현장에서 중개업을 하다 보면 임대차의 계약기간 만료 후 사항에 대해 물어오는 고객들이 적지 않다. 주택은 물론이고 상가건물에 대한 임대차 분쟁은 끊이질 않는다.
임대차 계약의 갱신에는 명시적 갱신인 재계약과 묵시적 갱신인 자동연장이 있다.
재계약은 만기일 전에 새로운 계약서를 작성해서 계약조건을 변경하고, 기간을 연장할 수 있지만 임차인이 일방적으로 계약해지를 통보할 수는 없다.
묵시적 갱신은 주택, 상임법의 대통령령으로 정하는 환산보증금(광주광역시 2억4000만 원)을 초과하지 않는 상가, 민법의 적용을 받는 환산보증금액을 초과하는 상가가 모두 다른 기준을 적용받는다.
주택의 경우 임대인이 임대차 기간 만료 6개월~1개월 전까지 임차인에 대해 갱신 거절 통지를 하지 않았거나 계약 조건 변경을 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임차인은 임대차 기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 계약 종료 통지를 하지 않았어야 한다.
상가건물의 경우 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가에 한하며 임대인이 임대차 기간 만료 6개월~1개월 전까지 갱신 거절의 통지나 조건의 변경에 대해 통지를 하지 않았어야 한다. 상가는 주택과 달리 임차인이 기간 만료 전 1개월 이내에 임대인에게 갱신 거절 통지 등을 하지 않았어도 묵시적 갱신이 이루어지지 않는다. 즉, 상임법상 임차인에 관한 묵시적 갱신 사유는 존재하지 않는다.
묵시적 갱신의 임대차 존속기간은 정한 것이 없는 것으로 보기 때문에 주택은 2년, 상가건물은 1년으로 본다.
임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차는 소멸한다. 반면 임대인은 묵시적 갱신이 된 후 계약 해지의 통고를 해도 아무런 법적 효력이 없다.
상가 건물 중에 환산보증금이 일정금액을 초과하는 경우는 민법의 적용을 받아 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않으면 묵시적 갱신이 된다. 이때 임대차 조건은 이전 임대차와 동일하다. 다만 존속기간은 정하지 않는 것으로 보기 때문에 각 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고 통지 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 지나면 임대차는 소멸한다. 통고의 방법으로는 구두, 내용증명, 문자발송에 따른 답변 등이 있을 경우 통고된 것으로 간주된다.
상가의 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월~1개월 전까지 계약의 갱신을 요구하면 갱신거절 사유가 없는 한 임대인은 갱신을 거절할 수 없는 계약갱신요구권이 있다.
계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있으나 묵시적 갱신이 되는 경우 임대차 기간이 5년을 초과할 수도 있다.
주임법과 상임법의 묵시적 갱신을 금지하는 특약은 효력이 없다. 그러나 일정규모를 초과하는 상가의 경우 민법의 묵시적 갱신 조항이 강행규정이 아니므로 효력이 있다.
국토교통부의 유권해석에 따르면 주택임대차 계약 만료 후 묵시적 갱신이 되어 2년이 경과되지 않고 임대차가 이사할 경우 중개보수료의 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이라고 해석하고 있다.
그러나 임차인의 해지 통고 이후 3개월이 지나기 전에 임차인의 사정에 의하여 계약이 해지되는 경우에는 임대인이 3개월 전까지는 보증금 반환해야 할 법적 책임이 없기 때문에 임차인이 중개보수료를 부담한다고 볼 수 있다.
임대차 보호법상 묵시적 갱신은 임차인을 보호하기 위한 조항으로 임차인은 언제든지 계약 해지가 가능하지만 임대인은 계약상 불리할 수 있으므로 임대인은 계약 만료 1개월 전까지는 재계약 여부를 확인 통보하는 것이 좋겠다.
임대차의 계약 갱신은 자기 권리만을 주장하다보면 서로 분쟁이 나기 쉬우므로 원만한 합의를 도출하는 것이 바람직하다.
첫댓글 지금은 바뀐것 같은데요 옛날 자료를 올리신것 같군요.
감사합니다...