경강선 우이신설선 등을 통해 알아보는 토지 가치

[김방기]

역세권이 무조건 좋다는 말은

마치 단독필지 땅이 무조건 좋다는 말과 같다

역시 입지가 생명

입지가 개판인 역세권이나

단독필지는 휴지통에 들어갈

존재가치가 낮은 것

#역세권

#신도시

#맹지

본래 역세권의 사용가치는

주변가치에 의해

움직이기보단

사용자인 인구에 의해 변하는 것

#경기도

경강선 우이신설선 통해

그 사용가치를 알아본다

#경강선

#서울

하루 이용객을 알아보자

여주역(여주대) 하루 이용객

5,000여명

환승역인 판교역의 경우

7만 명이 육박!

#판교

이매역 13,000명이 넘는다

삼동역 4,500여명

경기광주역 15,000명이 넘는다

초월역 6,000여명

곤지암역 4,700여명

신둔도예촌역(한국관광대) 3,000여명

이천역 5,800여명

KTX 정차역 부발역은

4,400여명

세종대왕능역 - 700명 정도로 초라하다

역세권을 화려하게 지어도

사용자가 많지 않으면

그 화력은 미미!

졸작에 불과하다

#여주시

#광주시

#이천시

우이신설선 솔밭공원역 일평균 이용객

4,800여명

북한산우이역 6,000여명으로 존재감이 낮음

솔샘역 10,000여명

화계역 6,000여명

성신여대입구역(돈암역)의 경우

환승역으로 존재감이 높음

하루 이용객이 47,000명이 넘는다

보문역 17,000여명

신설동역 37,000여명

#동대문

경강선, 우이신설선(경전철)의 존재감은

비교적 낮은 편

환승역세권이 적자 수준을 줄여주는 입장

존재가치를 대변함

#수인분당선

역세권은 변수가 심하다

인구에 의해 변한다

주변변수에 의해 변한다

경강선, 우이신설선의 경우도

주변가치에 관한 기대감을 포기하지 않는다

여주역 주변가치

여주초등학교가 2025년 9월 이전할 예정이며

여주역세권 도시개발구역으로 지정된 지경

세종대왕릉역 주변가치

여주능서역세권 도시개발구역

부발역 주변가치

이천 아미1지구 도시개발구역

이천부발역 에피트아파트(2028년 5월 입주예정)

이천역 주변가치

힐스테이트 이천역1,2단지 아파트(2026년 7월 입주)

#아파트

곤지암역 주변가치

곤지암역세권 도시개발구역

곤지암역 제일풍경채아파트(예정)

힐스테이트 광주곤지암역 아파트(2027.5)

경기광주역 주변가치

광주시종합운동장이 2026년 2월 조성

광주역세권 도시개발구역

경안초등학교(2026.9 이전예정)

광주더파크비스타데시앙 아파트(2026.4)

수광선 역할 커진다

2030년 완공을 목표로 추진 중인

서울 수서~경기 광주 복선전철 건설사업 노선에

성남시가 요구해 온

성남 도촌사거리 경유가 반영되면서

도촌야탑역 신설 가능성이 높아짐

최근 수서~광주복선전철 건설사업(수서~광주선)

환경영향평가서 초안과 기본설계안을 공개한 지경

수서~광주 복선전철은 서울 수서역에서 경기광주역까지

총19.7km 구간에 건설된다

수서~모란~삼동 14.3km는 복선으로 신설하고

삼동~광주 5.4km는 기존 경강선 노선을 활용

정거장은 수서, 모란 2곳에 신설되고

기존 경기 광주 정거장은 개량한다

지난해 2월 국토부가 고시한 수서~광주선 기본계획

노선엔

성남시가 요구해온

도촌사거리 경유노선이 반영되지 않고 빠져 있었다

도촌사거리 일대는 도촌, 여수, 야탑동

갈현동 등에 6만 여명의 주거인구가 살고 있다

광주, 이천을 오가는 3번 국도가 인접해

교통혼잡지역이다

이같은 여건을 반영해 수서~광주선을 건설할 때

모란에서 도촌사거리 쪽으로 노선을

우회해 삼동역으로 잇고

모란~삼동역 사이에 도촌야탑역을 신설해야

한다고 주장해왔다

#성남시

#분당신도시

성남역과 이매역 - 500미터 거리

간접역세권의 존재가치와 직접역세권의 존재감이

동일한 지경

하나로 연동

삼양사거리역 주변가치

한화포레나미아 아파트(2025.11)

보문역 주변가치

보문센트럴아이파크 아파트(2026.9)

보문역 청년주택아파트(예정)

#보문역

내년에 특례시 출범할 화성시 역세권은 미미한 지경

화성시의 역세권들의

일평균 이용객

병점역 하루 이용객

3만 명 육박

동탄역은 10,000명 넘는다

야목역은 600여명

KTX 정차 예정역인 어천역은

2,000여명

GTX-A 하루 사용자

구성역 - 하루 10,000명이 채 안 됨

수서역은 6만 명 육박

tip

답사를 여러 곳 다니는 자가 있다

마치 소풍 여행하듯 말이다

의미 없는 답사다

답사를 여러 곳에 한 차례씩 하는 건 의미 없다

가치가 떨어짐

한 곳을 여러 번 하는 게 유리

지역랜드마크 발견에 절대적으로 유리하다

새로운 지역 성격과 알짜정보 발견에 유리

가령 힘 있는 지주들의 개인정보를

알아낼 수 있다

#대지

#농지

반복적인 행동(습관)이 거대한 힘을 발휘한다

운동선수가 똑같은 자세를 반복하여

새로운 실력을 발견, 자각할 수 있는 것처럼

답사과정도 이와 크게 다를 바 없다

같은 곳을 반복적으로 가면

내 것이 된다

그곳의 새로운 가치를 발견하기 마련

땅 투자자 중 여러 지역 답사 하는 경우가 많은 편

이 경우 제대로 선택하는 걸 보지 못했다

끝내 투자를 포기하기에 급급

투자자가 되기 힘든 경우 -

여러 지역 답사할 때

선택이 곤란

한 지역만 고집하는 경우도 투자가 힘들다

가령 화성시만 고집하는 사람이 있다

곧 죽어도 화성이다

화성에 매물되어 있어 타 지역은 눈에

전혀 안 들어온다

그럴 필요 없다

어떤 이는 자신이 남양주 퇴계원 산다는 이유로

그곳 일대 저렴한 땅을 알아보고 있다

다른 지역을 권해도 소용 없다

남양주 아니면 안 된다는 신념이 너무 강하기 때문

자신의 입맛에 맞는 땅은 없다

완벽한 땅은 없다

땅은 건폐율 사용 중인 미완성물이기 때문

tip

토지실수요자와 토지투자자

토지실수요자 - 토지 가치에 대해

중개업자에게 의뢰하면 안 되고

해당지역 지자체 공무원과 의논하라

그게 정확도가 높다

토지투자자 - 기획부동산업자에 의지하면 안 되고

자기 자신이 직접 거래, 직거래하라

블로그 통해 지분투자자를 모집하라

실수요 물건 - 중개

투자 물건 - 블로그 통해 직거래

내가 직접 혹은 타 블로그 이용

이러한 행동을 하지 못하면

낭패보기 십상이다

졸작≒조작

(∵창의력+기획력↓)

지분투자의 문제점 -

장기간 소요

상황에 따라

등기필증 발부가 늦어질 수 있다

중개업소 대신

블로그 등 인터넷에 거래가 가능하다

중개업소에선 절대로 취급 안 하니

절대로 거기 가선 안 된다

지분투자자의 자격요건 -

되파는 방법과 기술에 대해

제대로 간파해야 함

추후 내가 직접 거래할 자신이 없다면

지분투자는 금지다

(∵기획부동산=떴다방)

#기획부동산

#떴다방

tip

맹지 입지가 중요하다

도로가 있다고 무조건 좋은 건 아니다

도로 입지(위치)도 중요

예) 경기도 화성시의 도로 입지와

경북 영양군의 도로 입지가 다르다

도로 사용자가

수적으로 차이가 크기 때문

#도로

#화성시

땅 사기가 많은 건 개인의 착각 본능 때문

예) 목적이 불분명한 채

두루뭉술이 문제!

일단 가격이 맘에 들면

사 둔다

나중에 작은 집을 짓겠다는 포부를 밝힌다

사기꾼들은 그러라고 부추긴다

절대로 말리지 않는다

기획부동산업자입장에선 계약만이 살 길이기 때문

전후사정이 전혀 맞지 않은 행동이

사기꾼들만 돈 벌게 한다

차라리 농지를 사서 농사 짓겠다는 포부가 낮다

그게 현실적이니까

농지는 실수요용으로 사용되는 생지니까

농지법이 보호, 보장해준다

#농지법

주의!

유의!

사람 상대가 만만치 않음

거짓말에 주의!

흑심보다 더 무서운 상대는

방심과 안심이다

대비, 대처능력이 저하된 지경이기 때문에

그냥 당하고 만다

하수보다 더 아래에 기생 중인 건

꼼수!!

자기 꾀에 자기가 넘어짐

넘어감

인생역전, 전화위복의 기회 -

부단히 노력하는 사람에게 돌아가는 몫+행운

오로지 부동산투자로 그걸 노리면 안 됨

#공인중개사

#전세사기

#갭투자

치료 > 자료

기획부동산의 특징

고객에게 자료만 잔뜩 보여준다

예) 신문자료

그것보다 더 중요한 게 있다

치료다

치료방법부터 알려주는 게 순리

예) 지분에 관한 거짓 없는 설명이 필요

환금성 높이는 방법과 그린벨트에 관한

솔직한 심정 등을 알려줘야 함

#그린벨트

수도권에 땅 투자자가 몰리는 가운데

그린벨트 사기에 주의해야 함

수도권은 전 국토의 절반이 그린벨트로

묶인 지역이기 때문이다

#개발제한구역

인생과 도로의 특징

삶과 죽음이 붙어 있어

절대로 단절된 지경이 아님

삶은 작은 도로

죽음은 큰 도로

장수시대를 살고 있지만

갑자기 죽는 경우가 더 많음

후천성장애인이 선천성장애인을

수적으로 크게 압도한 지경

자동자증가와 산업단지 아파트단지 등의

활성화로 인해

교통사고와 암으로 저세상 가는 경우가 많음

자동차 매연과 산업단지 매연을

감당할 인간은 없음

경제적으로 살만 하면

육체적으로 병이 들어 죽고 만다

시한부인생이

인생인 것

그러니 사기칠,

꼼수 부릴 생각조차 하지 마라!

인생과 물의 특징

순리, 순서를 고수하는 게

진정한 인생고수!

예)

과거→현재→미래(시간에 의해 움직인다)

과거는 선조, 조상을 의미하고

현재는 나(我)를 강조하는 것

미래는 후손이 지배할 것

위→아래로 흐른다(물의 특징)

우리는 '물'을 통해

인생의 의미를 관철할 필요가 있다

미래(잠재력)만 강조하는 시대는 이미 지나갔다

010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

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추천부탁드립니다 .