광명시

영끌 갭투자보다

토지지분투자를 20~30대에게

권장하는 이유

“대출 안돼요, 돌아가세요”…전세금 막힌 은행창구, 집주인도 세입자도 주저앉았다 - 매일경제

올해 말까지 수도권 5만7천여가구 입주 일부 시중은행 분양 주택도 전세대출 제한에 세입자·분양 계약자 모두 전전긍긍 실거주 의무 3년 유예 퇴색 우려도 1주택 갈아타기 등 제한되며 월세로 수요 옮겨가 주거비 되려 오를듯

www.mk.co.kr

1) SNS 등으로 직거래가 가능

2) 빚쟁이 신세를 면할 수 있다

3) 1억 이하로, 심지어 1천 만원으로도

움직일 수가 있어

리스크 크기를 스스로의 힘으로

줄일 수 있다

4) 장기투자는 젊은 사람들에게 어울린다

연만한 사람보다 훨씬 유리하다

5) 아파트는 이제 끝!

주거인구가 꾸준히 줄고 있고

공급과잉현상이 줄 생각이 없기 때문

미분양이 여기저기 기생 중이다

이런 가운데 수도권의 빈 집을 찾는 자가 급증

(단독주택)

6) 꾸준한 교통문화의 진화(유동인구의 꾸준한 증가세)

예) 수도권 전철 연장이 연속됨

땅값은 인구에 의해 이동

집값은 삶의 질적 가치와 연계

#땅투자자

#기흥구

선입견과 애완견

(대한민국 안의 개 두 마리)

선입견 - 큰 착각은 감옥, 지옥과 같은 화마

애완견 - 권력의 똥구녁 빨아 먹는 대통령실 간신들과

언론의 기더기들

땅투자와 국가 운영의 큰 걸림돌 -

선입견과 애완견

#수도권전철

#강남

#서울

행복한 사람과 불행한 사람

행복과 기회 - 내 스스로 만들 수 있음

행복한 사람 - 내일을 기다리는 자

내일을 기대하는 자

예) 기회를 기다린다

불행한 사람 - 내일이 오지 않았으면 하는 자

밤새 잠결에 죽었으면 하는 자

내일을 기다리는 자의 특징 -

내 일(사명과 임무)이 있다

내일을 두려워 하는 자의 특징 -

내 일(사명)이 없다

#그린벨트

#개발제한구역

고객과 업자의 대화

고객 ; 그린벨트가 해제된다고

그렇게 호언장담하는 자신감은

어디서 나온거요?

업자 ; (손님을 야단친다)

그런 선입견으로 부자가 될 수 없어

긍정적으로 생각해야 큰 돈 벌어

상식 파괴자 = 사기꾼

#사기꾼

부동산을 해석할 수 있는 능력과 더불어

사람을 해석할 수 있는 실력도 필요

분류의 자유

분할의 자유

(해석의 자유)

범례)

여자 분류법

처녀 숙녀 창녀

땅 분류법

병든 땅 건강한 땅 오래된 땅

늙은 땅 낡은 땅

분류는 자유(롭)다

이런 것조차 할 수 없다면

존재가치가 낮다

#토지투자자에게반드시필요한지식101

기획부동산의 의미

기획부동산 자체엔 아무런 문제 없다

거기 종사자들

이들이 진짜 문제!

임원들 실장들 직원들

이 무지한 자들이

기획부동산을 휴지통으로 만들고 있는 것

따라서

투자자는 그들의 특징과 저의를 잘 알아두어야 한다

땅의 특징과 더불어 말이다

언론과 기획부동산업자 - 그들을 100% 믿어서는 안 됨

제대로 된 필터링(여과)이 필요

여과과정(필터링) -

스팸메일과 같이 이용자가 원하지 않은

정보를 걸러내는 일(과정)

마치 환경미화원이 쓰레기 분리수거하듯

잘 걸러내자

기획부동산 자체는 문제 없다

다만 거기에 있는 인간들이 문제!

1억 이하 땅 투자자들에게

다시금 강조하는 고언이다

010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .