총괄 개요 2

[kevin Kim]

식음료, 개인 관리 및 웰니스, 레크리에이션 활동이 몰 공간을 점점 더 차지하다

체험형 리테일 제공으로의 지속적인 전환 속에서, 몰 내 레스토랑, 체육관 및 피트니스 시설, 미용 클리닉, 레크리에이션 활동의 비중이 눈에 띄게 증가했습니다. 이러한 리테일 카테고리는 제품(또는 제품의 핵심 구성 요소)을 온라인 쇼핑으로 경험할 수 없기 때문에 “디지털화가 어려운” 것으로 간주됩니다. 이는 전자상거래가 계속 성장함에도 불구하고 몰의 중요성을 유지하게 합니다.

전반적으로 메트로 마닐라는 83%의 건전한 전체 점유율을 유지하고 있으나, 일부 몰은 리테일 믹스 개발 부족과 부속/인근 오피스 구성 요소의 공실 등 여러 이유로 낮은 점유율을 보였습니다.

그림 3: 추정 점유율

*점유 및 운영 중인 인라인 매장만 포함. 건설 중인 매장은 제외. 진행 중인 재개발 및 확장은 공급에 포함되지 않음.몰 운영자, 보다 고급형 포맷과 리테일러로 전환

주거 부문에서 관찰된 프리미엄 전환과 유사하게, 리테일 부문에서도 2024년 Opus Mall 개장과 전국 여러 몰의 리노베이션 및 재개발 활동과 같이 보다 고급형 리테일 포맷에 대한 관심이 증가하고 있습니다.

이를 지원하기 위해 몰 운영자들은 계속해서 고급 리테일러를 유치하고 있습니다. 2025년에는 Alo, Sandro, Maje, Alice + Olivia가 모두 그린벨트에 입점하며, 필리핀 구매자들의 수요에 대한 명품 패션 브랜드의 신뢰를 보여주었습니다. 블라인드 박스 열풍조차 상당한 가격이 책정된 브랜드 수집품으로서 접근 가능한 럭셔리로 간주될 수 있습니다.

경제적 어려움에도 불구하고, 고급 시장은 상대적으로 영향을 덜 받는 것으로 평가되며, 적절히 포지셔닝된 고급 브랜드는 계속해서 성장하고 있습니다. 또한 필리핀 인구 구조가 젊은 층 중심이어서 소비 성향이 높다는 점도 도움이 됩니다.

메트로 마닐라 외 지역에서 활발한 리테일 활동

2025년에는 몰 개발이 메트로 마닐라 외 지역으로 눈에 띄게 이동했습니다. SM 슈퍼몰은 2025년 2분기에 SM City 라오아그를, 4분기에는 SM City 라우니온을 완공했습니다. 한편, 아얄라는 2025년 4분기에 카비테 카윗에 위치한 Ayala Malls Evo City 1단계를 개장했습니다.

이러한 추세는 2026년에도 계속될 것으로 예상되며, 올해 몰 파이프라인에는 라구나의 SM Neo Verde, Ayala Malls Evo City 2단계, 팜팡가의 Filinvest Mimosa Mall, 민다나오의 SM 잠보앙가가 포함되어 있습니다.

주목할 점은 지방 몰이 점점 메트로 마닐라, 세부시 등 주요 대도시 몰과 유사해지고 있으며, 고급 리테일 브랜드 입점이 늘어나고, 보다 체험형 리테일 제공으로 전환되고 있다는 것입니다.

쇼핑몰 운영업체들이 고급 소매 프로젝트를 강화함에 따라 고급 브랜드들이 필리핀 시장에 계속 진출하고 있다. 그린벨트환대정부의 국제 관광객 유치 증대 노력

2025년 필리핀을 방문한 국제 관광객은 648만 명으로, 2024년 644만 명보다 1% 미만 증가한 수치입니다. 이는 2019년 수치의 78%에 불과하며, 동남아시아 국가들에 비해 여전히 뒤처진 것으로 간주됩니다.

그림 4: 국제 관광객

이를 통해 정부는 국가를 관광객에게 더욱 매력적으로 만들기 위한 프로그램과 정책을 계속해서 마련하고 있습니다.

2025년 3월, 비거주 관광객을 위한 부가가치세 환급에 관한 공화국법 12709호의 시행 규칙 및 규정(IRR)이 서명되었습니다. 이 법은 필리핀을 외국인 관광객에게 더욱 매력적인 쇼핑 목적지로 만들어 관광 및 소매 부문 모두에 긍정적인 영향을 미치는 것을 목표로 합니다.

관광지 재활 및 지원 인프라 외에도, 국가는 외국인에 대한 무비자 입국 전략을 계속해서 시행하고 있습니다. 11월부터 인도 국적자는 필리핀에 최대 14일간 무비자로 체류할 수 있으며, 21일까지 연장 가능합니다.

국내 관광은 성장하는 블레저(Bleisure) 개념을 지원합니다.

국제 관광객 수는 증가하는 것으로 보이지만, 관광 부문의 회복은 주로 국내 관광에 달려 있는 것으로 여겨집니다.

관광부의 최신 숙박 여행객 데이터에 따르면 2024년 국내 여행객은 5,680만 명으로, 2019년의 464만 명에 비해 21% 증가했습니다. 2024년 국내 여행객 비중 88%는 2019년 기록된 82%보다 높은 수치입니다.

지속적인 보복 여행과 MICE 시장의 회복이 국내 관광의 꾸준한 성장에 영향을 미치는 것으로 보입니다. 이는 필리핀 디지털 경제와 재택근무 인구의 지속적인 성장과 함께 비즈니스 여행과 레저 여행 간의 경계가 모호해지는 것을 뒷받침합니다.

블레저(Bleisure) 개념의 성장을 지원하기 위해 호텔과 리조트는 기업 행사 및 사교 행사를 유치하기 위해 연회장을 필수 편의 시설로 계속 포함시키고 있으며, 또한 원격 근무자를 위한 안정적인 인터넷 연결 및 전용 코워킹 공간과 같은 특화된 편의 시설을 추가하고 있습니다. 2025년 2월 공식 출시된 이비스 스타일스 마닐라 아라네타 시티는 언제든지 작업해야 하는 투숙객을 수용할 수 있는 24시간 운영 strEATs 코워킹 카페를 열었습니다. 한편, 최근 출시된 호텔 101 로하스 불르바드는 계획에 전용 코워킹 허브를 포함하고 있습니다.

필리핀 개발업체들은 운영 전문성과 독특한 콘셉트를 활용하기 위해 국제 호텔 운영업체들과 계속해서 파트너십을 맺고 있습니다. 아얄라 랜드는 메리어트 인터내셔널과 협력하여 서킷 마카티에 첫 번째 목시(Moxy) 호텔을 열었습니다. 한편, 메가월드는 아코르와 계약을 맺고 파라냐케 시 웨스트사이드 시티에 세계 최대 규모의 뫼벤픽(Mövenpick) 호텔을 건설할 예정입니다.

글로벌 호텔 대기업과의 파트너십은 계속됩니다.

현지 개발업체들은 아코르, 인터내셔널 호텔 그룹, 메리어트 호텔과 같은 글로벌 호스피탈리티 리더들과 파트너십을 계속 맺고 있으며, 이들의 운영 전문성을 극대화하고 이들 그룹의 로열티 프로그램을 활용하여 필리핀 내 시설로 회원들을 유치하고 있습니다.

메리어트 호텔은 2025년 7월, 필리핀에 첫 번째 프로젝트인 목시 호텔 라인을 선보였으며, 이 호텔은 서킷 마카티에 건설될 예정입니다. 이후 2025년 11월, 메가월드는 아코르와 계약을 맺고 기존의 그랜드 웨스트사이드 호텔을 뫼벤픽 마닐라 베이 웨스트사이드로 전환할 예정이며, 2026년 완공을 목표로 하고 있습니다.

중부 루손, 성장 모멘텀 유지

카비테-라구나-바탕가스(CALABA) 지역은 여전히 필리핀의 주요 산업 중심지로 여겨지고 있지만, 중부 루손 지역의 성장은 계속되고 있습니다. 2025년에는 카비테 테크노파크(Cavite Technopark), 리마 테크놀로지 센터(Lima Technology Center), 바탕가스 테크노파크(Batangas Technopark)에서 확장이 기록되었습니다. 한편, 아보이티즈 그룹(Aboitiz Group)의 리마 랜드(Lima Land)와 유청코 그룹(Yuchengco Group)의 하우스 오브 인베스트먼트(House of Investments)는 합작 투자를 시작했습니다.

전통적인 창고에서 보다 특화된 산업 시설로 관심이 이동합니다.

표준 창고에서 벗어나 산업 개발의 초점은 콜드 스토리지 및 데이터 센터와 같은 특화된 산업 시설로 옮겨갔습니다. 이러한 산업 하위 부문에서의 주목할 만한 활동이 2025년에 기록되었으며 계속될 것으로 예상됩니다.

콜드 체인 부문의 기업들은 콜드 체인 역량을 계속 확장하고 있습니다. 파이오니어 그룹은 1967년 시설을 2026년 하반기 운영 예정인 5,000 팔레트 규모의 신규 프로젝트로 재개발하고 있습니다.I. 콜드 스토리지

콜드 스토리지 기업들은 포트폴리오를 계속 강화하고 있습니다. 올해 초, 글레이셔 메가프리지(Glacier Megafridge Inc.)와 아얄라 코퍼레이션(Ayala Corporation)의 AC 로지스틱스(AC Logistics)의 합작 투자는 다바오 GMAC 프로젝트의 첫 단계를 시작하여 700 팔레트를 추가했으며, 2026년 초 완공 예정인 10,000 팔레트 이상이 추가될 예정입니다. 한편, 파이오니어 그룹은 1967년에 지어진 기존 시설을 재개발하여 마닐라 항구 근처에 5,000 팔레트 규모의 프로젝트 기공식을 가졌습니다.

이 분야에서도 전략적 인수가 계속 관찰되고 있습니다. 아얄라 랜드 로지스틱스 홀딩 코퍼레이션(Ayala Land Logistics Holding Corporation)의 알로기스 아르티코(Alogis Artico)는 3M 프로퍼티즈(3M Properties)로부터 팡가시난에 있는 시설 하나와 일로일로에 있는 또 다른 시설, 두 개의 콜드 스토리지 시설을 갖춘 산업 시설을 인수했습니다.

필리핀 콜드 체인 부문에 대한 외국인 참여도 증가했습니다. 2025년 5월, 필리핀 경쟁위원회는 싱가포르의 캐노피 인베스트먼트(Canopy Investments)와 메츠 콜드 스토리지(Mets Cold Storage) 및 에드워드 티오(Edward Tio)의 메츠 로지스틱스(Mets Logistics Inc.)와 관련된 다른 회사들과의 파트너십을 승인했습니다. 6월에는 미국의 사모펀드 회사인 아이 스퀘어 캐피탈(I Square Capital)이 로열 콜드 스토리지(Royale Cold Storage, RCS)의 지배 지분을 인수하기로 합의했으며, 이에 따라 10월에 RCS의 불라칸 플라리델 시설 확장 기공식이 열렸고, 다른 지역에서도 추가 확장이 계획되어 있습니다.

II. 데이터 센터

데이터 센터 부문에서는 2025년에 3개의 프로젝트가 출시되었습니다. 라구나의 PLDT 비트로 산타 로사(Vitro Santa Rosa)와 A-FLOW ML1, 그리고 리잘의 디지털 할로(Digital Halo) MNL 1입니다. PLDT는 2024년 7월 구조 완공된 50MW 규모의 비트로 산타 로사 프로젝트의 그랜드 론칭을 4월에 진행했습니다. 한편, 총 70MW 용량의 3개 건물 캠퍼스 중 첫 번째 건물인 디지털 할로의 6.5MW MNL 1 프로젝트는 2025년 6월 온라인 상태가 되었습니다. 그리고 2025년 11월, 아얄라랜드 로지스틱스(AyalaLand Logistics)와 FLOW 디지털 인프라(FLOW Digital Infrastructure)의 합작 투자는 6MW ML1 시설을 출시하며 36MW 캠퍼스 계획을 시작했습니다. 향후 몇 년간 데이터 센터 분야에서 더 많은 개발이 예상됩니다. 글로브 텔레콤(Globe Telecom)과 ST 텔레미디어(ST Telemedia)의 STT 페어뷰1(STT Fairview1) 프로젝트는 2024년 말 상량식을 마쳤으며, 2025년 10월 글로브 텔레콤 외에 통신사 중립적인 124MW 규모의 캠퍼스를 위한 연결 파트너로 라디우스 텔레콤스(Radius Telecoms)와 소스 텔레콤스(Source Telecoms)를 온보딩했습니다. 이 합작 투자는 또한 글로브의 기존 데이터 센터 중 하나를 보완하기 위해 카비테에 두 번째 부지를 건설하고 있습니다. 두 프로젝트 모두 2025년 완공을 목표로 했으나 2026년으로 연기된 것으로 보입니다. 한편, PLDT는 2025년 9월 카비테의 제너럴 트리아스에 건설될 12번째이자 최대 규모의 데이터 센터 계획을 발표했습니다. 2028년 완공을 목표로 하는 이 프로젝트는 100MW의 용량을 계획하고 있습니다.

초안 전략 투자 우선순위 계획은 주요 산업 활동에 대한 정부의 지속적인 추진을 보여줍니다.

2025년부터 2028년까지의 전략 투자 우선순위 계획(Strategic Investments Priority Plan, SIPP) 최종 확정이 지연되었지만, 초안은 제약, 반도체 및 전자제품, 조선 등 주요 산업 활동에 대한 정부의 지속적인 추진을 보여줍니다. 이러한 목표 산업은 정부가 선포해 온 타를락의 빅토리아 산업 단지, 웨스트 세부 산업 단지, 팔라완 메가 에코존과 같은 특화 경제 구역의 초점이기도 합니다.

초안 SIPP에는 식량 안보 관련 활동이 2단계에, 데이터 센터 시설이 3단계에 포함되어 있어 콜드 스토리지 및 데이터 센터 하위 부문뿐만 아니라 전반적인 성장을 위한 지속적인 노력을 지원합니다.

필리핀 부동산 시장은 2025년 여러 부문에 걸쳐 전략적 전환을 기록했지만, 변화는 예외가 아니라 상수입니다. 우리 시장을 정의하는 것은 변화 자체라기보다는 변화하는 경제 상황, 소비자 행동, 그리고 세계적인 역풍에 적응하는 회복력과 능력입니다.

부동산은 여전히 필리핀 경제의 근본적인 기둥입니다. 정부와 민간 부문 이해관계자 간의 지속적인 협력을 통해 초점은 더 이상 회복에만 맞춰져 있지 않고, 보다 지속 가능하고 미래 지향적인 성장 궤적을 구축하는 데 맞춰져 있습니다.

AI의 지속적인 발전에도 불구하고, 아웃소싱은 여전히 강력한 성장 궤도를 유지하고 있으며, 기술은 아웃소싱 서비스의 대체라기보다는 생산성 향상 도구로서 더 큰 역할을 하고 있습니다.

모든 부문에 걸쳐 모멘텀은 광범위합니다. IT-BPM은 핵심 동력으로 다시 부상하고 있습니다.

오피스 수요, 관광 성장과 국내외 파트너십에 힘입어 가속화되는 호스피탈리티, 그리고 강력한 산업 확장세가 이어지고 있습니다. 데이터 센터는 여전히 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 주거 활동은 특히 메트로 마닐라 외곽 지역에서 2차 시장에서 활발하며, 글로벌 브랜드들이 국내 입지를 확장함에 따라 리테일 부문은 계속 회복되고 있습니다.

이러한 발전은 필리핀 부동산 부문이 단순히 변화에 반응하는 것이 아니라, 변화를 주도하기 위해 스스로를 포지셔닝하고 있다는 명확한 메시지를 강화합니다.