부동산 투자시 가장 중요한 것들 [원문 04.12.20 작성](미완성)

1. 주택 보급율및 자가 보급율과 부동산 가격의 상관관계의    보다 정확한 이해.        주택보급율이 120%~130%, 자가보유율이 60~70%가 되더라도     주택 가격이 오르는 이유 ?       부동산의 "한정성-부동성-개별성의 원리"에기초하여 정책적 요소와     더불어 인간심리에 원인이 있음.     2. 부동산도 일반 경제재처럼 원칙적으로 "가격의 원리"가 적용된다.    (단지 원칙일뿐임.)      다만, 부동산의 속성인 "한정성-부동성-개별성"으로 인해    일반 물건과 다른 수요-공급의 법칙이 적용됨.      여기에서의 가격은 "절대적 가격(나홀로 가격)"이 아닌 "상대적 가격                               (비교 가격)이다.     3. 가격은 한마디로 "입지에대한 땅의 용적율(밀도,효율성)" 문제인 것이다.    1) 입지 : 가치 변수    입지는 가치 명제(가치적 요소)이므로 중-장기적으로 변할 수 있는 것입니다.      (1) 입지를 결정하는 중요한 것들..         * 부동산에서 공통적인 것 : 도로         * 토지 : 개발 재료 등         * 상가 : 유동 인구가 많은 곳.                 다만 그 유동인구가 흐르는 곳이 아닌 멈추는 곳         * 주택 : 주거의 자연적(공기,소음,혐오시설,공원,강-호수,바다 등)                  -사회적 환경(학군,편의시설,기반시설,도로 등)이 좋은곳..     2) 땅의 효율성 : 정책 변수     땅의 효율성은 종국적으로는 건폐율-용적율과 관련된 문제이며 용도지역-지구-구역에 따라 그 효율성이 다른 정책적 요소입니다. 이것도 단기적으로 잘 변하지 않지만 중-장기적 관점에서는 변할 수 있습니다.변할때 공짜 이익이 발생하므로 "형평의 문제"가 발생하며 개발이익의 환수의 문제도 발생함.    * 땅의 효율성의 변화및 결정주체 : 시대적 상황에따라 국가(정부, 지자체)가 결정함.   4. 누가 나의 물건을 내가 팔때에 사줄 수 있느냐?에 대한 예측.    [상담사례]이번에 아파트를 한채 사려는데 가격이 너무 올라 차라리              단독주택을 살까?  아니면 빌라나 연립을 살까요?      강투 반문 :몇 년을 보유하려 하십니까?    고객 : 5년 정도 생각합니다.    강투 : 그러면 그 답은 간단합니다.    5년후 어느 주택(단독주택,공동주택중 아파트,빌라,연립)에대한 수요자가 많을까?를 예측하여 알면 간단합니다.   그 예측은 5년 후의 새로운 수요자는 현재 약 24~27세의 젊은이일 것입니다.  5년후 결혼으로 주택을 한채 구입하거나 전세를 할 겁니다. 그 젊은이가 아파트,단독주택,빌라 연립 중에서 어느것을 선택할까요.   비슷한 가격이면 당연히 아파트 아닐까요 따라서 가격적인 측면에서, 저평가된 아파트를 선택하는 것이 향후의 기대 수익율에서 가장 좋을 듯합니다.   5. 역사를 알면 미래가 보인다.    (부동산의 역사를 알면 부동산의 미래 예측에서 확율이 높아진다.)      다만, 흐르는 물에 두번 목욕할 수는 없다.    ---> 우리는 항시 새로운 미래에 산다.(미래 예측)     6. 한 채의 내집마련도 투자다.  언젠가는 팔기 때문에 언제 어느 주택을 선택하느냐? 에 따라 수익율이 달라진다. ---> 2억~ 5억의 차이가 날 수 있다.. 7. 한채의 내집 마련에서 "소유"와 "거주"의 분리적 사고 이해 소유의 주택은 향후 가격 상승율이 좋을 곳으로, 거주의 주택은 자신이 편리한 곳으로.... 8. 가슴(감정,심리)으로 투자하기 보다는 머리(이성,합리성)로 투자하기...   9. "보이는 것만 보지 말고 보이지 않는 것을 보려는 노력"     -->동전의 앞면을 볼때 보이지 않는 뒤면을 항상 염두하면서 보기.         (동전에는 양면이 있다)   10. 싸게 사서 비싸게 팔아라.    다만 "이웃집 원리"를 항시 생각하는 여유를 갖자.      ** 이웃집 원리 : 이웃집의 가격이 좋으면 나의 집 가격도 좋다.     나의 집 가격이 좋길 바라면 이웃집 가격이 좋도록 무언가를 하라.       꼭지에서 팔지 말자... 가격이 좀 더 오를 것을 알면서도 팔자..     --> 나의 물건 매수자에게도 이익을 나누어주자.     11. 투자성 내집 마련은 현재의 "가격"에서 미래의 "가치"에 투자하는 것.        (가격에서 가치를 예견하는 미래 지향적 사고          --->"가격에서 가치를 보는 사고")    즉  이웃 집의 가격에 비해 현재의 "가격"이 저평가된 곳 (현시점의 판단 근거)이 미래에 "가치"가 점차로 상승할 것이라는 예견이 드는 곳 (기대 수익율을 최고치로 만드는 근거)에 투자하는 것.         12. 정책은 '경기 또는 울고있는 애기에게 우유 한잔' 더 주는 " 변수" 다.  따라서 그를 맹종하는 것은 투자의 큰 틀을 놓치는 우를 범할 수 있다.    확정된 정책(예;법률,시행령,시행규칙)은 법치주의에의한 절차 문제로 시장에 후행할 수 밖에 없다. 그리고 시행령, 규칙은 절차상 "조령모개"(단기변수)로 될 수 있다.        13. 어떠한 계획(예: 행정계획,국가계획은 법적 구속력이 없다 따라서 참고 사항이다.), 언론(부동산 뉴스 역시 투자시 참고사항이다.) 보다는 "가격의 원리와 이웃집 원리"에 충실하여 투자하는 것이 안전하게 투자수익율을 극대화하는 지름길이다.      14. 지렛대의 원리를 최대한 활용하자.    은행 대출(남의 돈, 잠자는 돈)을 최대한 활용하자.       모아서 사면 늦고..  사고 나서 갚는다... -->무엇이던 굴려야 새끼를 친다.   15. 역발상의 사고를 가져라. (경제학의 "희소성" 사고다 )..  "8 : 2 의 법칙"    택시 기사,부동산을 말로만 하는 사람들까지 A지역이 안 좋다고 하면, 또한 술자리에서 A지역이 좋지 않다는 말이 다수설이면 (가격형성 요인 중 "심리적" 요인 발생)그때가 그 A지역은 최저점이다. 따라서 그때부터 그 지역를 분석하고 손품-발품을 팔아라. 그리고 고점은 그 반대이다. 16. 최저점에 사고, 최고점에 팔 생각을 버려라.    고수들도 최저점은 어느 정도 예측할 수 있지만 최고점은 예측하지 못한다. 최저점은 경제적 사고의 합리성-분석으로 어느 정도 예측 할 수 있지만 최고점은 심리적 요소(군중심리)가 강하므로 예측하기 어렵다. 17. 배짱이 있어라. 지식보다 배짱이 더 많은 돈을 가져다 준다. 18. 바겐세일은 좋아하고 프레미엄은 싫어하는 마음을 버리고, "총 매매가(평당가격)"가 얼마냐?를 따져라(특히 분양권에서) 19. " 투자는 이성에 합치(합리성)되도록 하고 투기는 감정(심리,군중심리)을 이용해서 하라 " ----> 이글을 보는 분이 작전 세력이 아니면 투기는 하지 마시길..... 조그마한 이익 얻어려다 발목 잡힐 수 있음.(아파트일경우 6개월-1년이상, 땅은 5년-10년 이상)     ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------     [보충자료]   1. 부동산의 구입근거     1) 논리적 근거 부동산의 한정성...부동성(不動性)...개별성(個別性)...   2) 정책적 근거   하나, 부동산의 소유현황..국가 > 법인체 > 개인의 순. 이경우 국가의 부동산에 대한 시각은 점진적 상승(물가수준을 감안)을 가장 바람직한 형태로 보고 있음...급등에 따른 부작용으로 상대적 박탈감을 느끼게 함.   둘, 부동산 관련 재정수입이 차지하는 비중 국가 재정의 약 30~40%를 차지..   즉, 국가(예컨대 토지공사, 주택공사등) ,지자체등에서 공용수용하여 민간업체에 불하시 得한 차익, 법인의 비업무용 자산에 대한 중과세,거래세,보유세 등... 사례..창원,마산등 신도시에 관한 사례연구   셋, 우리의 경우 북유럽과 같이 주택(임대주택 포함)등을 구입시 "보다 저렴한 비용"으로 하기 위해서는 각자 수입의 약 50%를 세금으로 납부해야 ...   넷, 국가의 부동산 억제정책은 한마디로 "울고 있는 애기에게 우유한잔 더 준다."는 일종의 변수이다.(정책은 변수이다)   사례...5년간 전세로 살면서 꾸준히 저축한 사람은 부동산가격이 급등함에 따라 내집마련이 점점 더 힘들게 되는 현실.   3) 심리적 근거....독, 과점 .. 주택보급율이 100% 혹은 120~130%인 경우에도 불구하고 주택의 가격이 상승하는 이유...   !) 미국에 있어서 특정지역의 렌트대비 구입율이 최고 35배.(뉴스자료) !!) 영국의 경우 2000년~2004년간 약 4배의 상승.(뉴스자료) !!!) 홍콩의 경우 아파트 한채의 구입비용이 월급으로 생횔하는 분  평생 저축해도 자기 집 한채 갖기가  어려운 현실.   !v )일본의 아파트 가격 및 자산 디플레이션현상의 검토... 자본의 해외 유출(미주지역,호주 등지에 일본 땅의 2배 이상을 투자)... 결국 자본유출에 따른 경기 하강으로인한 일본은 장기 침체에 빠지게 됨.     4) 결~ 보다 구체적인 글 기술 못해주어서 죄송합니다. 본글을 읽어주신 모든 분이 마음으로 이해해 주시기 위해서는 본글의 4배 내용이 필요하시리라 생각하지만 게으른 필자,문장능력이 없는 필자에게는 어렵군요.. 본글을 읽어주신 분은 "지구라는 한정성,정부의 입장, 자본주의의 속성, 개개 사람들의 욕망" 등   이 모두를 긍정적으로 받아주시길 바랍니다. 이것은 현시대를 현시점에서 살고 있는 모든 분을 위한 것이라고 생각하시길 간절히 바랍니다...... 혹 본글에 마음이 상하시더라도 이해 바랍니다... 모든 분 건강하시길 바라며 오늘보다 좋은 내일이 있으시길 바랍니다.......   잘 읽어 주셔서 감사합니다.. 다음 글은 아래의 제목으로 연재할까 합니다.