[ Q & A ] 문답으로 풀어본 안심전환대출

[박정규 세무사]

[ Q & A ] 문답으로 풀어본 안심전환대출

 

금융위원회와 주택금융공사는 24일 16개 시중은행을 통해 연 2.5~2.6%대의 “안심전환대출”을 출시한다.
“안심전환대출”은 기존 변동금리 또는 이자만 내고 있는 대출을 '고정금리이면서 원금을 나누어 갚는 대출’로 전환해주며 매월 5조원 이내에서 유사한 규모로 공급할 계획이다.

안심전환대출에 대해 궁금한 내용을 Q&A로 정리했다.

【대출요건 관련】

1. 신규로 대출받는 사람은 이용이 불가능한가요?

▣ 신규대출자는 이용대상이 아닙니다. 안심전환대출은 가계부채의 증가 없이 주택담보대출의 구조를 개선하는데 초점을 두고 있어, 대출실행일로부터 1년 이상 경과된 주택담보대출만을 대상으로 하고 있습니다.

2. 기존대출을 받은 후 1년이 경과해야만 하나요?

▣ 그렇습니다. 전환대출 신청일 기준으로 기존대출을 받은 후 1년이 경과되어야만 이용이 가능합니다.

o 신규로 주택담보대출을 받는 사람이 고의로 변동금리 대출을 먼저 이용한 후 안심전환대출로 갈아타는 등 우회적으로 이용하는 것을 방지하고, 중도상환에 따른 은행권의 부담을 완화하기 위함입니다.

3. 기존에 연체가 있어도 자격이 되나요?

▣ 연체 내역에 따라 다릅니다. 전환대출(안심전환대출) 신청일을 기준으로 최근 6개월간 30일 이상(연속) 연체기록이 있으면 “안심전환대출” 이용이 불가능하며,

o 연체기록이 있더라도 30일 미만이거나, 6개월 이전에 발생한 연체인 경우에는 “안심전환대출”로 전환할 수 있습니다.

4. 개인회생을 신청했는데, 취소하면 안심전환대출 신청이 가능한가요?

▣ 상황에 따라 차이가 있습니다. 전환대출(안심전환대출) 실행일을 기준으로 전국은행연합회 “신용정보관리규약”에서 정하는 신용정보 및 해제정보*가 없어야 안심전환대출을 신청할 수 있습니다.

* “연체정보”, “대위변제ㆍ대지급정보”, “부도정보”, “관련인 정보”, “금융질서 문란정보”, “체납정보 등” 등

o 본인의 신용정보 및 해제정보에 관한 자세한 내용은 대출 상담 시 은행영업점을 통해 확인할 수 있습니다.

5. 올해 1월에 주택을 구입하면서 집주인의 대출도 채무인수한 상태입니다. 안심전환대출 신청이 가능한가요?

▣ 가능합니다. 다만, 집주인이 이용하던 대출이 1년 이상 경과되었고, 채무인수 후 안심전환대출 신청일까지 30일간 연속 연체 기록이 없으면 신청 가능합니다.

6. 현재 전세로 거주하고 있는 아파트를 집주인의 기존 담보대출 인수하는 조건으로 구입할 예정입니다. 안심전환대출 신청이 가능한가요?

▣ 가능합니다. 소유권 이전 및 채무인수와 동시에 안심전환대출을 신청할 수 있습니다. 다만, 집주인이 이용하던 대출이 1년 이상 경과되는 등 다른 요건을 충족하는 대출이어야 합니다.

7. 안심전환대출도 채무인수가 가능한가요?

▣ 가능합니다. 다른 대출과 마찬가지로 안심전환대출 역시 담보주택의 소유권이 이전되는 경우에 채무인수를 진행하시고자 한다면 대출 취급은행에 신청하실 수 있습니다.

8. 미혼인 세대원도 안심전환대출 신청이 가능한가요?

▣ 가능합니다. 다른 요건을 충족하였다면, 결혼 여부와 관계없이 대출실행일 현재 민법상 성년이라면 이용 가능합니다.

9. 상가와 주택이 혼합되어 있는 복합용도 주택의 기존 대출도 안심전환대출로 전환이 가능한가요?

▣ 가능합니다.

o 다만, 소득세법 시행령(제154조제3항)에 따라 주택면적이 건물 전체면적의 1/2 이상인 경우에만 안심전환대출로 전환 가능합니다.

10. 기존 5천만원의 주택담보대출을 안심전환대출로 전환하면서 8천만원으로 증액 신청이 가능한가요?

▣ 가능하지 않습니다. 안심전환대출의 대출한도는 기존대출 잔액 이내에서 최대 5억원 까지입니다.

o 따라서, 증액없이 기존대출 잔액 5천만원 이내에서만 안심전환대출을 이용하실 수 있습니다.

11. '변동금리대출’과 '이자만 상환중인 대출’은 구체적으로 어떤 대출을 말하나요?

▣ 변동금리 대출은 정부에서 인정하는 고정금리대출*을 제외한 모든 대출을 말합니다.

<고정금리대출>

o 대출시점 기준 만기 5년이상 순수고정금리 대출

o 대출시점 기준 고정금리 기간이 5년 이상인 혼합금리 대출

o 금리의 변동주기가 5년 이상인 금리변동주기 대출

o 금리 상승폭이 일정폭 이내로 제한된 만기 5년 이상 금리상한 대출

▣ 이자만 상환중인 대출은 원금을 상환하지 않고 이자만 상환하고 있는 대출을 말하며, 원(리)금 상환일이 도래하지 않는 거치식대출도 포함됩니다.

12. 기존 대출이 고정금리라도 일부만 분할상환 조건으로 대출받았다면 전환이 가능한가요?

▣ 가능합니다. 금리유형 또는 상환방식 중 하나라도 안심전환대출 요건을 충족하면 전환 대상에 해당됩니다.

o 다만, 보금자리론, 적격대출, 국민주택기금대출은 전환대상에 해당하지 않습니다.

13. 기존대출이 고정금리이지만 이자만 갚고 있는 경우도 전환이 가능한가요?

14. 기존대출이 변동금리인데 원금을 상환하고 있는 경우 대상이 되나요?

▣ 가능합니다. 안심전환대출은“변동금리대출” 또는 “이자만 갚고 있는 대출”을 대상으로 하고 있으므로, 둘 중 하나에만 해당하면 이용할 수 있습니다.

15. 처음 5년간은 고정금리가 적용되다가 5년 후부터는 변동금리가 적용되는 혼합형 대출도 대상이 되나요?

▣ 안심전환대출 신청일 현재 고정금리기간 중에 있다면 전환 대상이 되지 않으며, 반대로 변동금리기간 중에 있다면 전환 대상이 됩니다.

o 다만, 고정금리기간 중인 경우에도 만기 일시상환 대출이거나 부분 분할상환, 또는 전부 분할상환일지라도 원금상환을 개시하지 않았다면 전환대상이 됩니다.

【기존대출 요건 관련】

16. 집단대출이나 중도금대출도 가능한가요?

▣ 집단대출은 다른 요건들을 충족할 경우 가능합니다.

▣ 중도금대출은 담보가 확정되지 않는 대출이므로 해당되지 않습니다.

17. 변동금리 전세자금대출도 안심전환대출로 전환할 수 있나요?

▣ 아니요, 할 수 없습니다. 안심전환대출은 기존 주택담보대출만을 전환 대상으로 인정하고 있습니다.

18. 오피스텔도 안심전환대출 신청이 가능한가요?

▣ 아니요, 가능하지 않습니다.

o 안심전환대출은 부동산 등기부등본상 주택으로 구분되는 아파트 (주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능합니다.

19. 아파트 재건축이 진행되어 이주비 대출을 받았습니다. 이주비 대출도 안심전환대출을 신청할 수 있나요?

▣ 아니요, 할 수 없습니다. 재건축 아파트 이주비 대출의 경우는 주택담보대출로 인정되지 않아 신청하실 수 없습니다.

20. 보금자리주택은 안심전환대출을 신청할 수 없나요?

▣ 담보주택이 보금자리주택인 경우에도 다른 주택과 마찬가지로 여타 요건들을 충족한다면 안심전환대출을 신청할 수 있습니다.

o '보금자리론’과 '보금자리주택’을 착각하셔서 문의하시는 경우가 많이 있습니다. 기존 대출이 주택금융공사의 '보금자리론’인 경우 안심전환대출 신청 대상에서 제외되나, 이는 '보금자리주택’과는 별개입니다.

* 보금자리주택 : 정부가 무주택 서민을 위하여 공공 부문을 통하여 직접 공급하는 주택

21. LTV와 DTI는 다시 산정하나요?

▣ 네, 그렇습니다. 기존 대출시점과 전환대출 시점의 주택가격 또는 소득 등이 변할 수 있기 때문에 “안심전환대출” 이용 시 LTV 및 DTI를 재산정 합니다.

22. 안심전환대출에 거치기간을 설정할 수 있나요?

▣ 아니요, 할 수 없습니다. 안심전환대출은 “빚을 갚아나가는 구조”를 정착시키기 위한 대출로 거치기간을 두지 않습니다.

o 따라서 안심전환대출로 전환 후 다음달부터 원금을 상환하여야 합니다.

23. 주택가격 9억원 이하의 판단 기준은 어떻게 되나요?

▣ 안심전환대출 신청일 기준으로 주택가격은 재산정하여 9억원 이하인 경우에만 신청 대상에 해당됩니다.

o 주택가격의 평가는 금융감독원이 정한 주택담보대출 감독규정의 담보가치 산정 방법을 준용하여 평가됩니다.

o 통상적으로 주택가격 평가는 한국감정원 감정가액, KB부동산시세의 '일반거래가’ 등 공신력 있는 평가기관의 자료를 적용합니다.

24. 안심전환대출에도 만기일부상환을 지정할 수 있나요?

▣ 네, 가능합니다. 대출만기 10년, 15년, 20년을 선택하면 대출금액의 30%는 만기에 상환하고 나머지 금액만 나눠서 상환할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 대출금리가 0.1%p 높아집니다.

o 예를 들어, 만기일부상환을 지정하지 않은 경우 대출금리를 2.65% 적용받을 수 있다면, 만기일부상환을 지정하는 경우에는 2.75%로 금리가 올라갑니다.

25. 안심전환대출은 중도상환수수료가 부과되지 않나요?

▣ 기존 대출을 상환하면서 발생하는 중도상환수수료는 부과되지 않습니다. 다만, 안심전환대출을 받은 후에 중도상환하는 경우에는 중도상환수수료* 가 발생합니다.

* 3년간 대출경과일수에 따라 최대 1.2% 내에서 부과

【상환 및 신청 관련】

26. 안심전환대출 신청기준은 언제까지 충족시키면 되나요?

▣ 안심전환대출 신청일에 안심전환대출 요건을 충족하면 전환이 가능합니다.

27. 4월부터 원금상환이 시작되는데 안심전환대출 신청이 가능한가요?

▣ 가능합니다. 4월부터 원금상환이 시작된다면, 원금상환이 시작되기전에 안심전환대출을 신청하셔야 합니다.

o 다만, 현재 이용하고 있는 대출이 변동금리 대출이라면 원금상환이 시작된 후에도 안심전환대출을 신청할 수 있습니다.

【금리 관련】

28. 안심전환대출 금리유형에는 어떤 것이 있나요?

▣ 안심전환대출은 고객은 아래의 2가지 금리유형 중(기본형, 금리조정형) 하나를 선택할 수 있습니다.

o 기본형 : 대출실행일부터 대출만기까지 동일 금리

o 금리조정형 : 대출실행일을 기준으로 매 5년마다 금리조정*

* 5년 경과후 주택금융공사 '10년만기 기본형 u-보금자리론 금리 - 0.1%p

29. 안심전환대출의 매입금리가 무엇인가요?

▣ 매입금리는 대출금리와는 다른 개념으로 주택금융공사가 은행에 안심전환대출을 매입하는 금리를 말합니다.

▣ 고객에게 적용되는 최종 대출금리는 각 은행별로 주택금융공사가 제시한 매입금리에 최대 0.1%p를 가산하여 자율적으로 결정합니다.

o 주택금융공사는 2014년 3월 24일부터 4월말까지 실행되는 안심전환대출에 대하여, 만기일부상환을 지정하지 않은 경우에는 금리조정형은 2.53%, 기본형은 2.55%, 만기일부상환을 지정한 경우에는 금리조정형은 2.63%, 2.65%로 은행에 매입금리를 제시하였습니다.

30. 안심전환대출의 금리는 어느 수준인가요?

▣ 3월24일부터 4월말까지 실행되는 안심전환대출은 2.5%~2.6%대의 금리를 적용받을 수 있으며, 은행별로 다를 수 있습니다.

o 다만, 만기일부상환 옵션을 선택하시면 대출금리가 0.1%p 올라가며, 적용금리도 2.6%~2.7%대로 올라갑니다.

31. 안심전환대출의 금리는 신청시점에 관계없이 동일한가요?

▣ 안심전환대출의 금리는 대출실행일에 따라 달라집니다.
대출실행일은 대출을 신청하면서 대출자가 지정할 수 있습니다.

▣ 은행별 안심전환대출의 금리는 매주 주금공 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 공시하고 있으니 참고하시기 바라며, 정확한 금리는 대출을 받으신 은행에 문의하시면 확인할 수 있습니다.

32. 4월30일에 신청해서 5월1일에 실행하면 4월 30일의 금리가 적용되나요?

▣ 아닙니다. 5월 1일의 금리가 적용됩니다. 안심전환대출의 금리는 대출실행일의 금리를 적용합니다.

o 즉, 4월30일에 실행되는 대출에는 4월30일의 금리가 적용되며, 5월1일에 실행되는 대출은 5월1일의 금리가 적용됩니다.

33. 안심전환대출 금리유형(기본형, 금리조정형) 및 대출만기는 대출기간 중에 변경할 수 있나요?

▣ 변경할 수 없습니다. 대출을 받은 후에는 금리유형 및 대출만기 등 대출조건은 변경할 수 없으므로 신중하게 선택하여 주시기 바랍니다.

【안내 및 기타】

34. 안심전환대출 신청 및 대출절차는 어떻게 되나요?

▣ 대출 신청 및 실행은 아래와 같은 절차로 진행됩니다.

① 은행 영업점 상담 및 신청

1.기존대출 요건 확인 - 금리유형ㆍ상환방식 확인 - 기존 대출의 경과기간 - 현재 주택가격 및 기존대출 잔액 - 연체기록 - 제외 대출 해당 여부 등 2. 전환대출 요건 확인 후 설정 ㆍ 상품 선택 후 대출 만기 및 부분분할상환 여부 설정 ㆍ 대출 희망 실행일 설정 3. 신청완료 ㆍ 필요 구비서류 사전 준비 시 신속한 상담 및 신청 진행 가능 - 신분증 및 소득ㆍ재직증명서 등 - 은행별ㆍ고객별로 준비서류 상이하므로 확인 필요

② 대출심사 및 승인

ㆍ 기존대출 및 안심전환대출 요건 부합 여부 심사 ㆍ 「안심전환대출」 한도 내 승인

③ 대출실행

ㆍ고정금리ㆍ분할상환 「안심전환대출」 실행

④ 기존대출 상환 및 원리금 상환

ㆍ 기존대출 상환 시 발생하는 중도상환수수료 전액 면제 ㆍ 낮은 금리로 「안심전환대출」 원리금 상환

35. 기존 대출이 안심전환대출 전환 대상인지를 은행에 방문하기 전에 미리 온라인으로 확인할 수 있는 방법이 있나요?

▣ 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr) > 모기지론 > 안심전환대출 > 전환대상확인을 통해 기존대출이 전환 가능 대출인지 여부를 체크해보실 수 있습니다.

o 단, 구체적으로 전환이 가능한지 여부는 기존 대출을 실행한 은행에서 확인하실 수 있습니다.

36. 안심전환대출 신청 시 처음에 대출 받았던 지점에서만 신청이 가능한가요?

▣ 아닙니다. 처음 대출 받으신 은행의 지점뿐만 아니라 다른 지점으로도 대출을 신청하실 수 있습니다. 단, 다른 은행으로의 대출신청은 가능하지 않습니다.

37. 안심전환대출은 기존 대출 취급은행에서만 신청할 수 있다고 하던데요. 중도상환수수료를 부담하면 다른 은행에서 신청할 수 있나요?

▣ 신청할 수 없습니다. 중도상환수수료를 부담한다하더라도, 다른 은행에서 안심전환대출을 신청할 수는 없습니다.

38. 안심전환대출 요건을 스스로 확인해 볼 수 있나요?

▣ 네. 아래의 '체크리스트’를 참고하시면 됩니다.

아래 항목에 대하여 모두 '예’에 해당하면 안심전환대출 대상입니다.

1-1. 지금 이용중인 대출이 변동금리* 입니까? * 금리가 변동되는 주기가 5년 미만인 대출	◎예 ○아니오
1-2. (1-1번을 '아니오’로 대답한 경우) 지금 이용중인 대출이 다음 중 어느 하나에 해당합니까? 가. 현재 이자만 상환중인 대출 나. 만기에 원금을 일시에 상환하는 대출 다. 만기에 일부를 상환하고 나머지는 분할상환하는 대출	◎예 ○아니오
※ 1-1 또는 1-2 중 하나의 답변이 '예’이면 안심전환대출 이용 가능
2. 주택가격은 현재 9억원 이하입니까 ?	◎예 ○아니오
3. 지금 이용중인 대출을 받은 지 1년이 지났습니까?	◎예 ○아니오
4. 지금 이용중인 대출을 최근 6개월간 30일 이상(연속) 연체하신 적이 없습니까?	◎예 ○아니오
5. 지금 이용중인 대출이 다음 중 어느 하나에 해당되면 안심전환대출 대상이 아닙니다. 가. 한국주택금융공사 보금자리론 또는 적격대출 나. 디딤돌대출 또는 국민주택기금대출 다. 한도대출(마이너스 통장)	◎예, 확인 했습니다.
6. 여러 은행에서 대출을 받은 경우 첫 번째 대출을 받으셨던 은행의 대출만 안심전환대출의 대상이 됩니다.	◎예, 확인 했습니다.
7. 5억원을 초과하지 않는 범위에서 기존대출 잔액까지 대출 받을 수 있습니다.	◎예, 확인 했습니다.

최종 대출 가능여부는 LTV·DTI·신용정보 등 추가적인 요건을 고려하여 결정되므로, 기존대출을 받으셨던 은행 상담을 통해 대출 가능여부를 확인하시기 바랍니다.