토지투자, 심리로 할 것인가 아니면 원리와 순리로 할 것인가

[김방기]

변하지 않는 진리, 세상 구조

예) 원리(원칙)을 잘 알면

순리는 자연스럽게 따르기 마련

즉 사기치지 않고 노력하면

그 노력은 당신에게 은혜로 보답한다

노력과 땀은 배신 안 함

땅 역시 배신 안 함

#토지투자

순리를 무시한 채

단순한 심리로 움직이면 위험

군중심리 자극하는 기사가 극성이다

군중심리에 속지 마라

언론의 헤드라인 중 하나

예) 청약률 역대 최대! 최고!

분양완판!

사자마자 피가 억!억!

쓰레기 기사들이 너무 많다

#아파트

아파트거지가 급증하는 이유다

아파트거지 - 갭투자로 영끌한 결과

(스트레스 DSR적용하는 지금

아파트거지 폭발적으로 증가)

#아파트투자

아파트 대신 토지로 갈아타라

빚이 무섭지 않은가

#토지투자자

토지투자의 3가지 원리, 순리

1) 투자자는 기획부동산을 찾고

실수요자는 반드시 중개업소를 이용하라

2) 투자자는 지분 공부를 하고

되파는 방법도 습득하라

주의!

투자자 중 단독필지로 움직일 때

실수요가치에 대한 미련을 조금도

가져선 안 된다

주변가치, 이슈거리

개발청사진 등으로 반드시 움직이지

않으면 안 되기 때문

3) 내가 실수요자인지

투자자인지 구분하는 법을 알아내라

소액 보유자 - 무조건 투자자다

10억 안팎을 소유한 자 -

실수요자

투자자가 실수요자로 변신하는 경우는 없지만

실수요자가 투자자로 변신하는 경우는 있다

#땅투자

#맹지

소액 가진 자가 실수요목적으로 움직일 경우

위험

초기엔 투자목적으로 움직였지만

몇 년 후

실수요목적으로 맘이 변하면 큰일

건축이 불가능하기 때문

목적이 바뀌면 위험하다

투자자는 초지일관해야 하고

실수요자는 변할 수 있다

토지 투자 목적으로 움직일 경우

거반 맹지

(∵소액으로 움직임)

'소액투자' '지분실수요' 두 단어는

사용 금지다

소액으로 실수요가치를 발휘할 수 없고

지분형태에서의

실수요(건축행위)는 불가능하기 때문

#기획부동산

땅과 대통령

땅 - 주변가치가 무척 중요

예) 혁신, 변신할 수 있는 모토가 마련되어 있어야

한다

도로상태나 지상물 등을 통해 점검

대통령 - 이 역시 주변가치가 중요

예) 윤석열 지지율과 존재가치가 낮은 건

주변가치가 몹시 낮기 때문

주변에 온갖 간신과 병신들만 즐비하니

발전이 있겠는가

#아파트투자

#자연녹지지역

내 집 주변 - 장기규제 상태가 좋다

맑은 공기를 장기간 유지할 수 있기 때문

예) 그린벨트, 상수원보호구역

산과 물 보호 - 건강 유지의 동력, 활력소!

#그린벨트

내 땅 주변 - 그린벨트, 상수원보호구역 등으로

규정된 지경이라면 투자가치가 낮다

즉 그린벨트나 상수원보호구역 등 규제지역

주변의 가치를 주시해야 한다

비록 내 땅이 그린벨트, 상수원보호구역 안에

포함되어 있을지라도

주변가치가 받쳐준다면

희망 있다

주의!

천박한 하수 모습 -

그린벨트 해제 된다, 상수원보호구역 해제된다,

얼토당토 않는 거짓말 한다

이런 멘트는 사기다

장기규제(모토-자연보호)는 해제가 힘들기 때문

그 규제상황이 꼭 유지되어 있다고 해서

무조건 나쁜 게 아니다

그렇기 때문에

굳이 거짓말 할 이유가 없다

'주변가치'에 의해 유불리가 가려지기 때문

'규제'는 다 같은 게 아니다

역세권이 다 같지 않은 것처럼

규제색깔도 여러가지다

그 수위는 주변변수와 가치 등으로 결정된다

따라서 투자자건 업자건

장기규제에 대해

해제 운운하는 건 위험한 말!

사기다

보전산지 역시 해제된다,

라고

장담하면 절대로 안 된다

공익용산지 상태나

임업용산지 상태에서도

주변의 영향력에 의해

현재 및 미래의 잠재가치가

변한다

공익용산지 위치가,

입지가 어떤 상황인지

소상히 밝혀야지

무조건 해제를 강조하면

사기다

#농지

#대지

기획부동산엔 직원이건 임원이건

천박한 하수가 많다

참 답답하다

규제가 존재하는 이유 정도는 정확히 알아야지,

그저 땅만 팔아먹기 위해 거짓과 위선을 부리는

천박한 인생이 되어선 안 된다

조작의 정권인 지금(예-학력 경력 범죄 사실 조작)

범민들 정신차려야 한다

현실을 정독할 수 있는 단단한 지혜가

정말 필요한 시대다

거듭 밝힌다

부동산 규제공부 하라

개발공부?

그거 그다지 중요하지 않다

현재의 규제상태가 더 중요하기 때문

현재의 규제상황에 의해

개발범위와 수위가 결정되기 마련

본 바탕이 형편없는데

무슨 개발을 할 수 있겠는가

순리를 고수하라

#지적도

#수도권

#경기도

개발의 종류

1) 규제 해제 통해 개발

2) 규제상태에서 인근에 개발

반드시 주변가치를 공부하는 이유다

개발의 특징 -

맹지, 녹지 등 완성도 낮은 공간 안에서

개발의 가치가 발휘됨

예) 자연녹지지역에서 개발이 이루어진다

즉 용도변경(주거지역)으로 개발이 정립

정리됨

대박만 바라는 짓은 천박하다

세밀한 세련된 현실 분석력이 요구

필요한 시대

범례)

직접역세권의 땅 - 공공성이 강해

피하는 게 좋다

개별성과 개성이 빵점

지주의 창의력가 곤란한 공간이다

강제수용대상이기 때문

그린벨트 땅 - 역시 공공성이 강해

해제 시 강제수용대상

공공개발은 선공후사의 준칙을 고수해

개인의 의사가 0% 반영됨

모든 자유가 박탈당함!

따라서

무식하게

무지하게

그린벨트 해제를 강조하는 우를 범하지

말지어다

#충청권

수도권과 충청권의 차이(가치 차이가 점점 벌어짐)

1) 수도권의 지분토지투자

2) 충청권의 실수요목적으로 땅 매수

환금성과 관심도 면에서 1)의 경우가

훨씬 유리하다

수도권과 충청권 가치 차이가 점점 벌어지고 있기 때문

서산 당진일대에서

인허가 통해 카라반, 풀빌라 사업하는 경우

관심도가 저조하다

수도권의 풀빌라1번지(예-대부도 강화도 남이섬) 대비

매우 저조하다

필자 손님 중 서산일대 카라반 사업이 진행되는

땅을 소개받고 대실망한 적 있다

대다수가 수도권을 원한다

충청권을 시큰둥 하는 이유가

갈수록 수도권 위력, 매력이 비수도권 대비

압도적이기 때문

인구의 위력이다

수도권 전철의 교통의 위력이다

충청권이라고 해서 땅값이 싼 것도 아니다

세종 당진 서산 일대는 젊은 도시, 공업도시 등의

이유로 쓸데없이 가격거품이 주입된 지경

단순히 충청권이 수도권과 가깝고

실수요 위주의 거래라고 해서

무조건 비쌀 이유가 없다

거긴 수도권 대비 환금성이 떨어지기 때문

수도권 대비 사람들 관심도가 몹시 떨어진다

수도권 안엔 부의 상징인 '강남'이 있고

충청권은 상징성 대표성 대중성에서

여전히 수도권에 미치지 못하고 있다

#공장용지

#공업지역

땅 투자자가 반드시 알아두어야 할 것 -

기획부동산업자와 기획부동산의 의미가

전혀 다르다는 것

왜냐, 기획부동산 종사자는 100% 거짓말 하고

(과대포장 침소봉대)

기획부동산 자체의 가치는 매우 높기 때문

즉 기획부동산 종사자들은 기획부동산의 의미조차

관철할 수 없을 정도의 무지한 자들이다

그들을 믿지 말고

기획부동산의 의미를 믿고

투자의 의지를 펴라

기획부동산을 처음 만든 자도 그 의미를 몰라

감옥에 갔었다

큰 돈만 벌겠다는 생각뿐이었기 때문

사람과 사람 말을 믿지 말고

부동산(기획부동산이 존재하는 이유)을 믿고 움직이자

010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .