토지투자 - 맹지도 돈되는 땅이 될 수 있다!

[김형선PhD독도땅]

      토지투자 - 맹지도 돈되는 땅이 될 수 있다!

2013년 토지시장에도 봄은 오는가?

MB 정부에서의 경제 불황이 박근혜 정부에서도 이어지고 있는 현실이다.

특히 경제가 좋지 않으면, 부동산시장도 전반적인 침체 분위기를 띄고 있다.

또한 부동산 시장이 좋지 않으면, 경제도 좋지도 않은게

수십년 부동산 학문을 연구해 필자의 지론이다.

토지투자 시장도 크게 다르지 않다. 
노무현 참여정부 시절 기업도시,혁신도시, 행복도시....등  국토균형개발을 위해

몇 년간 쏟아진 개발계획 속에서 지가가 크게 올랐지만, 전국적으로 주요 개발계획이

지연 양상을 보이면서 토지투자 분위기도 한풀 가라앉은 상황이다. 

하지만, 여전히 토지투자에 대한 관심은 높고, 고수익이 기대되는 값 싼 땅을 찾는

수요자들 또한 많다. 현재는 저렴한 토지이지만, 향후에 돈 되는 땅은 어디에 있을까?

 흔히 쓸모 없는 땅이라고 여겨지는 값 싼 토지를 성공적으로 투자한 사례를 소개한다.

모두가 같은 방식의 토지투자를 할 수 있는 것은 아니지만 충분한 분석과 안목, 그리고

발상의 전환을 더한다면, 누구나 토지투자 성공사례 주인공이 될 수 있다. 

◇ 평범한 샐러리맨 A씨 맹지 토지투자 성공사례 분석

"맹지" 란 주변 토지에 둘러싸여 진입로가 없는 토지를 말한다.
차량 진입이 불가능하기 때문에 건축허가를 받을 수 없다.
그렇기 때문에 매입할 때 부지 구입과 동시에 진입로를 함께 확보해야 하는데,

만일 맹지를 구입한 이후에 인접 토지소유주에게 진입로를 사려고 하면,

토지 주인은 진입로가 없으면 건축허가를 받을 수 없다는 점을 이용해

비싼 값에 팔려고 할 것이다.

배보다 배꼽이 더 커질 수 있다는 얘기다.
이런 이유로 낭패를 본 투자자들이 나오면서, 토지 시장에서는, 상식적으로 생각을

 했을 때 "맹지는 매입하면 안 된다" 라는 토지투자 정석이 자리잡았다.

하지만 맹지 토지투자 시에도 철저한 계획과 분석, 토지를 보는 안목이 있다면

 성공할 수 있다.

30대 후반의 평범한 직장인 A씨가 국유지가 접한 맹지를 구입해 토지투자 이익을 본

실전사례를 살펴보자. 

♣ 2차선 도로 인접한 국유지에 둘러싸인 맹지

30대 후반 A씨는 펜션을 짓기 위해서 도로가 접하고, 주변이 자연과 어울러지고

실개천이나 물이 가까운 곳을 찾고 있었다.

A씨가 맹지라는 문제점이 있음에도 불구하고 확신을 갖고 계약한 것은 두 가지 점을

눈 여겨 봤기 때문이다.

첫째, 주변 토지 시세가 평당 30~35만원 선으로, 해당 토지

시세가 저렴한 편이라는 점이다.

둘째, 도로와 접한 국유지의 규모가 작고, 부지 뒤로 하천부지 800여 평형이 있다는 점이다.
좁은 국유지는 점용허가를 통해 도로를 내고 부지 뒤에 위치한 하천부지를 펜션사업에

 활용하겠다는 목적이다. 연간 몇 십만원 안팎의 저렴한 점용료를 납부하면서 실제로는

진입로와 하천부지 1,300평형을 활용할 수 있다는 이점을 미리 계산해봤기 때문이다. 

♣ 소규모 국유지에 접한 사유지 많은편,

    기획에 따라 단순 맹지 아닐수 있어

현지 전문가들의 조언에 따르면, 적은 규모의 국유지에 접한 사유지, 소위 맹지를

 만나는 경우가 많은 편이라고 한다.
이들 중에는 적절한 기획과 투자분석, 사업계획 준비를 통해 돈 되는 땅으로 변신할 수 있는

 경우도 있다. 또한 실제 토지계획확인원에는 맹지 성격이 아닐 수도 있다. 

A씨처럼 토지 사용가치를 높여주는 철저한 사업계획서의 준비가 뒷받침된다면 1억 원대의

 비교적 소액 투자로 토지투자에 성공할 수 있다.
물론 국유지에 접한 맹지를 보고 적합한 사업 기획을 만들어낸 역발상이 적시했고,

 남다른 토지를 보는 안목이 도움이 되기는 했지만, 누구나 틈틈히 발품을 팔고

 지속적인 연습과 노력을 기울인다면, 가능한 일이다. 

역세권 맹지는 돈이 된다.

KTX역세권 신설/이설로 많은 호재를 보고있다.

새로이 이설/신설되는 복선전철 역사는 기존 도심보다 외각인 농지에

이설/신설되어 착공을 하는 사례가 많다.

가평역,부발역,청평역 사례분석으로 이미 가시화 되어진 역세권에서도

 맹지를 볼 수 있다.

부발역은 트리플 환승역으로 미래의 토지투자 가치가 높은 지역이다!

부발역이 들어서는 부발읍 아미리 일대의 개별공시지가를 아래와 같이

분석해 보자!

부발역은 트리플 환승역으로

     계획단계에서 착공단계시까지 지속적인 지가상승을 확인할 수 있다.

역시 맹지인 땅을 분석한 바이다. 

       역세권 개발로 인한 도시편입지역 지가 상승을 보여준것이다.

◇ 토지투자 적기〓투자이익을 가장 많이 높일 수 있는 시기는 도시편입

 이야기가 전혀 나오지 않은 때다.

값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면  단시일에 땅값이 많이 오른다.

물론 어느 곳이 편입지역이 될지 명확하지 않지만 도시여건을 잘 들여다보면

얼마든지 알 수 있다.

 편입지역을 정하는 절차인 도시기본계획 수립기간 중에 투자해도 늦지 않다.  

소문이 나 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있다.

편입지역이 정해진 경우 장기 투자로 나가야 한다.

실제 개발을 위해 도시계획을 수립하게 되면 땅값이 다시 뛰고 개발이 본격

진행되면 한번 더 상승하는 게 지금까지의 땅값 상승추이다. 

부동산가격상승 3단계설  

 개발계획을 믿고 토지투자 하는 경우 무엇보다도 '실제 개발의 확실성

(상대 지역의 인구유입및 개발호재 자급자족도시기능등 철저한 분석이 필요하다) '

 이 얼마나 있는가에 유념해야 한다.

구체적인 개발 방식(수용방식,환지방식개념-이미 필자가 언급한바 있다)에 따라

토지 소유주의 수익도 다르다는 점도 유념해야 할 사항이다. 

여느 지역을 보더라도 도로에 접하지 않은 맹지는 저평가 되어 거래가 되지

않고 있지만 기존 사례처럼 토지투자에 대한 관심 정보 취합으로 철저한 분석을 한다면

 맹지 토지투자로 인한 수익을 볼 수 있다.