토지투자자의 임장활동과 토지실수요자의 임장활동이 판이한 이유

[김방기]

건설사와 기획부동산회사의 공통점 -

거품제조기

중개업소와 기획부동산회사의 차이점 -

현재가치를 중개하고

미래가치를 매매(직거래)한다

#땅투자

#그린벨트

중개업소를 방문하는 자 = 실수요자

실수요자가 공부할 과목 - 부동산공법

#토지투자자

기획부동산회사에 방문하는 자 = 투자자

투자자가 공부할 과목 - 부동산공법으로 기본 공부를 한 후

자신의 처지에 맞는 노하우 책을 정독한다

만약 순서가 뒤바뀌면 큰일 난다

공법을 모른 채

즉 기본을 모른 채

성공사례가 담겨져 있는 노하우 책을

사서 보는 순간

한탕주의자로 전락하게 되기 때문

하수) 베스트셀러 책을 무작정 읽는다

부동산 베스트셀러 책은 다 성공사례를

기술한 경우로

초보자가 실패하기 딱 좋은 책이다

#자연녹지지역

대기업건설사와 언론사가 부동산거품의 시발점이자

발화지점, 이들은 한통속이다

기사화 시켜 이슈화 하는 과정이

거품이 주입되는 과정이다

악순환이 반복된다

언론사가 건설사 가지고 있는 경우가 많아

거품 주입현상이 자주 발생하는 것

과대포장광고가 문제다

영끌족들이 판단력이 흐려져

착각을 하게 된다

지금 역대급 경매물건이 과다 속출하는

연유이리라

#아파트투자

#영끌족

가짜뉴스가 증가하고

기더기(쓰레기기자)가 증가하는 이유다

가격과 관련된 기사는 쓰레기 기사로

거품의 원흉

예) 00아파트 2배 폭등

00아파트 2억 급등

가격과 관련된 기사는 다 과대포장 기사다

가치와 무관한 기사로 쓰레기통에 버려져야 한다

그 기사로 오판하는 영끌족이 너무 많아서다

거품과 가격담합행위

거품 = 가치와 가격이 반비례 되었을 때 어김없이

형성

거품 = 가격담합행위의 결과물

아무런 노력과 근거 없이 거품을 조작

#토지이용계획확인서

치질환자가 증가하고 있다

치질검사 대신 치질검문이 필요

(∵항문검사=검문)

항문을 자세히 들여다 본다

토지답사는 이와 다르다

투자자의 경우

토지답사를 마치 항문 검문 하듯 하면

골치 아프다

판단력이 흐려진다

실수요자는 항문검문 하듯 해야 정상궤도를

달릴 수 있다

당장 토지를 사용할 토지실수요자에겐

현장의 냄새가 몹시 중요하기 때문

예) 양돈장 양계장 등 목장용지가

내 땅 주변에 있다면 냄새로 괴롭다

악취가 상당하다

가축분뇨는 삶의 질을 팍 떨어뜨린다

가치와 가격 모두를 말이다

#토지투자자

토지투자자의 현장답사와

실수요자의 답사가 다른 이유

현재가치 -

도로, 인구, 주변가치로 유지

토지실수요자 - 현재가치를 보는 자

토지투자자 - 현재가치 통해

잠재가치를 발견하는 자

현재가치가 바탕화면인 셈

예) 자연녹지지역

인구에 의해 녹지공간이

주거공간으로 전격 변함

토지투자자는 현재의 바탕화면(녹지공간)을

통해

잠재력을 발견하려 애쓰는 자이다

예) 규제도 현재가치에 포함된다

그린벨트 해제는 꿈같은 얘기

따라서 그린벨트의 현재가치를 꿰뚫어 보려고 애써야 한다

즉 도로, 인구, 주변가치 통해

그린벨트의 현재가치를 쳐다봐야(견제 및 감시) 하는 것이다

땅 투자자가 만날 사람 - 기획부동산업자

공인중개사를 만나면 안 됨

땅 실수요자가 만날 사람 - 공무원

기획부동산업자를 만나면 안 됨

투자자는 땅 컨설팅이 필요하고

실수요자는 사용가치(현재가치)에 대해

상세히 알아봐야 한다

실패한 경우)

잘못된 만남

투자자가 공무원 통해 자문을 받는다거나

실수요자가 기획부동산업자 통해

땅 매수한 경우

십중팔구 실패다

방향과 목적이 전혀 다른 상황이기 때문

☎ 010-2246-9741

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