신탁등기 전세 계약시 확인하면 좋은 사항

출처 : 여성시대 보리부리대마왕 내가 전세집 구하면서 여시에서 도움을 많이 받아가지고, 나도 도움이 되고자 신탁등기 매물 관련해서 내 경험담 공유 및 신탁등기 계약시 확인해보면 좋을 사항을 정리해봤어. 신탁등기때 꼭 확인해야하는게 신탁원부라는데, 법이나 임대차계약 이런걸 배워본 적 우리는 신탁등기가 뭔지 신탁원부라는거 어떻게 생겼는지 모르자나 그치? 나도 신탁등기라는게 불안한데 도대체 어떤 부분이 불안한건지 어떻게 내 전세금을 안전하게 지키며 계약할 수 있을지 무지하다보니 걱정도 고민도 많았어ㅠㅜ 그래서 내가 은행원분이랑 상담하면서 들은 내용이랑 변호사들 유투브 같은거 참고해서 가계약걸어둔 집을 해지하게 된 이야기 주절주절 써봤어. (폰으로 써서 가독성이 안 좋을거야 선사과할게ㅠㅠ) 1. 우선 신탁등기가 무엇인지가 궁금하겠지? 등기부등본 [갑]구의 소유주가 신탁인 경우 신탁 등기 매물이라고 할 수 있어. 특히 신축의 경우에는 소유권 이전된 사항 없이 바로 신탁이 등기부상 주인으로 되어있어서 등기부등본[을]구 근저당 관련 부분이 아주 깨끗할거야. 등본만 봤을때는 안전해보이지. 그치만 신탁이 소유주인 이유가 있겠지? 나 거래해주려던 부동산은 신탁이라 더 안전하다. 그러니까 신탁이 이걸 잡고 있어주는거다 하는데 그거야 집주인 입장에서 그런거고 임차인 입장에는 절대 아니야. 신탁이 소유주인 이유는 원소유주(위탁자라고도 하고 아마 여시가 계약할 대상인 집주인)가 신탁한테 그 건물을 지을때 대출 받아서 지었거나 아님 건물 자체를 담보로 대출을 받앗기 때문이야. 아 그리고 이케이스 말고 말소조건까지 다 확인해보면 중간에 집주인 개인에서 신탁으로 소유권이 이전된 경우도 있을거야. 그건 담보로 신탁에 대출을 하든지 아님 처분에 대한 권한을 넘기는(?) 그런 계약을 신탁과 맺은 경우에 해당하는 것 같더라. (이부분은 정확하지 않아 법시들이 잘 설명해줄거야ㅠㅠ) 내가 계약할 뻔 했던 집은 전자 케이스였어. (신축이라서 등기부상 갑구에 신탁회사만 올라옴) 부동산에는 안전하네, 다른 세입자 중에서도 버팀목 대출 받은 사람이 있네, 자기네들이 보증서네 뭐 이러는데 나중에 일터지고 나면 제대로 알아보지 않은 과실이 인정돼서 반환 100프로로 못받는다는 걸 검색으로 알게 된 이상 가만히 있을 수 없겠더라구. 2. 그때 우리는 무엇을 해야한다? 바로 신탁원부를 확인해야해. 부동산에 신탁원부를 보여달라고 해서 볼 수 있음 제일 좋지만.. 내 경험상 부동산도 신탁원부 꼼꼼히 보고 체크하지 않더라고. 내가 신탁원부랑 집주인과 신탁회사간 맺은 계약서 보여달라고 그랬는데 일단 서류 자체도 떼본적이 없고 가지고 있지도 않더라.. 부동산 너무 믿지 말길. 나는 그래서 직접 떼서 신탁원부 확인했어. 신탁원부는 온라인 발급이 안되서 법원 등기소에 직접 가서 떼봐야해 (현금만 받고 보통 1,200원 수수료인데 내가 뗀 신탁원부는 장수가 엄청나서.. 1,700원 정도 했음) 3. 그렇다면 신탁원부에서는 무엇을 확인해야 하는가? 신탁원부의 앞은 등기부등본이고 그 뒤로 몇장 더 넘기면 꼭 우리가 확인해야하는 페이지가 나오는데 여기서 위탁자와 수탁자를 확인할 수 있고 한장 더 넘기면 우선권자를 확인할 수 있어. --------------------------------------------- 신 탁 원 부 부동산의 표시 : 여시가 계약할 건물의 동호수 위탁자 (원소유주): 아마도 계약서상 집주인 위탁자가 여시가 계약할 상대가 맞는지 꼭 확인할 것. 수탁자 : 등기부등본상 갑구에 명시된 소유자인 신탁회사 --------------------------------------------- --------------------------------------------- 위탁자의 성명 주소 수탁자의 성명 주소 (공동) 1순위 우선수익자의 성명 주소 2순위 우선수익자 3순위 우선수익자 등등등 --------------------------------------------- 이 부분에서 확인해야할 사항은 첫번째는 위탁자와 수탁자가 계약서 및 등본상 내역과 일치하는지. 만약에 일치 하지 않으면 날리는 계약을 하게 되는거야ㅜㅜ 권리 없는 사람이랑 계약을 하게 되는 거니까. 그건 정말 어떻게도 전세금을 보장 받을 수 없다더라고 나 같으면 절대 계약안해 위탁자와의 계약도 불안한데 위탁자도 아닌 사람이랑은 절대 안돼ㅜㅜ 그리고 은행원분도 버팀목 대출도 이부분 고려하면서 심사하기 때문에 이 경우는 버팀목 대출 승인도 안날 거라고 하시더라 (버팀목 대출 심사 관련해서 더 정확한건 은행원에게 직접 상담해봐 그게 가장 정확하고 깔끔하더라!!) 두번째는 우선수익자가 위탁자인 집주인 말고 얼마나 더 있는지. 우선수익자도 위탁자인 집주인한테 돈 빌려준 사람이라고 생각하면 돼. 그러니까 만약에 위탁자가 돈을 못 갚자나 그러면 경매에 집이 넘어가게 되면 우선수익자들한테 먼저 돈이 가는거지! 그래서 우선순위자가 많을수록 매우 불리해. 4. 위에 사항을 다 확인했다면 이제 무엇을 요구해야 내가 안전해지는 걸까? 보통의 신탁원부에 의하면 주택 임대를 해줄 수 있는 권한은 수탁자인 신탁회사에 있어. 그래서 수탁자의 동의가 꼭 있어야만 집주인과 계약한 임대차 계약이 법적 보호를 받을 수 있는 유효한 계약이 될 수 있어. 그리고 두번째로 챙겨야할 건 위탁자 수탁자 말고 신탁원부상 우선순위자들이 있는지 여부야. 아까 설명한 것처럼 집주인이 파산을 하거나 대출을 못갚게 되서 문제가 발생한 경우에는 신탁원부상에 존재하는 우선수익자들한테 먼저 보장을 해주게 된대. 그리고 보증금 보증보험을 들든 전세권을 설정하든 상관없이 여시는 보증금 못 돌려받는다고 해. 여시의 보증금이 대출금보다 후순위로 밀려나기 때문이야. 당산 R하우스 전세사기도 대출금보다 보증금이 후순위로 밀려나서 전세금 반환을 못받은 경우인데 이런 문제 때문이라는 유투버의 설명이 있었어. 그렇담 여시의 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야할까? 우선 계약금 잔금 지급일에 등기신탁 말소 조건, 근저당권이 설정되지 않은 전세계약임을 특약에 넣기. 내가 갔던 부동산에서는 저거 한 줄 써주고 불안해하지 말라고 그랬는데 이거 한 줄 넣는다고 나는 안전하다 끝이 아니야 내가 선순위자로 변제받기 위해서는 임대차 계약시 신탁원부상 정리되어있는 모든 선순위자들의 동의가 필요하대. 최소 선순위자들의 도장이나 사인이 들어간 동의서를 받아두면 좋고 나아가서 직접 그사람들한테 확인해볼 수 있다면 더욱 좋겠지. 이건 은행원분께 여쭤본 정보. 우선순위자들의 동의서를 받아둬야 내 보증금이 안전해지는 것이고 버팀목 전세대출 심사때도 이 부분을 고려하시는 것 같더라고. 무튼 이런걸 다 확인해야 신탁등기인 매물에 대해 전세 계약을 했을때 내가 안전하게 계약했다고 말할 수 있게 된다더라! 내가 이 글을 쓰게 된 이유가 가계약금을 몇백 넣고 나중에 등기부등본을 떼보니 신탁등기인거야ㅠㅜ 요새 뉴스에 자주 보이는 전세사기 수법이랑 비슷해보여서 그제서야 부랴부랴 인터넷 검색하고 여시 연어도 하면서 어떻게 나를 보호할 수 있을지 검색해봤고.. 그래도 넘 불안해서 보증금 10퍼센트 내러가는 계약 하러 가기 전에 은행에 가서 버팀목 대출 (중기청 대출도 물론일거야) 심사시 이 건물이 통과가 되는 안전한 건물일지 상담도 받아봤어. 대출 상담해주시는 분이 정말 깜짝 놀라면서 신탁등기 매물 위험성 친절하게 설명해주셨고 대출이 어려울 수 있으니 위에 수탁자(신탁), (공동)선순위자들 동의서 받아오라고 말씀 주시더라고. 그나마 다행인건 내가계약금 넣을때 대출 불가능하면 반환해주는 조건을 걸어뒀다는거야. 처음에는 집주인이 계약서 쓸때 동의서를 요구했더니 못준다고 하더라. 그 자리에서 동의서 없이는 나는 대출 받을 수 없다고 말하면서 은행원분이 해준 이야기를 조목조목 근거로 들었어. 신탁원부도 들이밀면서 집주인한테 하나하나 설명했고. 그제서야 집주인이 자기네들 거래 은행이랑도 전화로 확인해보더니 알겠다면서 계약을 해지해줬어ㅜㅜ 가계약금 몇백 날릴 뻔했는데 진짜 다행이었지. 글 초입 때 말했지만 이런 일련의 과정을 겪으면서 여시에서도 정보 많이 얻어가서 나도 조금이나마 도움이 되고자 글 써봤어!! 나는 법 전공자도 아니고 은행원도 아니라서 백퍼센트 정확하지는 않아ㅠㅠ 그리고 다른 사례는 어떻게 해야하는지도 알지는 못하고.. 그렇지만 나랑 비슷한 상황인 여시들이 있다면 대충 이렇게 신탁원부 보면 되는구나, 이렇게 가계약금 돌려받고 문제없이 해약한 케이스도 있구나 하고 참고용으로 봐주면 좋겠어! 나는 계약 해지를 했지만 그럼에도 계약하고 싶은 여시들이 있다면 특약이나 조건들은 법률 상담 꼭 받아보는 걸 추천할게ㅠㅠ 나는 좋은 은행원분 만나서 상담 받을 수 있었는데 그것도 계약을 실제로 진행하기에는 한계가 있는 것 같거든. 특히 내 글에 있는 특약이나 방법만으로도 백퍼센트 안전하다고 할 수는 없으니 꼭 더 알아보고 공부해서 안전한 전세계약 하자!! 긴 글 읽어줘서 고마워!!