계약서를 명의대여 불법업소에서 작성한 경우, 거래당사자는 중개사고시 손해배상이 불가할 수도 있다 (대법원판례)

[신문고]

아래의 대법원 판결은 공인중개사의 명의를 빌려 불법 중개영업을 하는 자가 자기 매매를 하면서 중개 사고를 일으킨 사건으로서,이를 援用하면, 계약서에 공인중개사를 중개인으로 기재하였다 하더라도, 계약서를 공인중개사가 아닌,무자격자가 작성하였다면,거래 당사자는 중개 사고시,공제 보상을 거부당할 수도 있다는 것으로  해석됩니다.

즉,공제증서는 공인중개사의 중개행위를 보장하는 것이지,형식상 계약서에 중개인으로 공인중개사를 기재했다하여도 실질적으로 무자격자의 중개행위라면,협회는 손해배상을 거부할 것이고,법원은 이를 이유있다고 볼 가능성이 있다는 겁니다.

협회의 공제가 명의대여와 같은 불법행위를 보장한다는 것은 이치에 맞지 않는다는 것이죠

따라서, 중개업소에서는 "계약시 거래당사자가 공인중개사를 확인하지 않으면 중개 사고시에 손해배상을 거부당할 수도 있다"문언을 제작하여 중개업소 내부에 게시할 필요가 있다고 보여 집니다.

대법원 2011. 4. 14. 선고  2010다101486 【손해배상청구권등】

원심판결
서울중앙지방법원 2010. 11. 4. 선고 2010나29453 판결

전 문
대법원
제2부
판결

사 건 2010다101486 손해배상청구권등
원고, 피상고인 원고
피고, 상고인 한국공인중개사협회
소송대리인 변호사 김종환
판결 선고 2011. 4. 14.

주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.
이 유
상고이유를 본다.
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제1호는 "중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다."고 규정하고, 제30조 제1항은 "중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조).
원심판결 이유 및 원심이 일분 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여 제1심 공동피고 1은 공인중개사인 제1심 공동피고 2로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영한 사실, 제1심 공동피고 1은 서울 종로구 숭인동 310 종로대우디오빌 (이하 생략)을 소유하다가 2006. 12. 12.경 이를 소외인에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐주었음에도, 2008. 4. 11. 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 원고에게 자신이 위 오피스텔 1522호를 소유하고 있는 것처럼 가장하여, 이를 임대보증금 3,000만 원, 월 차임 30만 원에 임대하면서 임대차계약서에는 공인중개사 제1심 공동피고 2를 중개인으로 기재한 사실, 원고는 위 오피스텔 1522호를 인도받아 점유·사용하던 중 소유자인 소외인으로부터 건물명도 소송을 제기당하여 패소판결을 받고 명도해준 사실, 피고는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 제1심 공동피고 2와의 사이에 공제계약을 체결한 사실을 각 인정한 다음, 위 임대차계약 체결 경위에 비추어 제1심 공동 피고 1이 비록 임대인의 지위에 있었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위와 같은 행위는 사회통념상 중개를 위한 행위의 범주에 포함된다고 판단하였다.
그러나 앞서 본 법리에 의하면, 제1심 공동피고 1은 그 자신이 직접 거래당사자로서 위 오피스텔 1522호를 원고에게 임대한 것이므로, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중대대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수는 없을 것이다.
그럼에도 원심은 제1심 공동피고 1의 위 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 제1심 공동피고 1의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게 된 손해에 대하여 공제금을 지급할 책임이 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 중개행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관영 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 양창수 ___________________________
   주심 대법관 김지형 _______________________
          대법관 전수안 __________________________
          대법관 이상훈 __________________________