청약, 세금낼때 주택보유기준 달라...

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청약-세금낼 때 기준 달라 소비자들 혼란

지난해 말 서울 강북권 재개발 구역에서 허름한 6평짜리 다세대 주택을 매입한 김모(39·서울 거주)씨는 이달 분양하는 판교 신도시 아파트에 1순위 자격으로 청약할 수 있을 지 걱정이다. 이 집을 포함하면 1가구 2주택자가 되는 데 청약 2순위로 밀려난다는 얘기를 들었기 때문이다.

하지만 걱정하지 않아도 된다. 박정현 세무사는 “청약 때는 보유 주택의 연면적이 20㎡(6.05평·아파트 제외)이하면 주택으로 간주하지 않는다”며“다만 양도세를 매길 땐 주택으로 본다는 점에 유의할 필요가 있다”고 말했다.

아파트를 청약할 때 정한 주택보유 기준과 사고 팔 때 양도세를 부과하기 위해 정해놓은 주택보유 기준이 서로 달라 수요자들이 혼선을 겪는 경우가 많다. 수요자들로서는 무주택이나 1순위 자격에 결정적으로 영향을 줄 수 있는 헷갈리는 규정을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.

◇오피스텔과 무허가주택은=주택공급 규칙에 따르면 무허가주택이나 오피스텔은 보유하더라도 주택으로 보지 않아 청약 순위를 정하는 데는 변동이 없다. 그러나 세금을 낼 때는 다른 규정이 적용된다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주돼 오피스텔 외에 집이 한 채 더 있다면 올해부터 양도세 실거래가, 내년부턴 50% 중과세율이 적용된다.

마철현 세무사는 “무허가주택도 세무당국이 별도의 무허가 건물 대장으로 관리하고 있는 만큼 주택수에 포함시켜 양도세를 따져야 한다”고 말했다.

◇저마다 다른 상가주택 규정=청약 때는 건축물대장의 용도만 따진다. 상가나 주택 면적의 비율에 관계없이 ‘주택’으로 분류돼 있지 않으면 무주택자로 간주된다는 뜻이다. 반면 1가구 1주택 양도세 비과세 판정때 주택면적이 상가면적보다 넓어야 전체를 주택으로 인정받을 수 있다.

◇재개발·재건축 입주권=재개발·재건축 조합원 입주권은 올해부터 관리처분인가를 받을 경우 주택 보유수에 포함돼 다른 주택을 팔때 양도세를 비과세 받을 수 없거나 중과될 수 있다. 청약 때는 재건축이나 직장·지역조합 주택의 경우 사업승인, 재개발은 관리처분인가를 받으면 아파트에 당첨된 것으로 봐 투기과열지구에서 5년간 1순위가 배제된다.

◇농어촌 주택 규정도 제각각=서울 등의 주택 소유자가 2008년 말까지 읍·면에 있는 농어촌 주택을 매입해 2주택자가 됐더라도 1주택자로 간주돼 서울 주택을 팔때 비과세 받을 수 있다. 다만 농어촌 주택에 딸린 대지 200평 이하, 연건평 45평이하, 취득시 기준시가 7000만원 이하, 양도시 기준시가 1억원 이하여야 하고 투기지역 등에 속하지 않아야 한다.

그러나 청약때는 비도시지역이나 면지역(수도권 제외) 농어촌 주택에 살다 다른 지역으로 이주하거나 이 주택을 상속받을 때만 무주택자로 인정받는다. 이 농어촌 주택은 사용승인을 받는 지 20년이 지나고 건평 25.7평 이하의 단독주택이어야 한다.

◇노부모와 집을 합쳤을 때=2주택자가 된 경우 합친 날로부터 2년 내 팔면 어느 집이든 양도세를 안내도 된다. 다만 파는 집은 비과세 요건(서울 등 3년보유+ 2년 거주)을 갖춰야 하며 아버지는 만 60세 이상, 어머니는 55세가 넘어야 된다. 청약 때는 60세 이상의 노부모를 부양하는 호주 승계 예정자는 부모명의의 주택이 있어도 무주택자로 인정된다.

◇주택 보유 시점과 세대분리=세법에선 토지·건물등기부등본의 등기접수일이나 잔금 수령일 중 이른 날을 적용하지만 청약 때는 입주자모집공고일 현재 건물등기부등본의 등기접수일(건축물대장등본은 처리일)을 따져 주택보유 여부를 정한다. 세법상 자녀를 세대 분리해도 소용이 없는 경우가 많다.

자녀가 30세 미만이고 직업이 없는 경우 주민등록상 세대를 분리하더라도 부모와 같은 세대로 보기 때문이다. 하지만 청약예금·부금에 가입한 자녀의 경우 20세 이상이면 세대를 분리해 청약이 가능하다.

◇공유지분으로 주택 갖고 있다면=집을 여러 사람이 공동으로 투자해 지분형태로 보유(공유 지분)한 경우 청약·양도 때 모두 각각 한 채 보유한 것으로 간주하므로 조심할 필요가 있다. 마철현 세무사는 “공유지분자의 경우 다른 집을 팔거나 청약할 때 미리 지분을 정리해두는 것이 좋다”고 말했다.