수도권 아파트 공급 부족의 착각

[박홍균]

정부가 신도시 개발을 중단하고 아파트 1순위 청약 자격을 완화하기로 하면서 아파트 분양 시장이 들썩이고 있다. 세종시 청약 경쟁률이 평균 30대1을 넘어섰는가 하면, 수도권 일대 미분양 중대형들도 속속 팔리고 있다. 심지어 신도시 분양권에는 억대에 가까운 프리미엄까지 붙었다.

사실 정부의 이번 조치는 일본처럼 집값 하락이 전반적인 내수 경기 침체로 이어지는 것을 막겠다는 정책적 의지 표현이다. 정부로선 당연히 해야 할 일이다. 경기가 침체에서 벗어나고 있는 현재 국면은 내 집 마련의 적기이기도 하다. 지금 집을 살 경우 연 2~3%대에서 대출 금리를 고정시킬 수 있다는 점 또한 매력적이다. 하지만 이를 부동산 대세 상승의 신호로 해석하는 것은 이르다. 또 앞으로 신도시 공급이 중단되면 내 집 마련 꿈이 사라지는 것 아닌가라고 초조해하는 것 또한 `착각`이다.

2008년 금융위기 이후 6년간 수도권에만 약 100만가구의 아파트 인허가가 발생했다. 이 중 실제 착공된 물량은 약 61만가구에 불과하다. 인허가를 받아놓은 39만가구가 대기 상태로 남아 있다는 얘기다. 그리고 LH가 보유한 택지는 124만가구 규모로 이 가운데 절반가량은 수도권에 몰려 있다. 한마디로 택지개발촉진법을 폐지해 대규모 신도시 개발을 안 하겠다는 정부 발표를 그대로 믿는다 해도 약속된 수도권 대기 물량이 100만가구 정도 된다. 이런 상황에서 갑자기 수도권 공급이 부족해질까.

집이란 가족을 길러내는 소중한 공간이지만 가장 비싼 자산이기도 하다. 분수에 맞지 않거나 비싼 집을 무턱대고 투자 기대만으로 조급하게 사서는 안 된다. `비이성적 과열`이란 책을 쓴 로버트 실러 예일대 교수는 부동산 가격이 오를 경우 공급 증가로 가격이 안정될 것이라고 생각하지 않고, 앞으로도 집이 부족해 집값이 계속 오를 것이라 생각하는 현상을 `부족의 착각(Shortage Illusion)`으로 설명했다. 청약에서 입주까지만 해도 2~3년 시차가 발생하는 우리나라 부동산 시장은 이 같은 `착각`이 더욱 빈번하다는 점을 명심해야 한다.
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죄송합니다만, 위의 글은 제가 쓴 글이 아니고, 오늘 자 매일경제 신문의 기사(매일경제 부동산부 = 이근우 기자 penboy@mk.co.kr)입니다.

며칠전 저의 홈페이지에, "정부에서 신도시나 대단위 택지지구 지정을 더 이상 하지 않으면, 향후 아파트 공급이 끊기게 되고, 그러면, 공급부족으로 아파트 가격이 올라가지 않느냐?"는 질문을 해 오신 분이 계셨습니다.

위의 기사는 이 질문에 대한 답변이 될 수 있습니다.

그리고 당시 그 질문에 대한 저의 답변은 다음과 같습니다.

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답변드립니다.

먼저 우리나라의 대규모 아파트 공급은 신도시나 택지지구 등에서 이루어 집니다.
이번 정부 조치는 이러한 대규모 아파트 공급을 차단하기 위해 신도시나 혁신도시, 기업도시, 대단위 택지지구 지정을 더 이상 하지 않겠다는 것입니다.

그렇다면, 향후 아파트 공급이 중단되고, 결국 공급부족으로 다시 아파트 가격이 오를 것이라고 염려하시는 것 같습니다.

답변을 먼저 말씀 드리면, 신도시나 대단위 택지지구 지정을 더 이상 하지 않아도, 현재 지정되어 있는 구역에만 아파트를 건설하여도 아파트 공급이 충분하다는 것입니다.

공급을 얼마나 많은지는, LH공사의 부채를 보면 알 수 있습니다.

현재 LH공사의 부채는 140조원 정도입니다. 정상적인 사람이라면 140조원가 얼마나 큰돈인지 짐작이 잘 안됩니다.
140조 부채라면, 하루에 갚아야할 이자만 100억(백억)입니다. 1억이나 10억이 아니라 100억입니다. 이자만 말입니다.

LH공사의 부채가 왜 이렇게 많은지 궁금하지 않으세요? 전국에 아파트 지을 땅을 샀기 때문입니다.

간단히 말해 세종시 2000만평이 모두 LH 공사 것입니다. 위에서 말한 혁신도시나, 기업도시 등이 모두 LH공사 것입니다.(물론 이미 분양된 것 일부만 제외하고)

LH공사는 이 땅을 모두 팔면 280조가 생긴다고 합니다.(LH공사 부채를 걱정하시는 분들이 있는데, 땅이 모두 팔린다면, 걱정할 필요가 전혀 없습니다.)

LH공사가 가지고 있는 땅은 아파트와 산업공단을 만들 겁니다. 자신들의 계획대로만 된다만, 대한민국은 아파트로 뒤덮힐 겁니다.

물론 LH공사만 아파트를 지을 땅을 가지고 있는 것은 아닙니다. 지자제도 모두 가지고 있습니다.
예를 들어 SH(서울 도시공사), KH(경기도 도시공사), YH(용인 도시공사) 등도 모두 빚을 내어 땅을 사두었습니다.
이런 땅에 모두 아파트가 들어선다면, 아파트는 넘쳐납니다.

향후 아파트를 지을 땅에 대한 자세한 내역을 보시려면, 제가 2년 전에 쓴 글 http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofT/16390를 클릭해 보시기 바랍니다.

감사합니다.
박홍균

PS)아래의 내용은 LH공사를 제외한 지자제의 개발 공사 부채입니다. 이 부채가 대부분 아파트나 산업 공단을 개발하기 위해 땅을 사들이기 위해 지출된 돈입니다.

[가족]

좋은 내용감사합니다. 많은 도움이 되고 있습니다.

[SPT2004]

그렇군요~ 정말 좋은 정보입니다. 감사합니다.

[gingery]

실질은 안좋습니다.
그래서 부양책이랍시고 나온 것입니다
해서 2016년까지의 마지막 버블로 볼 뿐
박근혜는 김영삼을 따라 종말을 맞이해서
박정희 신화를 산산히 깨부수는 업적을 남깁니다

[정인철찰스~]

박정희 신화. ^^. 역사는 후대의 평가에 따라 좌지우지 될수도 있다고 생각하는 1인

[gingery]

박정희의 산업화는 인정하는 장하준의 팬입니다

[정인철찰스~]

동탄2신도시만해도 10만가구 광교3만가구 넘쳐납니다. 거기다 재개발. 국력이 너무 건설에만 치우치는거같습니다. 물론 쉽게 돈벌수 있는게 이거라^^.

[그네빠]

정말 좋은 분석글입니다.

[안전빵]

지금도 인천 경기도는 미분양이 넘쳐나서 파격 세일 진행중인데 앞으로도 계속 민간 건설사에서는 아파트 짓고 있고 얼마나 더 떨어질지 답이 안보이는 곳.

[이공간]

앞으로 오래된 아파트 재건축 물량만 생각해봐도 답이 없는듯 합니다....
재건축 분담금에 리모델링도 고려들 하지만 꼬라지를 보니 그것도 신통치를 못하네요.

[굿과정보원]

정책의 일관성을 기대할 수 없는 집단입니다. 집값 띄우기에 혈안이 된 모습 ㅋㅋ 몇년 후면 당연히 정책이 바뀌겠죠.

[그날이후]

실제 자료에 근거로 한 좋은글 감사합니다 정부도 믿을 수 없고
스스로 아는것이 힘입니다

[꽃바람]

항상 좋은정보 공부많이 하고 있습니다.

[tealeaf]

기사도 좋고 박홍균님 글도 좋습니다. 매번 감사합니다~

[안탁티카]

잘 읽고 갑니다. 고맙습니다.