선대인경제연구소의 장문의 보고서 내용 중 핵심만 발췌해 보았습니다
이 보고서는 유료 회원들에게 제공되는 것입니다
내용을 간략하게 편집했지만 올리는게 부담스러운 건 사실입니다
하지만 많은 사람들이 아래 내용을 읽고 투기꾼과 언론의 삐끼질에 속지 않길
바라는 마음에서 감히 올려 봅니다
그동안 선대인경제연구소에서 올렸던 내용과 흡사합니다만
선대인경제연구소에서 글을 삭제하라면 삭제토록 하겠습니다
1 주택 수요 감소로 공급 과잉이 심화
종전 주택보급률 기준으로 전국 주택보급률은 114.2%에 이르고, 수도권의 경우도 이미 104.9%에 이른다. 이처럼 국토교통부는 주택보급률이 100%를 넘어서자 2009년 주택보급률 기준을 개정해 단독 다가구주택의 구분 거처를 주택수로 인정하되 전체 가구의 4분의 1에 가까운 1인가구를 가구수에 넣어 새로운 주택보급률을 내놓았다. 그 결과 주택보급률이 종전 기준에 비해 크게 떨어지는 것으로 나타났다
즉 정부가 건설업계를 위해서 주택보급율 조작을 한것이다
일본처럼 장기 대세하락기를 걷게 된다는 것이다
2. 건설사의 경영위기와 연쇄 부도가 장기화
시공능력순위 2008년 말 이후 100위 이내의 건설업체들 가운데 금호산업, 신동아건설, 고려개발, 남광토건, 진흥기업, 삼호, 한일건설, 동일토건, 중앙건설, 신일건업, 동문건설, 성우종합건설 등이 워크아웃에 들어갔고, 벽산건설, 삼환기업, 풍림산업, 동양건설산업, 남양건설, LIG건설, 우림건설, 범양건영, 월드건설, 성원건설 등이 법정관리를 신청했다. 극동건설이 법정관리를 신청한 데 이어 두산건설, STX건설, GS건설, 삼성엔지니어링 등도 좋지 않다
시장의 파이는 계속 쪼그라들 수밖에 없는데, 여전히 대다수 건설업체들이 ‘좀비’처럼 살아남아 영업활동을 전개하고 있으니 건설체들이 계속 무너질 수밖에 없는 것이다.
3. 아파트 거래가 장기간에 걸친 구조적 침체기 진입
2007년 이후 아파트 거래가 장기간에 걸친 구조적 침체 양상을 보이는 것은 국내 부동산 역사상 처음이라고 할 수 있다. 1990년대 초중반 부동산 가격 하락기에도 부동산 가격 하락 초기를 제외하고는 거래가 사라질 정도로 부동산시장 침체가 지속되지는 않았다. 그만큼 이제 빚을 내서도 집을 살 만한 사람들이 거의 다 사버려 현재 수준의 집값을 떠받쳐줄 수요가 고갈됐음을 방증하는 것이다.
세금 깎아준다고 거래가 늘어나는게 아니다
정부는 부동산거래를 영원히 깎아줄 태세지만 그런다고 해결되지 않을 것이다
4. 정부 부양책이나 초저금리도 약발 안먹힌다
글로벌 경제위기 직후 이명박정부도 각종 부동산 세금을 완화하고 DTI규제를 풀고 토건사업을 대대적으로 벌이는 등 대규모 부양책을 썼고, 2009년 주택 가격이 급반등하기도 했다. 하지만 이후 더 이상 상승하지 못하고 이후 큰 흐름에서 내리막길을 걷고 있다.
금리 정책도 마찬가지다.
2008년 글로벌 금융위기 이후로는 기준금리를 5.25%에서 2.0%로 내린 뒤 2.0~3.25% 수준의 사실상 초저금리를 지속적으로 유지해 가계대출 금리가 5% 아래로 떨어졌는데도 부동산 시장 침체를 벗어나지 못하고 있다.
5. 대규모 개발사업이 장기화되거나 좌초된다
용산참사를 일으킨 용산개발은 물거품이 되었다
지자체들 가운데는 부동산 거품기에 편승한 부동산 난개발과 무분별한 토건개발사업으로 재정을 탕진하고, 부동산시장 침체로 지방세수에서 가장 큰 비중을 차지하는 취득세 수입이 부동산거래 침체로 급감해 심각한 재정난에 직면해 있다.
인천시의 경우 안상수 전 시장 시절 인천도시개발공사를 앞세워 서구 검단신도시, 영종하늘도시, 아시안게임 경기장, 151층짜리 쌍둥이 빌딩, 도시철도 2호선 건설 등 대규모 개발사업을 벌였다. 하지만 부동산 거품이 꺼지자 결국 인천시와 인천도시개발공사가 빚더미에 앉게 됐다.
이런 지자체가 수두룩하다는게 문제의 심각성이 있다
6. 전세 물량이 줄어든다.
어쨌거나 향후 주택시장은 전세 물량이 계속 줄어들 가능성이 높다. 지금까지 전세가 존재했던 이유는 집값이 꾸준히 올라 집을 살 경우 시세 차익을 노릴 수 있었기 때문이다. 하지만 이제 집값이 장기적으로 대세 하락 흐름에 들게 되면 이 같은 전제는 깨질 수밖에 없게 된다. 그렇다고 수십 년 동안 지속돼온 전세가 단지 몇 년 사이에 모두 사라지지는 않는다.
월세가 대세를 이루는 데는 상당한 시일이 걸린다는 의미다. 그럼에도 10~20년 정도의 시간 범위 안에서는 꾸준히 전세 물량은 사라질 가능성이 높다.
7. 대형 건설업체의 아파트 파격 마케팅과 주택 분쟁 증가한다.
보통 주택시장이 일시적 침체기에 그친다면 수분양자 또는 입주자들은 건설업체들을 대상으로 소송을 진행하기보다는 조용히 해결(?)하려고 시도하거나, 억울해도 참는 경우가 많다. 웬만하면 집값이 떨어질까 봐 쉬쉬하게 되는 것이다. 하지만 주택시장 침체가 장기화될 가능성이 높아진다고 판단하는 수분양자나 입주자들이 늘어나면 이처럼 집단적으로 소송을 제기하게 되는 것이다.
전후세대 은퇴
인구감소 임박
저금리에도 20년간 장기 대세하락을 한 일본보다 한국은 더 심각합니다
세금 몇백 깎아서 매수한들 하락으로 수억 까질텐데 조심하세요