부동산 신탁과 개발 신탁등기에 대해

신탁업무의 가장 일반적 형태는 맡긴 토지를 개발한 뒤 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 토지신탁(개발신탁)이다. 신탁사는 사업비의 일정부분을 수수료로 맡는 대신 시행사로써 사업완공에 대한 책임을 진다. 부동산 신탁은 -부동산 신탁회사에 신탁하는 경우, - 재개발 또는 재건축을 할때 시행사 명의로 등기를 하는 경우가 있으며, 신탁수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 마련할 수 있다.     ⊙ 토지신탁(개발신탁)의 종류와 고려사항   토지신탁이란 건축자금이나 개발 노하우가 부족한 고객으로부터 토지를 수탁받아 개발계획의 수립, 건설자금의 조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대 등 개발사업의 전과정을 수행하여 발생한 수익을 토지소유자(위탁자겸 수익자) 또는 그가 지정하는 자(수익자)에게 돌려주는 개발방법이다. 토지신탁은 처분유행에 따라 분양형 토지신탁과 임대형 토지신탁, 건설자금 조달책임 부담유무에 따라 개발형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 분류한다.   - 분양형 토지신탁 토지소유자(위탁자)가 위탁한 토지상에 부동산신탁회사가 건축물, 기타 구축물 등을 개발하고 이를 분양의 방법으로 처분함으로써 부동산 개발의 이익을 실현할 목적으로 이용하는 부동산 신탁상품이다.   - 개발형 토지신탁 부동산 신탁회사가 시행사(사업주체,건축주)가 도이어 수탁받은 토지를 개발하면서 소요되는 건설자금 등 사업비를 신탁회사가 직접조달하는 전형적인 토지신탁상품이다. 사업비 조달에 있어 부동산 신탁회사가 채무자가 되어 금융기관 등으로부터 사업비를 조달함에 따라 신탁회사의 차입금 부담 리스크가 높은 반면 사업비 조달을 포함한 개발사업에 관한 모든 역할을 신탁회사가 수행하게 되므로 위탁자의 입장에서는 가장 편리한 개발방식이다.     ⊙ 유의사항   - 신탁재산(노지 및 건물 등)의 이익보전 및 원본보전 불가 토지신탁은 위탁자가 신탁하는 재산에 대하여 특정수익을 보충해주거나 최초 제공되는 신탁재산의 재산가치를 보전해 주지 않는다. 이는 개발사업으로 인해 손실이 발생할 경우 우선적으로 신탁재산에서 차감이 되므로 일차적인 손실은 위탁자겸 수익자가 부담하게 되는 것이다. 따라서 신탁개발방식이 만능은 아니며 상황과 여건에 따라 선택해야 한다.   - 개발형은 매출액의 3-5% 정도의 수탁보수를 부담해야 하고 관리형은 대리사무 등에 준한 1% 이하의 신탁보수를 지불해야 한다. 또한 개발형 토지신탁의 경우라도 신탁회사에서 사업비 전액을 조달하지는 않으며 대부분 건축비의 60~70%를 신탁회사 자력으로 조달하고 시공사에서는 미분양물건에 대한 대물인수와 책임준공조건이 통상적으로 부과된다. 물론 조건 등에 따라 아닌 경우도 있다.     ⊙ 신탁등기의 내용 신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위해 조합원 소유로 돼 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고 형식적인 소유권을 조합에게 신탁한 것이 된다.   ⊙ 신탁등기의 필요성 신축아파트 면적이 종전 주택면적보다 클 경우 조합원의 대지지분이 변동(감소), 새롭게 증가된 면적을 취득하는 자(일반분양자) 들에게 그 지분을 배당하는 절차(지분등기 이전 절차)가 매우 복잡하고 엄청난 비용 소요가 되고, 조합 앞으로 신탁등기를 하지 않으면 조합원 개개인이 모두 사업시행자가 되므로 일반 분양자에 대하여 분양 계약서를 작성하여 줄 때 조합원 모두의 날인이 필요해 건물 준공 후 일반 분양자에게 소유권 이전 등기를 해줄 때 전 조합원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하는 등의 어려움이 있어 신탁등기의 절차를 밞는다.   ⊙ 신탁등기의 성질과 효력 조합 규약 내에 신탁등기에 관한 규정이 명문화되어 있을 경우에는 재건축 조합이 신탁등기 의무를 이행하지 않는 조합원을 상대로 재건축 사업시행 지역내의 조합원 재산권에 대하여 조합명의로 신탁하여 줄 것을 청구할 수 있다. 이 경우 조합원들은 조합의 청구에 따라 좋바에게 그 소유의 주택을 신탁목적으로 소유권 이전 등기절차를 이행할 의무가 있다.     ⊙ 신탁에 따른 권리관계   - 신탁의 등기, 등록 등 공시방법을 갖추고 있는 신탁재산에는 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 강제집행하거나 경매할 수 없다   - 신탁 종료 후의 신탁재산의 귀속 재건축조합이 청산절차의 단계에서는 조합원들이 부담해야 할 건축비용을 납부하거나 또는 청산금을 지급받는 절차가 진행되게 되고, 이 청산절차에서 조합원 앞으로  소유권 보존등기, 소유권 이전등기가 종료되게 되는데 이때 묵시적인 신탁해지가 이루어지게 된다.     ⊙ 신탁등기 관련서류   - 등기권리증 (분실자는 확인서면으로 대체) - 주민등록등본 1부 (최근 3개월 이내 발급분) - 인감도장 - 인감증명서 1부 (용도 :신탁등기용, 최근 3개월 이내 발급분) - 첨부서류   신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조)   등기원인증서   주무관처으이 허가서 (신탁법 제65조 규정에 의한 공인신탁의 경우)   대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면 --------------------------------------------------------------------------------------------------   현재 성우지주개발조합(가칭)은 정식 조합인가를 한 것이 아니고 성우지주개발추진위원회를 만들어 사업을 진행하고 있습니다. 그러나 추진위원회를 만든 것에 대해 어디에도 공시하거나 정보공유를 한 곳은 없습니다. 그리고 서울시의 시행규칙이 보완되면 사업이 진행될 것이고, 그렇다면 부동산 신탁이 진행될 것입니다. 위에서 설명드렸듯이 부동산 신탁방법이 다양한데, 성우지주개발조합에서 일방적으로 추진하는 사항에 우려만을 나타내는 것이 아니라,  보다 전문가들의 의견을 모아 조합원들에게 이익이 가고 혜택이 가는 개발사업이 될 수 있도록 힘을 모아야 할 것입니다. 부동산 분야에 지식있는 분들의 많은 의견, 정보 게진 부탁드립니다.