필리핀에서 부동산을 소유한다는것은?

[럭셜맨]

필리핀에서 부동산을 소유한다는 것은?...

아마 많은 분들이 필리핀에서 부동산을 어떻게 소유할 수있는지에 대해 많이 궁금해 하실 듯해서
아는 대로 글 올려 봅니다.

혹 내용중에서 궁금하시거나 반론이 있으시면 언제든지 글 주시기 바랍니다.


필리핀의 부동산은 주거용으로 보면 ,크게 토지와 하우스, 타운하우스 그리고 콘도미니엄으로 분류할 수 있습니다.

또한 부동산에 대한 소유자의 권리를 인증해주는 등기제도로는 TCT (Transfer certificate of Title) 와  

CCT(Condominium Certificate of Title)가 있습니다.


눈여겨 볼 것은 필리핀에서의 등기제도에서 보면 토지에 대한 등기로 TCT (Transfer certificate of Title)가 있고 공유지분형태로 취해지는  CCT(Condominium Certificate of Title)로 나뉘어 지는데  건물에 대한 개별 등기제도가 없다는 사실입니다.


간혹 필리핀에서는  토지에 관한 소유권은 인정되지 않지만 건물에 대한 소유권을 인정된다고 하는데  이는 크게 잘못 된 것입니다.  


이는 중국의 건물등기제도의 방산증 같은 것이 존재한다고 하는 듯 하지만 (물론 중국 부동산취득에 관하여서는 토지는 소유권이 인정이 안되어도 건물은 방산증이 있기 때문에 국내에서는 부동산 취득으로 인정) 실지 필리핀에서는 건물에 대한 어떠한 등기제도도 없습니다.

참고로 , 장기 리스계약의 경우 TCT에 등재 될 때 지상물인 건축물도 함께 기입되지요.

다만 CCT(Condominium Certificate of Title)나  토지에 관한 장기리스만 가지고도 한국법에서는 부동산에 대한 취득으로 보기 때문에 사실상 필리핀에서 토지에 대한 장기리스만 가지고도  해외투자 송금이 가능합니다.


지금 말씀드리는 것은 법리상 해석이고, 좀 더 실질적인 등기관계와 법적 소유의 범위에 대해서는  다시 설명드리겠습니다.


현재의 필리핀 법률은 외국인의 토지소유가 금지 되어 있습니다.

물론 우리나라처럼 외국인에게도 자유로히 토지를 소유할 수 있는 법안이  의회에 계류중이기는 해도 원칙적으로 아직은 통과되지 않았기에  외국토지소유 자유화는 논외로 할 수 밖에 없지요


그럼에도, 외국인이 합법적으로 부동산을 소유할 수 있는 몇 가지 조항이 있습니다.

그것은  CCT(Condominium Certificate of Title)를 받는 방법과  현지투자 법인을 설립하여 소유권을 확보하는 방법이 있으며 또한 장기리스 방법을 통하여 소유자의 권리를 누리는 방법이 있습니다.


수년 전부터 필리핀에서도 외국인들이 부동산 취득붐이 일어나고 있는데 현재 가장 많이 취득하고 있는 것은 CCT(Condominium Certificate of Title)를 받을 수 있는 콘도미니엄이나 타운하우스등입니다.

한가지 CCT 에 대해 첨언하자면 (전체 지분의 40% 한도내에서--- 여기서 전체 지분은 전체 유닛으로 해석가능)

쉽게 필리핀에서는 콘도미니엄 즉 아파트만  외국인이 소유할 수 있다고 하는데 결과적으로는 맞는 말일 수 있지요
하지만 엄격히 법리적으로 말씀드리자면 CCT 는 공유지분형태로 소유되어지는 경우에는 토지도 외국인이 소유할 수 있습니다.


이 말의 의미는 만평의 대지중에 100평을 소유한다는 표기를 사용한다면 40% 지분한도내에서 CCT를 받아 영구적 소유권을 받을 수 있습니다.

다만, 이 경우 문제가 되는 것은 필리피노 지분인 60% 를 공유지분형태로 판매해야 한다는 문제 때문에 업자들이 채택하기 힘들다는 것이지요.

CCT제도도 결과적으로는 법인 설립같이 6:4의 원칙이 지켜지는 거지요
목적은 후일 재건축이나 재개발시 외국인이  사업의 주체가 되지 못하게 지분을 40%로 해 놓고 소유하게 해주는 거지요.

하지만, 특수한 빌리지 형태일 경우 토지도 외국인이 소유할 수 있습니다. (단, 공유지분 형태이겠지요, 물론 점유하는 면적에 대한 표기는 공증되어지겠구요....어렵나요ㅠㅠ)


몰론  토지를 법인을 설립하여 취득하는 경우도 있습니다.

이 경우 필리핀인에게 60%에 해당하는 지분과 더미3명이상을 확보해야 하는 나름의 고육지책을 사용해야 한다는 문제는 있습니다.

근래에 들어서는 장기리스방식을 통한 토지의 소유를 많이 취하고 있습니다.

이때는 장리리스권자인 LESSOR 와 어떤 계약서내용을 가지고 토지를 취하는냐가 중요한 관건입니다만
장기리스에 관해 특별히 조항으로 규제하는 것은 없습니다.


다만 장기리스기간에 대한 법령을 보면

외국인의 토지 임대기간은 최고 50년이지만 소유주와 임대인의 합의에 의해 추가로 25년간 연장이 가능하므로 합계 75년간의 임대(보유)가 인정받고 있습니다.

얼마전까지만 해도 개인과 법인일 경우의 장기리스 기간이 달랐지만 지금은 개인도 50년장기 리스가 가능합니다.


여기서 중요한 것은 토지 임대 기간동안의 보유권(임대차) 양수인의 권리입니다.

여기서 자꾸 단기렌트개념인 리스나 임차의 개념과 혼동되기 때문에 필리핀에서는 부동산 종사자 사이에서
중국의 사용권이나 임차권의 개념이 분명히 다르듯이  이제는 한국어로 보유권이란 개념으로 번역되기도 합니다.


소유주와 어떠한 계약의 형태를 취하는냐에 따라 단기 렌트처럼 토지(부동산)사용료만 지불하고 기간의 이익만
취하는 것만은 아닙니다.

그 기간 안에 숨어있는 권리의 확인과 행사입니다.


필리핀은 수빅이나 클락등의 몇지역을 제외하고는 사실상 모든지역이 프리홀드 지역입니다.
국가 소유가 아닌 개인이나 법인이 소유한 사유지에서는 모든 매매는 자유로운 계약 조건에 의해 진행됩니다.


다만 필리핀 법에서 “토지는 외국인은 토지를 소유할 없다” 라는 법률로만 포괄적으로 정해져 있을  뿐입니다.
해서 시행사나 지주와 장기리스계약시 어떠한 계약조항 및 단서를 다느냐에 따라 소유자의 모든 권리를 취할 수도
있습니다.

부언해서, 장기리스 계약을 취할 시, 지주와의 계약 형태에 따라서 현재 시세의 70~80% 정도의 가격으로 할 수도
100% 다 주고 얻을 수도 있습니다. 결국은 어떤 권리를 취할 수 있냐에 따라 달라지겠지요.


이때의 권리라 함은

1.      기간의 이익 (최장75년 보유와  다시 재갱신조항을 넣을 수 있슴)-이때 재갱신의 의미는 약간의 방법상의 차이는
         있을   수  있으나 현실적으로 75년후를 내다본다는 것은 의미가 없다고 봅니다.

2.       TCT (Transfer certificate of Title)상에 보유권자의 이름이 등재과 됨(어노테이트)

3.       보유기간동안 시세에 따라 얼마든지 타인에게 양도가 가능합니다.
          
4.       보유기간동안 임대인(법리상 서브리스권자)의 권리를 누리게 되 누구에게나 임대를 놓을 수 있습니다.

5.       보유기간동안 지주에게조차 보유권자의 권리가 침해당하지 않습니다

6.       은퇴비자 예치금이 있을 경우 장기리스(20년이상)도 예치금을 빼서 이용할 수있습니다.



실제 이상의 경우만으로도 통상적으로 보유(리스)기간만이 있을 뿐이지 사실상 소유자의 모든 권리를 취할 수 있습니다.



또한 ,이경우 보유시 세금의 납세 종류와 방법으로는

1.취득시

TCT (Transfer certificate of Title) 와 CCT(Condominium Certificate of Title) 로
취득하는 경우에는 취득세와 각종인지세등의 세법이 적용되지만

보유의 형태로 취득시에는 EVAT(12%:통상거래가액에 포함)과 TCT (Transfer certificate of Title)에 등재시 어노테이트 비용만을 내게 됩니다.(거래가액에 따라다르지만 약6만페소정도)


2. 보유시

  Realtytax(재산세)는 분기별로 내게 되어있는데 과표에 따라 다르지만 TCP:10M기준 2,000페소정도 보시면 됩니다.

3. 양도시

  외국인에게 양도하느냐, 필리피노에게 양도하는냐에 따라 약간의 차이가 있습니다만,
  귄리의 양도시 어떠한 방법을 택하느냐에 따라 일반 매매물건보다도 훨씬 저렴하게 양도 할 수 있습니다

  CCT나  TCT의 소유권이전 시 지급하는 취득세,인지세, 매매시 지불하는 CAPITAL GAIN TAX 에서도 자유로우면서
  어노테이트 (등기소 등재비용) 비용만 내면 됩니다.


외국에서의 부동산취득은 법에 대한 철저한 이해와 응용도 필요할 것입니다.

하지만 더욱 중요한 것은 부동산 투자시에는 항상 언제쯤,어디서 ,무엇을,어떻게,왜,에 대한 끊임없는 자문과 냉철한 판단이 필요합니다.

[세인트]

좋은글 감사합니다. 많은 공부가 되었습니다. 그래도 어렵긴 마찮가지네요 ^^/

[토실]

이 부분이 제일 궁금한 부분이었네용. 고맙습니다.

[세부]

좋은 정보 감사합니다..

[난돌]

좋은 정보 고맙습니다. 근데 많이 어렵네요...^^

[austin]

이 부분이 참으로 어렵다는 생각이 듭니다. 세상은 이제 외국인과의 구별을 별로 두지 않는데.. 유독 필리핀은 심한거 같네요

[꾸띠]

감사 합니다.