경기도 시흥시 매화역세권 토지 매매 합니다.
안녕하세요 경기도 시흥시 매화역세권 토지 매매합니다.
주말에 상담한 손님이 현재 철도 공사에서 근무하시고 계신 분이신데, 정권이 바뀌어 TK라인보다 서해안 개발 사업과 강원(금강산 관광건) 쪽으로 조속한 개발이 진행 될 것이라 하셨습니다.
서해안라인과 강원권쪽에 투자하신 분이나 투자하실 분들에게 정말 희소식이 아닐까 싶네요~
상기 지도는 시흥시청 홈페이지에서 받은 자료로 42번국도와 하중동 하천사이에 위치하고 있는 신안산선 노선도와 매화역의 위치를 표시한 것 입니다.
신안산선 복선전철은 트루벤 인베스트먼트 컨소시엄(에코레일)이 선정되어 내년 상반기에 착공이 들어가 2023년 준공된다고 보도가 되었습니다.
시흥 투자에 관심이 있으신 분은 당연 향후 건설될 매화역에 관심이 많으신데요, 매화역은 광명역과 시흥시청 사이에 건설될 역으로 구 광명시흥 복음자리 - 차후 광명시흥 테크노벨리를 지나 매화산업단지를 배후로 하여 건설될 역인지라 투자가치가 매우 높은 지역 입니다.
즉, 출입구의 방향과 위치와 그 배후 시설에 따라 상업지, 주거지등의 용도가 정해지기 때문에 어차피 같은 지역에 투자하실 거라면 향후 주거지 보다 상업지로 용도 변경 될 수 있는 곳에 투자 하시는 것이 좋겠지요
더 높은 수익률과 안정성, 빠른 환금성을 보장 하므로 출입구가 어느 방면으로 날 것인가에 대해 심각하게 분석 해 볼 필요가 있습니다.
매화역을 기준으로 반경 500m 와 반경 1km로 동선을 그려 보았습니다.
지도에서 보실 수 있듯이 반경 500m넘어에는 저수지와 야산 호조벌 권역이라 역세권의 개발범위를 500m 이내로 잡는 것이 안전할 것으로 보입니다.
매화역 아래로 42번 국도와 연결되어 연꽃 테마파크와 관곡지를 지나 하중동 방향으로 신설 도로가 예정되어 있습니다.
따라서 매화역의 출구 Point는 아래와 같이 예상 할 수 있겠습니다.
지도를 확대하여 매화역기준 반경 500m내에 출구 예정지를 표시해 보았습니다.
1. 산업단지와 배후주거단지쪽 출구
2. 연꽃테마파크쪽출구
3. 산업단지쪽 출구
4. 마을 & 저수지쪽출구로 Point를 잡았습니다.
보통 지하철의 출구는 역을 중심으로 상하좌우로 형성되기 때문에 상기와 같이 출구의 위치를 예측할 수 있는데요. 역의 출구는 반드시 도로 바로 옆으로 나올 것이기에, 역세권 개발도 주변 도로를 따라 이루어 질 것입니다.
모든 출입구 쪽을 똑같이 개발할 수도 있겠으나, 출입구 주변 지역의 수요에 따라 일반상업지, 주거지, 근린상업지 등으로 용도가 다르게 지정 개발 될 수 있어 각 출구 Point별로 개발자의 입장, 시의 입장으로 개발 가능성에 대해 파 보겠습니다~ ^^
1번 출구의 경우, 배후에 대규모 아파트 단지와 추후 배후주거 단지, 매화 산업단지가 예상되어 있는 곳이기에 역세권개발가능성이 가장 높고, 매화역 출구 역세권 중 가장 상업지로 개발될 확률이 높은 지역 입니다.
일반적으로 전철역의 출구는 교통의 편리성을 위해 연계도로, 버스 정류장과 가까운 쪽으로 나옵니다.
따라서, 출구가 여러개 생길경우에는 아파트 입구쪽의 출구와 매화 산업단지로 들어가는 버스 정거장쪽, 출구가 하나만 생길 경우 단지쪽과 산단의 직선거리가 300m 정도임을 고려해 볼때 중간쪽에 생길 수도 있겠습니다.
어찌되었든 아파트 단지쪽과 산단쪽으로 도로를 따라 1차 역세권이 개발 될 것이고, 산단과 아파트 단지를 배후수요로 한 만큼 근생이상, 즉 일반상업지로 용도 변경이 되면 용적율 1100%까지 나오는 고층 빌딩을 지을 수 있는 땅으로 개발될 확률이 가장 높은 지역이라고 할 수 있겠습니다.
실제로 버스정류장 옆쪽으로 고층 주상복합 오피스텔 건물이 지어져 있습니다.
다음은 2번, 연꽃테마파크 쪽의 출구 입니다.
연꽃테마파크 위쪽으로 신설 도로 예정선이 보입니다. 출구는 도로 위쪽 (아랫쪽은 하천이 있어) 도로 위쪽으로 나올 확률이 높구요 그 주변으로 역세권개발이 이루어 질 가능성이 높습니다.
연꽃 테마파크 아래쪽으로 하중역 방향으로 가면 하중역을 기준으로 좌측에 포동 스포츠테마파크와 갯골생태공원 등의 관광단지를 배후 수요로 합니다.
또한 지난번에 올린 하중역 매물때 알려 드린데로, 하중동 행정타운 잔여지구 개발 계획이 잡혀 있어 근생이상의 상업지로 개발될 확률이 높은 지역이라 하겠습니다.
3번 예상지역은 도창초등학교쪽, 산단과 마을 입구쪽인데 학교 주변지역은 학교시설보호법, 학교환경위생정화구역 관련법으로 규제가 강하여 개발행위에 많은 제약이 따르므로 초등학교 인근주변으로는 거의 개발이 불가하다고 보셔야 할 것 같습니다.
4번 출구 예정지 역시 자연취락지구의 작은 농촌마을이 있으나, 아직 시흥시에서 발표된 도시개발계획이 없어 배후수요가 크다고 할 수 없기에 향후 역세권개발 가능지가 될 수도 있겠지만, 매화역이 착공된 직후에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보여 장기 투자가 아닐 시에는 투자하시지 않는 것이 좋다고 생각 되네요~
따라서, 종합적으로 분석해 볼 때 1번, 아파트단지와 산업단지 대로변과 2번 연꽃 테마파크등의 관광지 쪽으로 투자 하시는게 매화역 개발이익을 가장 크게 누릴 수 있다고 생각 됩니다.
특히 1번의 경우 주변지역과의 미관, 경관 여건으로 볼때 고층 Office building이나, 주상 복합단지, 쇼핑 물류센터 (마트) 등이 들어설 확률이 가장 높고, 2번의 경우 숙박, 음식점등 관광산업을 배후 수요로 하는 건물이 들어설 확률이 높아 보입니다.
역세권 투자는 가장 안전하며 환금성도 일반 토지투자에 비해 높기때문에 많은 투자자들이 선호 합니다.
하지만, 타당한 자료에 의한 정확한 분석없이 무조건 역에서 가깝다거나 이러이러하게 개발된다 하더라식의 투자는 위험합니다.
기존 개발사례와 향후 개발될 소지의 관계자료들을 가지고 정확하게 분석하여 가장 확률이 높은 곳에 투자하신다면 높은 수익률과 안정성 두마리의 토끼를 모두 잡으실 수 있겠지요 ^^
현재 2번 출구쪽 매물은 판매 완료 되었으나, 1번 아파트 단지쪽에 매물이 200만원대에 있습니다.
가격은 2번 출구쪽 보다 비싸나 향후 개발 후 차익은 몇백에서 몇천만원까지 날 수 있는 매물입니다.
매물은 버스 정류장 근처이며 도로접하여 있습니다.
토지투자문의
010 9236 3063