요즘 돈된다는 미끼로 자주 속는 유형중에...
경매,NPL 등 부동산 관련이 조금 있네요..
투자는 본인이 직접 공부하셔서, 본인이 직접 하셔야 합니다.
아무리 큰 돈이 된다고 해도,
여러명이 돈을 모아서 투자하는 행위는 아주 위험합니다.
또한, 몰랐던 사람들이 어떤 상품을 이해하게 되면, 성질 급한 국민성 때문에...
아주 쉽게 시장을 바라보게 됩니다.
사실 제가 예전에 유통업으로 돈을 쉽게, 많이 벌었던 시절이 있었습니다.
뭐, 능력이 좋아서가 아니라,
시장상황과 타이밍이 맞았던 것 뿐이고, 값싸고 좋은 물건의 매입루트가 있고,
그걸 제값주고 사가는 수요가 있다면, 누구나 돈을 벌 수 있는 구조였죠.
지금은 아닙니다.
각종 편법과, 낚시가 난무하고 있고,
그 속에서 약인지 독인지를 구별할 수 있는 능력이 없다면,
맛있게 독을 삼키는 피해자도 많이 나올 수 밖에 없는 현실입니다.
그럼,
독인지
약인지 구별할 능력을 스스로 키워야 한다는 것...
그것이
미끼를 덮썩 물지 않는 유일한 방법이라는 겁니다.
론세일...NPL
들어보셨나요?
머릿속이 복잡해 집니다.
경매도 떠오르고,
부실채권도 떠오르지요...
요즘, 이게 돈이 된다고
돈들여 강의 받으러 쫓아다니는 분들 많습니다.
사실, 부동산 상승기때는 쳐다보지도 않았던 것이기도 합니다만,
이는 특별한 것도 아니고 최근에 나온 것도 아닌데..
뭐든지...책으로 공부하면 어렵습니다. 이해가 되지도 않습니다.
IMF때 얘기를 잠깐 드리자면...
외환위기로... 집이며, 공장이며, 땅이며, 무진장 넘어갔습니다.
당시 5억원의 대출이 있던 어느 공장 사장님이
경매로 넘어갈 지경에 이릅니다.
원금 5억원
이자 1억 5천만원
대출은 은행에서 받습니다.
등기부 등본을 떼어보면...
ㅇㅇ은행 채권최고액 6억 5천만원(130%)
그런데,
은행이 이 채권(돈 받을 권리)을 자산관리공사에 넘깁니다.(지금의 캠코, 과거에 성업공사..)
공장사장님(채무자)이
캠코를 찾아가 5억원(원금)을갚을테니, 채권을 넘기라고 부탁합니다만,
캠코 담당자는 "웃기지 마쇼.. 이자까지 가지고 오쇼.."라고 퇴짜를 놓습니다.
시간을 흘러...
이 채권은 다시.... 그 유명한 론-스타가 새로운 주인이 됩니다.
공장사장님은 또다시 론-스타를 찾아갑니다.
사장님: "아..띠발.. 5억원 줄테니 그 채권 다시 내게 팔라구..."
론스타: "5억원? 언능 가져 오슈...당장 팔테니깐...ㅎㅎ"
공장사장님은 결국 1천만원을 더 깎아.. 4억 9천만원에 자신의 채권을 사게 됩니다.
이사례는 실제로 있었던 얘기입니다.(TV방송에 보도)
캠코는 당시에 이 채권을 2억5천만원에 론스타에 팔았습니다.
캠코는 IMF때 쏟아진 엄청난 부실채권을 크게 세 차례로 묶어 팔았습니다.
얼마나 바보짓(매국)을 했는지.. 알게됩니다.
1. NPL 98-1 : 매각규모 5,646억원 / 매각대금 2,012억원 / 매입대금 2,388억원 / 손실금 376억(낙찰자 : 론스타)
2. NPL 99-1 : 매각규모 8,534억원 / 매각대금 4,236억원 / 매입대금 4,442억원 / 손실금 206억(낙찰자 : 론스타)
2. NPL 99-2 : 매각규모 9,317억원 / 매각대금 4,085억원 / 매입대금 3,535억원 / 수익금 550억(낙찰자 : 모건스탠리,골드만삭스,도이치뱅크,론스타,삼성생명)
당시, 한국의 부동산시장을 잘 모를수 밖에 없었던 론-스타는
채권을 회수하는 일을 누굴 시켰을까요?
바로, 론-스타의 채권회수 일을 맡아서 하고, 수수료를 받아 먹은 곳이
캠코'라는 웃픈사실...
은행이
돈버는 방법은 다들 아시겠습니다.
돈을 빌려와 이자를 조금만 줘서 버는 방법(예금)-수신
돈을 빌려줘 이라를 많이 받아서 버는 방법(대출)-여신
이를 다시 말하면, 예대마진이라고 합니다.
그런데, 돈빌려간 사람들이 따박따박 이자를 잘 갚아나가면 탄탄대로일텐데,
여러가지 이유로 그게 잘 안된다는 겁니다.(연체)
신용대출은 배째라고 하면 받을 길이 없으니, 여기서는 설명없이 패-스
담보대출
은행은 집을 담보로 돈을 빌려주면서, 갚지 않을 것을 대비해, 부동산 등기에
(근)저당설정을 합니다.
이를 '공시'라고 합니다.
즉, 내가 이 집을 담보로 얼마를 빌려줬으니, 전세들어올 세입자도 그리 아시고,
후순위로 대출해줄 은행권, 저축은행, 캐피탈 등도 그리 아시라고,
제 3자에게 알려주는 것이 바로 '공시'입니다.
여기서 다시, NPL로 돌아와 보면,
위에서 빚 5억원에 공장 넘어가려 했던 사장님이
허겁지겁 4억9천에 되 사온 채권이 바로 NPL(그중에서도 론세일)입니다.
그럼 그걸 2억5천에 사서 4억9천에 팔아먹은 론스타는?
내가 론-스타의 입장에서 채권을 구매해서 수익을 내보겠다고, 벌떼처럼 덤벼드는 것이
바로 NPL이라는 겁니다.
그럼?
은행은
경매에 넘겨서
6억5천 이상(10억에도 낙찰가능)에 낙찰될 게 뻔한 좋은 물건을
왜? 반 값에 넘겼을까요?
바로 건전성 이라는 꼬리표 때문입니다.
금융당국에서...
은행을 압박합니다.
니들... 존말할 때... 부실 털어라...
시간... 아주..아주... 길~게 3개월 주게쓰..
즉, 자산건전성을 강하게 압박하는겁니다.
요부분 자세히 설명드리면...
여신(대출)을 평가할 때.. 다섯 가지 단계가 있습니다.
1. 잘 갚는다.(정상)
2. 1개월~3개월 사이의 연체(요주의)
3. 3개월 이상 연체(고정)
4. 3개월~12개월 사이의 연체(회수의문)
5. 12개월 이상의 연체 (추정손실)
금융권에서는 3개월이상 대출원금 또는 이자를 납입하지 않는 것을 "고정이하의 여신"이라 정하고,
이시점에 경매(임의)를 신청하게 됩니다.
경매를 넘기면 확실히 받을 수 있는데...
위에서 시간을 3개월만 주겠답니다.(경매로 넘기면 보통 1년 정도 보시면 됩니다.)
그래서 싸게 파는 겁니다.
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**좀더 자세히 알고 싶으신 분들을 위해**
고정 이하 여신비율은 은행의 자산건전성을 평가하는 대표적인 지표중 하나이며,
2011년 금감원의 지침은 1.5% 이하 였습니다.
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이렇게 겨우 비율을 맞춰 놨는데...
부실이 터지면(연체 3개월)
그 시점에 채권을 넘기지 않으면, 비율을 맞출수 없을겁니다.
그래서 바로 바로 채권을 팔 수 밖에 없는 상황에 놓인 곳(은행)도 있을테고,
조금 비율에 여유가 있는 곳도 있을겁니다.(이걸 제대로 알면 돈이 되는거구요)
그럼 이게 돈이 될까요??
돈이 될수도, 개망할수도 있습니다.
다만, 무식하게 덤비지만 않으면, 안전성이 아주 높습니다.
제가 자주 하는 말중에 하나가, '화약 장수가 마진이 좋다'입니다.
수익이 좋으면, 위험이 따릅니다.
우리나라는 자산을 운용하는 방법이 너무나도 단순합니다.
예금,적금,주식,펀드,부동산,경매,채권
솔직히 지금의 부동산 시장은...
뭔가를 싸게 사서 수익을 창출하겠다는 엄청난 무리수입니다.
돈을 모아 공동구매(미분양 통매입)한 분들의 수익 역시.. 성적표가 초라합니다.
이제 글을 마무리 하려 합니다.
경매, NPL...
돈이 되는 것은 맞습니다.
다만, 돈을 벌려고 공부하지 마시고,
당하지 않기 위해 공부하시라는 말씀을 드리고 싶습니다.
어떤분은...
NPL투자를 '하이애나'와 비교합니다만,
이제, 썩은고기(모양새는 빠져도 배는 채움)를 제공할 생각입니다.
"양질의 썩은고기"
말이 조금 재수없습니다만,
어차피, 내비두면 외국의 거대한 하이애나가 뺏어갈테니...
우리 서민들이라도 당하지 않고, 뺏기지 않고, 자산을 지켜주시길 간곡히 부탁드립니다.
제 예전글을 보시면 아시겠지만,
전, 경매는 전혀 관심이 없었던 사람입니다.
뺏기는 사람과 눈을 마주칠 강심장이 못됩니다.
요즘, 훌륭한 분들(고수 두명)에게 과외수업을 받고 있습니다.(제가 성격이 급해서요)
사실, 저와 같이 배우실 분들을 찾고 있습니다.
썩은고기로, 자신의 배만 채울분이 아닌,
주위를 돌아볼 줄 아는 심성의 소유자들과 즐겁게 살고 싶습니다.
함께 공부하실 분들의 연락 기다립니다.
***유사수신행위***
고소득 등을 미끼로 투자금을 받는 행위는 범죄입니다. 절대 당하지 마세요!
제게 투자 문의 하시지 말라는 뜻입니다.투자 상담 절대 안해드렸고, 앞으로도
안해 드립니다. 사실...제가 그런 능력이 안되기도 합니다..
***잡설***
1월..꽤 장시간.., 대전,세종시 살펴봤습니다.
역시, 서민들은 지속적으로 당합니다.
2년전 어마어마한 프리미엄이 붙었던 곳들이...입주시점에... 잔금 치르지 못할
정도로 망가졌네요.
역시, 아파트는 끝난 듯 보입니다.....
1월에 또 수술하는 바람에... 애공.. 건강이 최곱니다.
제가 공부하면서 얻은 정보...자주 올리겠습니다.
건강하시고, 행복하세요.
**잡설2**
같이 공부하실분 이메일로 연락주세요.(오프 안되면 메일 또는 블로그로 어찌 해볼 생각 갖고 있어요)
고수님들에게 액기스만 빼먹는 재미가 쏠쏠~
간단한 자기소개 해주시면 더욱 감사드리구요~
이메일 : 0117072300@daum.net