오피스텔 8억 최고가 찍을 때, 바로 옆 아파트는 5억?

[김종범]

[땅집고] 경기 고양시 일산 서구 대화동 킨텍스역 예정지 인근 ‘일산 더샵 그라비스타’는 1020가구 총 4개 동 규모의 입주 2년차 신축 오피스텔이다. 이 오피스텔 전용 84㎡는 지난달 11일 8억원에 팔려 최고가를 기록했다. 17일 현재 호가는 8억 7000만원 이상이다. 인근 아파트인 대화동 ‘현대아이파크 10단지’ 전용 84㎡(5억3000만원), ‘양우파크타운’ 84㎡(4억1500만원)에 비해 4억~5억원 정도 높은 가격이다. 대화동 중개업소는 “오피스텔이라고 해도 GTX노선이 지나가는 역 앞에 위치하고 신축·대단지라 생활이 편리해 자금이 부족한 젊은 신혼부부들이 아파트 대신 매수하는 사례가 많다”고 말했다.

[땅집고]경기 고양시 일산 서구 대화동 '일산더샵그라비스타' 오피스텔. /카카오맵

서울 근교 수도권 곳곳에서 주거형 오피스텔(아파텔) 매매 가격이 치솟고 있다. 주거형 오피스텔이 인근 아파트와 비슷하거나 더 높은 수준으로 치솟는 일도 벌어지고 있다. 특히 일산과 수원 광교, 위례신도시 등에서 교통·주거 환경이 좋은 전용 84㎡내외 신축 주거형 오피스텔을 중심으로 이런 현상이 나타난다.

■ 교통 편리한 대단지 아파텔 중심으로 가격 올랐다

경기 수원 영통구 하동 ‘광교더샵레이크파크(647가구)’는 호수공원 바로 북쪽에 자리 잡고 있다. 면적이 전용 48~104㎡로 구성된 전형적인 주거형 오피스텔이다. 실내골프장·헬스장·독서실 등 커뮤니티도 갖추고 있다. 이 오피스텔 전용 84㎡는 지난달 8억9700만원에 팔렸다. 이 단지와 인접한 ‘광교센트럴타운62단지’ 아파트(84㎡)의 최근 거래가격(8억9000만원)보다도 조금 높은 가격이다.

오피스텔은 그동안 3~4인 이상 가족이 거주하기에는 불편하다는 인식이 있었다. 대지 지분이 적어 날이 갈수록 가치가 떨어지는 상품으로 평가 받기도 했다. 그래서 면적이 아파트만큼 넓다고 해도 비슷한 아파트 대비 가격이 훨씬 저렴했다.

[땅집고] 신도시 오피스텔 가격 변동 추이/국토교통부

경기 하남시 학암동 ‘위례지웰푸르지오’ 오피스텔 84㎡는 이달 10억2700만원에 팔렸는데, 이 단지와 인접한 ‘위례롯데캐슬’ 아파트 84㎡가 같은 달 12억원에 거래된 것과 비교하면 1억6300만원 차이에 불과하다. 1년 전만 해도 ‘위례 지웰’ 8억4000만원, ‘위례롯데캐슬’ 11억원 으로 2억 6000만원 격차였다. 대형 건설사 관계자는 “최근 4~5년 사이 짓는 오피스텔은 소형 아파트 수요층을 겨냥하고 짓기 때문에 평면과 단지 내 시설을 아파트와 비슷한 수준까지 끌어 올린 경우가 많다”고 말했다.

[땅집고] GTX-A 킨텍스역 예정지 인근 오피스텔. /전현희 기자

■ 상품성 차이 없는데 대출 규제 안 받아

전문가들은 대단지·신축 주거형 오피스텔은 주거 편의성뿐 아니라 환금성·자산 가치 보전 등 모든 면에서 아파트와 거의 차이가 없다는 분석도 내놓고 있다. 이상우 인베이드투자자문대표는 “흔히 오피스텔이 대지지분이 작고 용적률이 높아 재건축이 어렵다고 하는데, 용적률을 한도까지 사용한 신축 아파트도 재건축이 어려운 건 마찬가지”라며 “상품 차이가 거의 없으니 입지에 따라 오피스텔 가격이 더 높을 수도 있는 게 당연한 것”이라고 말했다.

여기에 오피스텔이 가진 장점도 있다. 대표적으로 주거용 오피스텔은 주택담보대출 LTV(담보대출비율) 규제를 적용받지 않아 보통 LTV의 70%까지 대출이 가능하다. 대출이 막힌 탓에 아파트를 살 여력이 없는 수요자들도 주거형 오피스텔은 매입이 가능한 경우가 많다. 청약 자격을 따질 때 오피스텔은 주택 수로 산정되지 않아, 주거형 오피스텔 보유자는 무주택 자격으로 청약할 수 있다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “아파트·빌라 전세난이 워낙 심해 전세 살면서 청약하기도 어려워지면서 주거형 오피스텔이 마지막 구원투수나 다름없게 됐다”고 말했다.

■ 같은 조건이면 아파트보다 비싸긴 어려워

하지만 아무리 최신 주거형 오피스텔이라도 한계는 있다. 심형석 미국 SWCU 교수는 “전용 면적이 같더라도 오피스텔에는 서비스 면적이 없기 때문에 실제로 발코니 확장한 아파트 면적이 더 넓다. 또 아파트 관리비가 3.3㎡(1평)당 5000원인데 비해 오피스텔은 통상 3.3㎡당 5000~1만원 정도로 비싼 편”이라며 “큰 차이는 아니더라도 아파트보다 불리한 점이 제법 있는 건 사실”이라고 말했다. 또 김학렬 소장은 “지금은 워낙 주택난이 심각해 오피스텔이라도 사야 한다는 심리가 있지만, 3기 신도시 등을 통해 아파트 공급이 대거 쏟아질 경우 오피스텔 가격이 먼저 하락할 가능성도 있다”고 말했다.

[신대장]

억소리 너도 나도 억소리
억 원은 이제는 푼돈이다