행정청의 허가-토지거래허가구역에서의 부동산 매매

[후에미소(권대업)]

행정청의 허가

 

토지거래허가구역에 있는 토지나 학교법인의 부동산 및 농지의 매매에 있어서는 매매계약체결 시 행정관청에 별도의 허가 등이 필요합니다.

 

      토지거래허가구역에서의 부동산 매매

       토지거래허가제란

     - 토지거래허가제란, 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토해양부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항).

     - 현재 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 국토해양부 홈페이지>정보마당>행정정보>정보목록에서 확인할 수 있습니다.

       토지거래의 허가

     - 허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 허가를 받아야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항).

      ※ 토지거래계약이란, 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)하는 계약을 말하며 예약을 포함합니다.

     - 토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제6항).

      ㆍ 판례는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전 까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 합니다(대법원 1991. 12.18D. 선고 90다12243 판결).

     - 토지거래허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제5호).

      외국인의 토지취득

       토지취득의 신고

     - 외국인ㆍ외국정부 또는 「외국인토지법 시행령」 별표1의 국제기구가 대한민국 안의 토지를 취득하는 계약을 체결한 경우에는 계약체결일부터 60일 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이를 신고해야 합니다(「외국인토지법」 제4조제1항).
※ 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에 따라 부동산거래신고를 한 경우 또는 「주택법」에 따라 주택거래신고를 한 경우에는 「외국인토지법」에 따른 취득신고를 하지 않아도 됩니다(「외국인토지법」 제4조제1항 단서).

       토지취득의 허가

     - 외국인ㆍ외국정부 또는 「외국인토지법 시행령」 별표1의 국제기구가 취득하려는 토지가 다음에 해당하는 구역ㆍ지역 등의 토지인 경우에는 토지취득계약을 체결하기 전에 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다(「외국인토지법」 제4조제2항, 「외국인토지법 시행령」 제5조).
※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 「외국인토지법」에 따른 토지취득허가를 받지 않아도 됩니다(「외국인토지법」 제4조제2항 단서).

      ㆍ 「군사기지 및 군사시설보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인 등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 섬지역으로서 국토해양부장관이 국방부장관 등 관계중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역

      ㆍ 「문화재보호법」에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

      ㆍ 「자연환경보전법」에 따른 생태ㆍ경관보전지역

      ㆍ 「야생동ㆍ식물보호법」의 규정에 따른 야생동ㆍ식물특별보호구역

     - 허가를 받아야 하는 외국인의 토지취득계약에 있어서 허가를 받지 않은 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(「외국인토지법」 제4조제4항).

      학교법인의 부동산 매매

       기본재산의 매도 허가

     - 학교법인이 그 기본재산을 매도할 때에는 관할청의 허가를 받아야 합니다. 다만, 다음에서 정하는 경미한 사항은 이를 관할청에 신고해야 합니다(「사립학교법」 제28조제1항, 「사립학교법 시행령」 제11조제5항).

      ㆍ 「대학설립ㆍ운영 규정」 및 「사이버대학 설립ㆍ운영 규정」에 따른 수익용기본재산을 확보한 대학, 산업대학 또는 사이버대학을 경영하는 학교법인이 수익증대를 목적으로 다른 수익용기본재산으로 대체취득하기 위해 수익용기본재산을 매도하는 경우

      ㆍ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 따른 협의 또는 수용에 의하여 기본재산을 처분하는 경우(손실보상금을 해당 재산의 용도와 동일하게 사용하는 경우에 한함)

      ㆍ 위에 해당하지 않는 경우로서 기본재산의 매도가액이 5천만원 미만(대학 또는 산업대학을 경영하는 학교법인의 경우는 3억원 미만)인 경우

     - 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사(강당을 포함), 체육장(실내체육장을 포함), 실습 또는 연구시설, 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구는 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없습니다(「사립학교법」 제28조제2항, 「사립학교법 시행령」 제12조제1항).

      농지의 매매

       농지취득자격증명의 발급

     - 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다(「농지법」 제8조제1항 본문).

      ※ 이때, 시장은 구를 두지 않은 시의 시장을 말하고, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말하며, 구청장은 도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우를 말합니다.

     - 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 발급신청을 해야 합니다(「농지법」 제8조제2항).

      ㆍ 취득 대상 농지의 면적

      ㆍ 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 확보 방안

      ㆍ 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당)

     - 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부해야 합니다(「농지법」 제8조제4항).   전원생활길잡이양평여행http://cafe.daum.net/hi-yp