법률분석 법정지상권

[운영자]

법정지상권

경매에 있어서 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리는 매수인에게 인수되지 않는다. 그러나 순위에 관계없이 등기부상 인수되는 권리가 있다. 또한 등기부에 기입되지 않았으나, 법률에 정한 일정한 조건을 갖추고 있으면 순위에 관계없이 당연히 매수인에게 인수되는 권리가 있는데, 그 중에 하나가 법정지상권이다. 그 외에 순위에 관계없이 인수될 수 있는 권리는 '예고등기, 유치권'이 있다.

1. 법정지상권이란?

법정지상권은 지상권과 동일한 효력이 있는 권리이다. 경매로 토지와 건물의 소유자가 변경될 경우 법적으로 일정한 요건만 성립하면 별도의 등기 없이도 권리를 주장할 수 있다.

① 토지에 근저당이 설정될 때 건물이 이미 있어야 한다

② 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이어야 한다.

③ 토지와 건물 모두 또는 한쪽에 근저당이 설정되어 있어야 한다

④ 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다는 성질을 가지고 있다.

특히 법정지상권에 대한 존속기간의 기준은 매수자가 매각대금을 완납한 때이고, 이때부터 최장 30년간 효력이 유지된다는 것을 기억해야 한다. 그리고 법정지상권은 법률에 의한 물권의 취득으로 등기를 하지 않아도 권리가 유지되어 매수자 임의의 활용은 불가능하다.

하지만 지상권과 마찬가지로 일정기간 이상 지료를 연체할 경우 법정지상권을 상실하게 된다. 법정지상권의 존속기간은 지상권과 마찬가지로 최소 5년에서 최장 30년간이나, 경매의 목적 또는 관점에 따라서는 "법정지상권이 있는 건물을 매수해서 존속기간 동안 수익을 목적"으로 매각에 참가할 수도 있다.

법정지상권을 가진 건물을 개축 또는 증축한 경우라도 구건물의 기능과 규모를 기준해서 신 건물까지 법정지상권이 성립하므로, 법정지상권 여부를 판단할 때 이 점도 고려해야 한다. 다만 구건물을 이용하거나 유지하기 위해 필요한 범위의 토지를 이용할 수 있는 권리이므로, 토지의 일부분에만 법정지상권이 성립하는 건물이 있을 경우에는 자세한 현황파악을 통해 매각 참가여부를 적극적으로 결정하는 것이 필요하다.

2. 법정지상권의 종류

  가. 전세권과 법정지상권

토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하는 동안에 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후, 경매 등 사유로 토지소유자가 변경된 경우이다.(민법 제305조 제1항)

  나. 저당권과 법정지상권

토지와 건물이 동일인에게 속하고 있는 동안에 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후, 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우이다.(민법 제366조)

  다. 가등기담보권과 법정지상권

토지와 건물이 동일인에세 속하는 동안에 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정된 후 담보권의 실행으로 소유자가 다르게 된 경우이다.(가등기담보법 제10조)

  라. 입목권과 법정지상권

토지와 입목이 동일인에게 속하는 동안에 경매 기타의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우이다.(입목법 제6조)

수목의 집단중에서 입목법에 의해 입목으로 등기된 것만 입목이다. 벼, 보리, 야채, 과수, 뽕나무 등 경작의 대상이 되는 식물은 입목이 아니다.

  마. 관습상의 법정지상권

(1) 의의

토지와 건물이 동일인에게 속하는 동안에 그 건물 또는 토지만이 매각 되어 양자의 소유자가 다르게 된 경우이다.(대법원 판례)

(2) 관습상의 법정지상권 성립요건

① 매매(賣買) 등이 있을 당시 토지와 건물이 동일인에게 귀속(歸屬)하고 있어야 한다.

   강제경매(强制競賣)의 경우는 낙찰당시 소유자가 같으면 된다.

② 적법한 원인에 의하여 토지 건물의 소유주가 달라져야 한다.적법한원인 : 매매, 증여, 경매, 귀속재산의 귀속, 공유물의 분할, 공매, 등이 있다고 판결 하였다.

③ 건물을 철거 한다는 합의가 없어야 한다.

3. 법정지상권과 등기

법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기 없이 취득된다. 즉, 법정지상권 성립 후 토지가 양도된 경우 법정지상권자는 지상권 등기 없이도 토지양수인에게 대항할 수 있다는 것이다.

다만, 법정지상권자가 지상권을 처분하기 위해서는 등기를 해야 한다.

※ 판례 :「법정지상권은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권취득이므로 등기를 필요로 하지 아니하고 지상권취득의 효력이 발생하고 이를 취득할 당시의 토지소유자나 이로부터 그 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기없이 지상권을 주장할 수 있되, 다만 법정지상권자가 이를 등기하지 아니하면 그 지상권을 처분할 수 없을 뿐이다」대판 1965.9.23. 65다1222).  

4. 법정지상권의 성립요건

(1) 저당권 설정당시 토지위에 건물이 존재해야 한다.

(2) 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야만 한다.

(3) 토지, 건물의 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권 설정되어야 한다.

(4) 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 또는 공매로 인하여 소유자가 달라져야 한다.

이러한 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이며 저당권 설정당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없다.

5. 법정지상권의 성립시기

(1) 법정지상권의 성립 시기는 토지나 건물이 경매로 그 소유권이 이전하는 때이다. 따라서 ‘매수인’이 낙찰대금을 완납한 때 법정지상권은 성립된다.

(2) 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지는 않는다.

(3) 법정지상권을 취득 한 사람은 토지소유자에 대하여 지상권 등기를 청구 할 수 있다.

(4) 법정지상권을 제3자에게 처분 하려 하면 등기를 하여야 한다.

(5) 등기 없이 건물을 처분한 경우 판례는 법정지상권부(法定地上權 附) 건물의 양수인은 그 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있던 지상권설정등기 청구권을 대위 행사할 수 있으며 따라서 토지소유자가 토지소유권에 기한 건물철거를 요구하는 것은 신의 측상 허용되지 않는다고 판결하고 있다.

6. 법정지상권의 존속기간

(1) 설정 행위로 정하는 경우 최장기간의 제한은 없다.

   ※ 최단기간은(석조, 석회석, 연 와 조, 수목):30년, 그 외 건물은: 15년, 공작물은 : 5년

(2) 기간을 정하지 않는 경우 최단기간으로 적용 한다.

(3) 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년이다.

7. 법정지상권의 갱신

(1) 당사자의 계약으로 갱신 할 수 있다.

(2) 지상권자의 갱신 청구권지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존하고 있는 경우 지상권자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

(3) 지상권자의 지상 물 매수청구권지상권설정자가 지상권자의 계약갱신청구를 거절 하는 경우는 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(이때 토지소유주는 받아 들여야 한다).

(4) 지상권의 존속기간과 지상물매수청구권 등은 강행규정이므로 이 규정들에 위반하여 지상권 자에게 불리한 약정을 하여도 그것은 무효이다.

8. 법정지상권의 소멸

  가. 일반적인 소멸 사유 

지상권은 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 지상권에 우선하는 저당권의 실행, 토지수용 등에 의하여 소멸한다.

  나. 법정지상권자의 소멸 청구 

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(제287조).

  다. 법정지상권자의 포기 

무상의 지상권은 지상권자가 자유롭게 포기할 수 있으나 유상의 지상권의 경우에는 포기에 의하여 토지소유자에게 손해가 생길 때에는 손해를 배상하여야 하며(제 153조) 지상권이 저당권의 목적인 때에는 저당권자의 동의 없이 포기하지 못한다(제 371조 제2항).

  라. 담보지상권의 특별한 소멸 사유 

토지에 대한 청구권을 강화시키기 위한 지상권의 경우 그 청구권이 소멸하면 지상권도 소멸한다.

9.  실전경매에 있어서 "법정지상권 성립여지 있음"의 의미

(1) 경매 매물에 나온 부동산에 종종 "법정지상권 성립여지 있음" 으로 표시되는 경우가 있다.

토지 위에 건물이 있음에도 불구하고 토지만이 매물로 나온 경우나 토지를 제외하고 건물만이 매물로 나온 경우에 볼 수 있다. 토지와 건물이 일괄경매에 부쳐지는 경우에는 토지와 건물이 동일한 낙찰자에게 낙찰될 것이기 때문에 법정지상권이 문제될 것이 없다.

법정지상권이란 것은 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로 인해 이들 토지와 그 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 건물 소유자에게 그의 건물소유를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 의미한다.

여기서 주의할 점은 법정지상권은 "건물소유자를 위한 권리"일 뿐 토지소유자에게는 "의무"가 된다는 것이다.

결국 법정지상권이 인정되는 건물을 낙찰받은 경우라면 건물 낙찰자는 비록 건물이 소재한 토지에 대한 소유권이 없다고 하더라도 법정지상권이 인정되기 때문에 건물을 소유함에 있어 하등 문제가 발생하지 않는다. 그러므로 건물에 대하여 법정지상권이 인정되는 경우에 있어서 토지만을 낙찰받은 사람은 토지를 낙찰 받은 이후에도 그 위에 존재하는 건물로 인하여 그 토지 사용에 제약이 따르게 된다. 이와는 달리 법정지상권이 인정되지 않는 건물을 낙찰받은 경우라면 건물 낙찰자에게는 법정지상권이 인정되지 않기 때문에 낙찰 받은 건물을 철거당하는 불이익을 당할 수도 있다.

(2) 법정지상권은 법률 및 판례에 의해 형성된 것으로 그 성립에 등기를 요하지 않는다는 특징이 있다.

법정지상권을 취득한 건물 소유자는 법정지상권을 취득할 당시의 토지 소유자는 물론이고, 그 로부터 토지 소유권을 취득한 제3자(낙찰자)에 대해서도 역시 "등기 없이" 그의 법정지상권을 가지고 대항 할 수 있다.

법정지상권은 비록 등기부상에 표시되는 권리는 아니지만 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다. 건물 낙찰자라면 권리의 취득이 되겠지만, 토지 낙찰자라면 의무의 인수가 되는 셈이다. 법정지상권이 성립하는 건물의 경우 낙찰 이후 토지 소유자로부터의 철거요구의 대상에 해당되지 않는다. 다만 토지 소유자는 법정지상권자인 건물 소유자를 상대로 하여 법정지상권 존속기간 동안 지료를 청구할 수 있다.

법정지상권은 이처럼 등기부상에 등기되지 않는 권리이므로 경매실무에서 항상 주의를 요하는 권리이다. 특히 법정지상권이 성립되고 있는 건물이 존재하는 토지인 경우에 그 토지만을 경매에서 낙찰 받은 사람은 건물 등기부등본만으로는 건물에 대해 성립하고 있는 법정지상권의 존재를 알 수 없기 때문에 특히 주의해야 한다.

(3) 법정지상권이 성립하기 위해서는

① 저당권 설정 당시 건물이 존재하여야 하고

② 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 하고

③ 토지나 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고

④ 경매로 인하여 토지와 건물이 각각 그 소유자를 달리하여야 한다.

따라서 건물이 없는 토지(나대지)에 저당권을 설정하고 그 후에 저당권설정자인 토지 소유자가 그 토지 위에 건물을 지은 때에는 그 건물을 위하여 법정지상권이 성립하지 않는다. 따라서 토지 저당권자가 그 저당권의 실행으로 경매를 진행한다면 낙찰로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우 그 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 법정지상권을 주장할 수 없어 건물을 철거 당하게 된다.

그리고 토지에 관하여 저당권이 설정 될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었고, 그것이 비록 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 낙찰자가 낙찰대금을 완납할 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우라면 법정지상권의 성립이 인정된다. (그러므로 이런 경우 공사중지가처분 조치가 필요할 것임).

또한 건물은 저당권 설정 당시에 실제로 존재하고 있으면 되고, 건물에 대한 소유권보존 등기가 없더라도 건물을 위한 법정지상권은 인정된다. 즉 토지에 저당권을 설정할 당시에 있었던 지상의 건물이 미등기 또는 무허가 건물일지라도 법정지상권은 성립한다.

그리고 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었던 때에는 법정지상권은 성립하지 않는다. 그러나 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하였다면, 저당권 설정 이후에 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 된 때에는(경매절차의 선후를 불문하고) 법정지상권은 성립하게 된다.

10. 법정지상권 성립여지가 있는 경우의 대응방법

(1) 경매목적 토지상에 경매목적물이 아닌 건물(특히 미등기건물)이 있는 경우 경매물건명세서에 "법정지상권이 성립될 수도 있다"는 주의사항을 표시하여 경매하면 저가매각의 요인이 되는 바, 그 건물에 대한 법정지상권을 인정 받으려면 최선순위 저당권 등 설정 당시 토지에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 하므로, 저당권 설정 후에 미등기 건물이 건축된 경우에는 그 입증자료를 구비하여 경매법원에 "법정지상권 배제신청"을 하고, 경매법원이 이를 받아 들이지 않으면 "법정지상권 부존재확인의 소"를 제기하고 경매정지명령을 신청하여 법정지상권을 배제시킨 후 경매를 진행하도록 조치한다. (대판 95마1262)

(2) 미등기건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류 등을 확보한 경우에는 미등기 건물을 등기(대위등기)하여 채권보전 조치 후(가압류) 건물에 대한 강제경매를 신청하여 토지에 대한 임의경매와 사건병합 및 일괄경매신청을 한다.

<자료원 : 다음카페 부미모>