토지이야기 임야개발에 있어서 유의사항

[권경욱]

* 임야개발에 있어서 유의사항 *

 

 

 임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 따르는 제약이 많이 때문에

 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을

 관할 행정관청을 통해 반드시 확인해야 한다.
 또 추가적인 시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성

 판단도 필수적이다.

 

 임야개발에 제한이 많아 피해야 할 임야는 대체적으로 다음의 6종류가 있다 하겠다.
 첫째, 보전목적이 강한 보전임지
 둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
 셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
 넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
 다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
 여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

 하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우

 도 있다.
 도로와 접하지 않은 맹지는 도로개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해

 방지 시설을 설치하면 된다.
 그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이

 가능하더라도 포기하는 것이 낫겠다.
 취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해

 보아야 한다.
 특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변

 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
 전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을

 예부터 최고로 취급하였다.
 특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.
 그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.
 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.
 강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다.

 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.
 그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.
 산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지,

 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는지 등

 만일의 위험도 점검해야 한다.

 요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고,

 경사진 땅을 선호하기도 한다.
 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여

 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.
 그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에

 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
 반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를

 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
 산꼭대기까지 도로를 내는데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가

 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

 자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
 임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이

 쉽지 않다.
 대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.
 반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.
 또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.
 산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.
 이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

 동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.
 강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로

 활용하는데 있어 제약이 많다.
 이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳

 을 선택한다.
 또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.
 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서

 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.
 늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

 도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
 대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는데 있어서

 아주 중요하다.
 전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로접근성이 좋다면

 무엇으로 개발하든 부가가치가 클 것이다.
 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이

 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

 고속도로 I/C나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는데 도로 여건상 어려움이 없고

 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
 전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도

 중요하다.
 자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋을 것이고, 가까운 관광지나

 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

 임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을

 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상

 이다.
 특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려올

 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.
 저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에

 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.

 장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 시내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분이내 거리에

 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
 의료시설 또한 가까울수록 좋을 것이다.
 갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

 

 부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.
 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다.
 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지가

 더 좋을 수도 있다.

 가장 중요한 것은 토지의 폭이다.
 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10M정도는 확보되어야 하기 때문에 부지가 길쭉하다면 ,

 건축에 적당한 폭이 나오는지 확인해야 한다.
 부정형 부지라도 단점이 아니다.
 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과

 지세를 잘 활용할 수 있다.
 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용하여 단지조성 비용을 줄 일 수도 있다.

 도로폭도 필수 점검사항이다.
 현행 건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상

 이어야 건축허가를 받을 수 있다.
 또한 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M

 이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
 임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문

 에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.
 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용

 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

 숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.
 토지의 용도상, 이용 개발이 어렵거나 어떤 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.
 이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양등을

 반드시 확인하여야 한다.

 현장답사는 필수다.
 임야 등 지방에 있는 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 종종 있다.
 반드시 현장답사를 통해 토지 면적, 모양, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나

 경사도가 심한 경우에는 산림전용 허가를 받기가 매우 어렵다.
 특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주,용인, 남양주, 여주,

 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정관청을 방문해서 취득제한이나 개발규제 내용을 알아보고,

 허가 여부를 확실하게 점검해둘 필요가 있다.

 인근주민들과 행정관청이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.
 개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을

 의미한다.
 그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 필요조건이다.
 특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
 보수적이고 폐쇄적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은

 개발에 항상 민원이 따르기 마련이다.
 사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이

 무엇보다도 중요하다.

 행정관청의 태도도 중요하다.
 똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정관청의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도

 한다.
 사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 개발사업에 대한 설명을 충분하게

 해두는 것이 필요하다.

 교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.
 개발사업은 홀로서기가 되어서는 안된다고 한다.
 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발

 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
 이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와

 배후수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하든지 투자가치가 있다.
 또 요즘은 지자체 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의

 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.
 이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나

 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.