재개발절차 단계 에 대하여 직접 경험한 자료를 올려드립니다. 주택재개
발사업에서 절차 단계는 법정 절차로서 이에 위법하여 사업 진행을 무리하게 진행
하게되면 큰 문제에 봉착하게 됩니다. 따라서 전체적인 재개발 진행순서와 세부적
인 절차를 언급하도록 하겠습니다. 전체적인 흐름 파악하시면 해당지역이 언제 재
개발이 되는지 파악하는데 도움이 되실 것으로 판단됩니다.
기본적으로 주택재개발사업이라 함은 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이
밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 "도시및주거환경
정비법"제2조 2호 나목에 용어정의가 되어있습니다. 우리가 알고자 하는 주택 재개
발사업의 절차도 물론, 도시및주거환경정비법에 있습니다. [ 제정2002.12.30 법률
제6852호] 재개발사업은 법정절차법에 의거하여 진행되는 사업이라는 뜻입니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1918C03D4D9D61432D)
재개발절차의 전체 흐름도입니다. 참고하셔요. 좀 복잡하죠! 세부적으로 들어가시
면 이해하 실 것으로 판단 됩니다. 아닌가? ~ 더 어려워 질 수도 있겠네요. 하여튼,
아래 내용은 주택 재개발사업의 세부적으로 분리해 보았습니다. 참고하셔요.
① 재개발 기본계획 수립 절차단계
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/184CE0414D9D62182B)
1988년도에 재개발기본계획이 탄생되었고, 그 이후에 2004년 6월에 도시및주거
환경정비기본계획으로 주택재개발사업부문이 나왔습니다. 세월이 한 참 흘렀죠!
지금은 서울에서만 주택재개발 기본계획이 잡혀 있는 곳이 약300곳이나 됩니다.
그리고 주택재건축사업의 정비기본계획은 2005년10월에 서울에서만 약300곳이
정비예정구역으로 나왔습니다. 음! 글면 서울에서만 약600곳이 정비예정구역입
니다. 참 많아요. ㅠㅠ. 부동산 분야에서 재개발 재건축 사업을 모르면 부동산을
제대로 안다고 할 수 가 없습니다.
② 재개발 정비구역지정 절차
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1722EB514D9D63492F)
아현뉴타운3구역의 경우에는 2003년도에 구역지정신청을 하였다가 반려만 반복
해서 받았습니다. 그리고 시간이 흘러서 2005년 8월 10일에 구역 지정 신청 하여
2005년 8월 20일에 구역지정을 위한 공람공고를 거쳐서 2005년 12월29일 서울시
고시 제2005년 443호로 구역지정고시가 났습니다. 지금도 생생하네요.
그날의 감동이 ^^*
③ 재개발 조합설립 인가 절차
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/155D9B554D9D644539)
조합설립인가 절차 : 추진위원에서는 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정
관 등의 서류를 첨부하여 시장군수의 인가를 받아야 합니다. 조합은 법인으로 하며
조합 설립 인가를 받은 날부터 30일이내 등기하여야 만이 대외적으로 효력을 발생
합니다. ( 조합임원의 변경등기도 구청장의 인가와 법원의 등기를 받아야 됩니다 )
조합은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공
유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함 (주택재건축사업도
동일)
④ 재개발 사업시행인가의 단계
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/147958534D9D65E41B)
사업시행인가의 절차: 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여
시장군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함. 사업시행인가를 신청 ( 인가받은
내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다) 하기
전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등 소유자의 동의를 얻어야 한다.
⑤ 관리처분계획인가의 절차
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/142DD6594D9D66A92D)
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리
로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업 절
차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하
고 30~60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장군
수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있슴. (주택재건축사업도 동일)
* 관리처분계획 주요기준
- 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공
유하한 경우에는 1주택만 공급.
- 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액: 시도조례에 따라 산정하되. 시장군수가 추
천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작.
- 종전 토지 또는 건축물의 가격: 시장 군수가 추천하는 감정평가 업자 2인 이상이
평가한 금액을 산술평균
- 관리처분계획을 변경,중지, 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또
는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정 할 수 있슴.
⑥ 재개발 이주절차
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/123B93514D9D689611)
재개발 이주절차 : 사연 많은 이주와 철거 ㅠㅠ 도정법에 의거한 정비사업 4 s 모두
다 가장 어려운 단계가 이주와 철거단계입니다. 법이 강화되어 겨울에는 이주와 철
거를 자제해야 한다는 것도 있고, 가장 비대위(비상대책위원회)가 활성화 되고, 가
처분과 소송 등 분쟁이 가장 많은 단계입니다. 예를 들어서 서울 서대문구 00구역
의 경우에는 올해도 이주~ 내년에도 ~이주~ 철거가 완료되지 못 할 것으로 예상
됩니다. 그냥 이주하고 철거하고 있을 것입니다.
⑦ 철거절차
재개발 절차상 가장 어려운 단계? 이주와 철거
⑧ 착공
⑨ 조합원분양
⑩ 일반분양
⑪ 건물 골조 올라가는 모습을 직접 볼수 있습니다.
⑫ 재개발사업의 완료절차
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/126060554D9D69FB3D)
조합청산(해산)까지 ~ 음! 재개발의 마지막 단계입니다. 참으로 복잡한 재개발이지
만, 재개발사업의 전체를 보고 이해 하시면 간단명료합니다. 외부 전문가보다는 그
해당지역의 현장 전문가를 곁에 두시는 게 재개발투자의 핵심일 수도 있습니다.
(인맥네트워크)
⑬ 아현3구역 재개발 절차 > 실제 경험 사례입니다. (이제는 이론은
책가방속에 넣어 두고~ 직접 경험한 재개발 절차를 살펴 보겠습니다.)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/181BEF4E4D9D70425E)
아현뉴타운아현3구역은 기본계획이 없는 시절부터 98년 기본계획이 잡히고.
2002년 월드컵 때에 2차뉴타운으로 지정되고, 그리고 2004년 다시 단계상승하여
도정법에 의한 정비기본계획으로 잡히고, 그리고 추진위승인, 조합설립인가와 사
업시행인가, 관리처분계획인가, 이주와 철거, 지금은 재개발 조합원 입주권 상태,
음! 재개발의 정법과 비책, 시행착오 등 수많은 아픔과 기쁨을 겪으면서 보고 듣고
느끼고... 재개발의 비하인드 스토리가 너무나 많네요. 조금씩 아주 조금씩, 아주아
주조금씩 현장 위주로 계속 자료 올려 드리도록 하겠습니다. 뉴타운 재개발 쪽으로
너무나 세밀하게 들어간다고 면박은 주지 마셔요.^^* 법은 약속에 우선 하루 수 없
고, 위법한 약속은 법에 의해 제제를 받습니다.^^* 법조문 읊조리는 앵무새는 되기
싫은 아현3구역 재개발 10년지 "청풍김해수"였습니다.
* 참고 자료 홈페이지
서울시 재개발절차와 재건축절차
서울시 재개발재건축 클린업시스템
* 공공관리제도 궁금하신 분은 여기
서울시 재개발 공공관리제도 주요 자료 (이론공부하시는 분은 여기 꼬~옥!방문요망)
* 본 자료는 무단복사,스크랩을 금지합니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/15645C544D9D729F3A)
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아현뉴타운 아현3구역 재개발 10년지 청풍 김해수 <올림>
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