지방 재개발 시장 수익성 비상 |
임대아파트 17% 건립 의무화로 |
올들어 서울 등 외지인 투자자들이 몰리면서 달아오르던 지방 재개발시장이 한풀 꺾일 것 같다.
임대아파트를 지어야 하기 때문이다. 그동안 서울에서만 의무화돼 있던 임대아파트 건립이 전국으로 확대됐다.
재개발 임대아파트는 세입자 주거용이다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 “수도권에 비해 분양가가 낮아 임대아파트수만큼 줄어든 일반분양분으로 임대아파트 건립에 따른 손실을 보전하기 어려 사업성이 떨어지게 됐다”고 말했다. 재개발은 낡은 주택 밀집촌을 헐고 아파트를 짓는 사업이다.
재개발단지 임대아파트 건립
정부는 최근 관련 법령을 개정해 재개발단지에도 임대아파트를 짓도록 했다. 그동안 서울시만 조례를 통해 이를 반드시 짓게 했고, 다른 시·도는 별도의 규정을 두지 않았다.
임대아파트 건립 비율은 전체 건립가구수의 17% 이상이다. 지역적으로 제외되는 곳이 없다. 다만 건립가구수가 200가구 미만이면 짓지 않아도 된다. 지방의 경우 건립비율을 50%까지 완화할 수 있어 최저 8.5% 이상 지어야 한다.
건교부 관계자는“세입자들의 재정착률을 높이고 도심에 임대아파트 공급을 확대하기 위한 것”이라고 말했다.
임대아파트 건립에 따른 용적률 추가 등 인센티브는 없다. 재건축의 경우 임대아파트로 내놓는 용적률만큼 용적률을 더 높일 수 있다.
시·도는 서울처럼 표준건축비와 토지의 감정평가금액으로 임대아파트를 매입해 관리할 것으로 예상된다. 재개발 임대아파트 건립은 지난 19일 이후 사업시행인가를 신청하는 곳부터 적용된다. 현재 서울시를 제외한 다른 시·도는 구체적인 기준을 마련하고 있다.
지방 재개발 ‘찬물’
수도권의 파장은 크지 않다. 서울은 이미 이 제도가 시행되고 있고 다른 수도권 재개발구역도 임대아파트 건립계획을 세우고 있어서다. 재개발이 본격적으로 시작된 성남의 경우 이미 2003년 기본계획수립 때 임대아파트를 20% 짓도록 했다.
성남에선 단대1구역과 중동3구역이 이 같은 임대아파트 건립 계획을 포함해 구역지정을 추진 중이다. 구역지정을 신청한 인천 부평5구역·산곡1구역도 전체 건립가구에 임대아파트를 포함했다.
하지만 지방은 타격을 받을 전망이다. 재개발조합들은 그동안 임대아파트를 꺼려 주거 이전비(4인 가족 기준 800여만원)를 지급하는 쪽으로 세입자 대책을 세워왔는데 이번 조치로 일반분양가와 임대아파트 매입가격 차이만큼 추가부담이 늘기 때문이다.
부산에서 재개발 기본계획에 포함된 111곳 가운데 65곳이 재개발을 추진 중이다. 모두 임대아파트 건립계획을 세우지 않았다. 사업시행인가 이전 단계의 58곳은 임대아파트를 포함해 사업계획을 변경해야 한다.
2000가구 이상의 건립계획을 세운 재개발 조합관계자는 “부산시에서 비율을 얼마로 정할지 모르겠지만 8.5%를 적용하면 임대아파트가 200가구 가까이 된다”며 “조합원 부담이 수십억원 더 들어갈 것 같다”고 말했다.
건설업체 관계자는 “임대아파트 건립으로 상당수 구역이 손익분기점 아래로 떨어지고 그나마 분양가가 상대적으로 높은 지역인 20여곳에서만 사업성이 나올 것 같다”고 전했다.
10여곳에서 재개발을 추진 중인 대전지역 재건축추진위 관계자는 “200여명의 세입자를 대상으로 조사했는데 임대아파트에 들어가려는 사람이 5명도 안 된다”며 “주거 이전비를 주고 임대아파트도 지어야 하면 이중부담이 된다”고 말했다.
이에 따라 올 들어 오름세를 보이던 재개발 시세가 주춤할 것으로 보인다. 부산 남구 K공인 관계자는 “재개발이 활발해지면서 올 초 평당 300만원하던 시세가 최근 평당 350만원 이상까지 올랐는데 임대아파트 문제로 가격 오름세가 꺾이고 시장이 움츠러들 것”이라고 말했다.
규제가 많은 수도권을 피해 지방 재개발사업 시공권 확보경쟁을 벌여온 업체들도 긴장하고 있다. 업체 관계자는 “입지여건이 괜찮고 분양가가 높은 지역 위주로 선별해 지방 재개발 사업성을 다시 검토해야할 것 같다”고 말했다.
차이 나는 재개발·재건축 임대아파트 |
구 분
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재 개 발
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재 건 축 |
성 격 |
세입자 주거대책 |
개발이익 환수 |
대 상 |
전국 (전체 건립가구수가 200가구 이상 대상) |
기존 가구수가 50가구 이상인 수도권 과밀억제권역 |
규 모 |
건립가구수의 17% 이상 (지방에선 최소 8.5%이상) |
늘어나는 용적률의 25% (5월 19일 이전 사업시행인가 단지는 10%) |
용적률 인센 티브 |
없음 |
임대아파트 비율 25%만큼 더 높일 수 있음 (19일 이전 사업시행인가 단지는 없음) |
배 치 |
일반아파트와 별도 동으로 구분 (전체 건립가구수가 500가구 미만이면 구분하지 않고 섞어 지을 수 있음) |
일반아파트와 같은 동에 함께 지음 |
매입 가격 |
표준건축비+토지감정평가금액 |
표준건축비 (19일 이전 사업시행인가 단지는 표준건축비+공시지가) |
크 기 |
임대아파트 가구수의 30% 이상이나 건립가구수의 5% 이상은 전용면적 40㎡ 이하 |
제한 없음 |
입주 자격 |
무주택 세입자 (정비구역지정 공람공고일로부터 3개월 이전부터 이주때까지 거주) 일반아파트 분양 신청을 포기한 조합원 다른 재개발구역 세입자 인접한 도시계획사업지역의 철거민이나 무주택세대주 순 |
해당 지역 1년 이상 거주,무주택 기간 1년 이상 |
*재개발 임대아파트 배치·매입가격·입주자격은 서울시 기준임. 자료:건설교통부·서울시 |
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