무허가건물 분석과 재개발 투자방법?(일명:기존무허가건축물 확인원,미등기불법건축물)

[청풍김해수]

무허가건물 분석과 재개발에 대하여 직접경험한 자료입니다.

도시 및 주거환경정비법에 의거한 정비사업 중에서 주택재개발사업과 관련 된 사항이기에 기타 사업

(택지개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업 등)과 관련하여 무허가건축물은 부동산

의 분야별 (세부적) 전문가와 별동 상담하시 길  먼저 권해드립니다. 다시 한 번더 말씀드리자면, 오늘

언급하는 부분은 주택재개발사업의 무허가 건축물에 대한 내용입니다. 자기가 소유한 무허가건물 또는

투자예정인 무허가 건물이 어떤 사업에 속하는 지도 모르고 "우물가에서 숭늉" 찾는 일은 없어야 합니

다. 한 번 더 강조하자면 백지상태로 인터넷 검색하시는 분은 알고자 하는 지역의 사업이 어떤 사업에

소하느냐 부터 체크하시 길 바랍니다. (계속 강조하죠! 중요한 부분입니다. 항상 첫 단추가 중요합니다)

① 법적근거

서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제2조 1에 기존무허가건축물과 신발생무허가 건축물에 대하여

용어저의가 되어 있습니다. 재개발사업에서 기존무허가건축물이 흔히 말하는 분양권이 있는 무허가건

물입니다.

1. "기존무허가건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무허가건축물을 말한다.

                                                                         (개정 2008.09.30, 2009.07.30)

가. 1981년 12월31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물(개정 2009.07.30)

나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)

다, 재산세납부대장 등 공부상 1981년 12월31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

                                                                                    (개정 2009.07.30)

라. 1982년 4월8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년

제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월8일 이전에 건

축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)

마. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 (건설교통부령 344호) 부칙

제5조에 따른 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004년 11.05개정,2008.07.30,

2008.09.30,2009.07.30)

2. "신발생무허가건축물"이란 제1호에 따른 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.

    (개정 2008.08.30, 2009.07.30)

  * 청풍 재개발 멘토

 (기존)무허가건축물은 분양권이 주어지는 조합원이 됩니다. (분양받는 조합원)

 신발생무허가건축물은 분양권이 없는 조합원이 됩니다.(현금청산조합원)

② 무허가건축물(서울,경기도,부산 등)의 분류, (공취법에 의한 무허가건물 포함)

무허가건물 현장사진입니다. 보통 오래된 한옥집이 많습니다. (가끔은 개조된 미니2층주택도 있슴)

③ 무허가건물은 일반적인 건축물대장(가옥대장)과 등기부등본이 존재하지가 않습니다.(미등기건물)

하지만, 그에 준하여 해당구청이나 동사무소에서 무허가건축물대장에 의거한 "무허가건물확인원"이 지

적공부의 역할을 합니다. 아래 이미지는 무허가건물확인서의 실제 양식입니다.

④ 무허가건축물 재개발 투자는 어떻게? 방법

1. 분양권이 있는 무허가건축물인지 확인 (기존무허가건축물인지 확인)

2. 당해구역의 재개발 P와 형평성 비교(가격의 적정성 판단)

3. 국공유지상의 무허가건물(일명: 뚜껑, 시유지상의 뚜껑)일 경우에는 주의를 요하는 부분으로

   재개발 전문가와 별동 상담한다. (가격의 정상화 과정이 필요함)

4. 초기투자금이 적다는 장점으로 무턱대고 투자하시지 마시고 꼬옥! 분석이 필요함.

5. 물건별 비교분석능력은 이론공부 또는 단기간 현장학습으로 습득가능한 것이 아니고, 장기간

에 걸쳐서 차곡차곡 쌓이는 것이기 때문에 나에게 맞는 부동산 멘토를 정하고 그에게 의뢰하는

것도 좋은 방법임. 여기서 부동산멘토는 재개발분야에 유명한 사람일 수도 있고, 현장의 부동산

업자 일수도 있으며, 친구 또는 친척 일 수도 있습니다.

6. 무허가건물 투자에서 가장 중요한 부분은 분양권이 있느냐? 없느냐?가 아니라 앞으로 가격이

오를 수 있느냐의 문제입니다. 오로지 그 물건의 투자가치입니다. 제가 심하게 강조하는 이유는

무허가건물만 나오면, 분양권이 있느냐? 없느냐?" 만 따져요!(이론 공부에 치우친 사람의 단적

인 면, 이런 사람을 부동산 멘토로 삼으면 큰일 나겠죠!) "한심 또 한심" 또 제일 중요한 것은 돈

이 되느냐? 안되느냐?" 입니다.

7. 기타~ 현장에서

                                                       <본 자료는 무단 복사,스크랩,캡쳐를 금합니다>

⑦참고 자료와 사이트

1. 국가법령정보센터

2. 우면동 비닐하우스: 참고의 참고 자료,(재개발사업이 아니고 택지개발사업관련임)

                         아현뉴타운 아현3구역 재개발 10년지기 청풍 김해수 올림.