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출처: 아카데미디벨로퍼(부동산개발인모임) 원문보기 글쓴이: 안병관
부동산신탁
For Justice 연구원 박창희
1. 의의
(1) 부동산신탁이란
(2) 토지소유자가 부동산을 신탁하는 이유는
① 입지·환경을 살려서 토지를 유효적절하게 사용,
② 가능한 한 세금을 적게 내면서 처분 또는 자손에게 상속,
③ 토지의 유효활용을 위한 자금조달이 곤란한 경우 등임.
(3) 우리 나라의 경우 부동산을 신탁하는 이유중 가장 높은 것은 개발할 자금이 없는 경우가 가장 많음.
(4) 부동산신탁기관은 토지소유자의 요구사항을 잘 파악하여
① 토지의 매각 또는 활용,
② 상속대책의 필요여부,
③ 토지자체의 제약여부,
④ 자기 스스로 관리할 수 있는지 여부,
⑤ 자기자금의 유무를 파악하여 신탁대상 토지의 유효활용 형태를 결정해야 함.
(5) 부동산신탁제도의 국내도입과정
(6) 부동산신탁증권(land trust certificate, land trust bond)
가. 부동산신탁증권은 부동산신탁채권, 토지신탁채권이라고도 한다.
나. 이 제도는 신탁제도를 이용하여 부동산 자체를 그 독립의 형태 그대로 직접적, 일차적으로 증권화하는 제도로서 미국에서 고안되었다. 즉 부동산중 토지의 소유자가 그 소유부동산을 자금화할 목적으로 이를 신탁회사에 신탁하고 신탁회사는 이 신탁부동산에 대하여 유통증권을 발행하고 자금을 조달하는 것이다. 위탁자인 자금수요자는 주식회사임을 요하지 아니하며 다른 회사조직이나 자연인이라도 무방하다. 이 유통증권을 부동산신탁증권, 부동산신탁채권이라고도 한다.
다. 이 부동산신탁증권에는 수익분배주의의 부동산신탁채권과 일반채권주의의 부동산신탁증권의 두 가지가 있다. 전자는 부동산을 자금화하려는 기채자가 그 부동산을 신탁하면 신탁회사는 이 부동산신탁의 수익자가 될 일정수의 응모자를 모집하고, 일정기일에 납입을 받아 소정의 금액에 달하면 그 자금을 위탁자인 기채자에 교부하고 수익자인 응모자에 대하여는 신탁증권, 즉 부동산신탁증권을 발행하여 교부한다. 이 신탁증권에는 원칙적으로 납입금액을 기재하지 아니하고 보통 1천불을 1지분으로 하여 각 신탁증권은 그 부동산지분의 권리를 가진 다. 그리고 수익자의 변경도 할 수 있으므로 신탁증권은 자유로이 양도할 수 있다.
라. 신탁회사는 그 신탁부동산을 담보로 하여 고유명의로써 신탁증권을 발행하여 소요자금을 조달하려는 것이다.
마. 일본에서는 부동산금융의 문제, 부동산의 증권화문제가 대두됨으로써 부동산신탁증권제도도 함께 문제가 된 적이 있다. 즉 부동산협회는 1930년 11월에 부동산신탁채권법안을 입안하여 대장성대신에게 건의하였다. 이 안은 일반채권주의를 채택한 것으로서 부동산의 매매·대차 및 그 중개를 업으로 하는 자본금 백만엔 이상의 부동산회사가 납입자자본금의 2배를 한도로 하여 기채자인 위탁자가 미리 채무의 담보에 제공할 목적으로 신탁한 부동산을 담보로 하여 부동산신탁채권을 발행하는 것이다.
바. 부동산신탁채권의 발행으로 얻은 금전은 그 업무의 담보인 신탁부동산의 위탁자에게 대부한다. 부동산신탁채권의 소지자는 부동산회사가 신탁부동산에 대하여 설정한 저당권에 있어서 각 채권의 금액에 상응하는 평등의 권리를 가진다.
2. 종류
부동산신탁에는 현재 개발신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 등 4가지 유형의 사업이 있다.
(1) 토지(개발)신탁
가. 의의
- 신탁회사가 토지소유자의 의견과 입지 분석, 이용계획 등을 종합적으로 기획 한 후, 이를 토대로 건물을 건축하고 건물을 일정기간 임대·관리하거나 처 분해 사업수익을 토지소유자인 위탁자 에게 돌려주는 유형
- 자금조달도 신탁회사가 담당하고 처분 후 정산
나. 종류
분양형 토지신탁 임대형 토지신탁 국공유지 신탁
신탁회사의 자금과 기술을 활용하여 대상 국공유지를 신탁받아 최대의 공공이익을 창출할 수 있도록 분양(임대)등의 사업을 시행한 후 그 수익을 국가 또는 지방자치단체에 반환하는 사업방식 신탁대상 국공유지
자금, 시간, 개발경험이 없는 토지소유자가 신탁을 통해 토지를 유효하게 개발함으로써 토지소유에 따른 과중한 세금부담을 덜고, 안정적인 수익을 실현할 수 있습니다.다. 특성
라. 장점
토지의 고부가가치 실현으로 지주에게 유익
자금, 시간, 개발경험이 없는 토지소유자가 신탁을 통해 토지를 유효하게 개발함으로써 토지소유에 따른 과중한 세금부담을 덜고, 안정적인 수익을 실현할 수 있다. 신탁회사가 처음부터 끝까지 모든 것을 다 처리
신탁회사가 토지소유자를 대신하여 토지의 효과적인 개발계획 수립, 소요자금의 조달, 건설, 분양, 회계처리, 세무, 건물의 관리 등 일체를 대행하기 때문에 토지소유자는 전혀 부담이 없다. 토지소유자는 필요한 경우 자금조달이 가능
신탁기간중에 토지소유자가 자금이 필요한 경우에는 신탁수익권의 전부 또는 일부를 양도하거나 질권을 설정하여 자금을 조달할 수 있다. 법적으로 보호받기 때문에 사업의 안전성이 보장
신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 보호받기 때문에 신탁후에 발생하는 토지소유자의 파산에 따른 제3채무, 상속 등이 개발사업 진행에 영향을 미치지 않아 신탁사업 자체의 안전성이 보장 상속에도 유리
토지신탁에 따른 수익권이 상속되는 경우 신탁회사가 해당 신탁사업 목적으로 차입한 채무는 상속세 과세가격 산정시 채무로 인정받기 때문에 상속세를 절감
(2) 부동산담보신탁
가. 의의
부동산을 신탁회사에 신탁한 후 , 수익 권 증서를 발급받아 금융기관으로부터 대출을 받는 유형 신탁회사는 위탁자의 부동산을 관리하고 그 위탁자가 금융기관으로부터 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분한 뒤 대출 은행에 차입금을 상환나. 현행 저당제도의 문제점
저당권의 실행방법인 법원경매의 과다한 시간 및 비용 소요 저가경락에 따른 부동산소유자의 재산 손실 담보목적물의 관리 곤란 부동산가치의 유동화 저해다. 부동산담보신탁의 장점
부동산소유자(채무자)
대출관련 부대비용 절감 채권실행시 공매로 처리하기 때문에 법원경매의 폐해(저가경락 및 경락지연에 따른 재산손실) 예방 소유권이 신탁사에 이전되므로 압류, 경매등 각종 권리 설정이 배제되어 재산권을 보호받을 수 있음. 추가대출시 비용절감 및 절차 간편 채권기관(금융기관)
신탁회사가 담보물을 관리하여 관리비용 및 인력 절감 공매로 처리하기 때문에 채권실행시간 단축 및 비용 절감 가능 신탁재산은 담보부동산 소유자가 법정관리, 화의, 파산 등의 법적절차중에 있는 경우에도 재산보전처분을 받지 않아 채권보전에 유리함. 부동산담보신탁과 저당제도의 비교
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(3) 부동산처분신탁
가. 의의
- 부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등 기한 후 부동산을 대신 팔아주는 유형
나. 종류
갑종관리신탁 : 임차인관리, 건물관리, 소유권권리, 임차인관리, 건물관리,소유권관리 등 일체의 관리업무 을종관리신탁 : 등기부상의 소유권만 관리다. 필요한 경우
해외 장기체류나 신병 등의 사유로 부동산을 직접 관리하기가 어려운 경우 부동산의 행정, 납세, 임차관리 등 종합적이고, 복잡한 관리를 안전하게 맡기고자 하는 경우 상속예정자가 미성년자이거나 사회경험이 부족하여 대신 관리가 필요한 경우 부동산에 대한 전문지식이 부족하여 효율적인 관리가 곤란한 경우 본인 사후에 유족의 생활보장을 위하여 확실한 재산관리가 필요한 경우
(4) 부동산관리신탁
가. 의의
- 신탁부동산에 대해 임대차 및 입주자관리, 시설의 유지보수, 세무·회계, 수익 금의 운영 등 일체의 관리업무 대행하는 유형
- 부동산을 관리하고 소작료, 지대, 임대료 등의 추심 등을 주목적으로 하는 것으로서 소위 관리인의 사무와 같다. 관리부동산신탁중 문제되는 것은 전답의 신탁이다. 이 신탁은 해방전에 대단히 번성하였으나 해방후 농지개혁으로 인하여 쇠퇴되었다. 원래 신탁제도는 부동산에 관하여 발생한 것으로 오늘날에 있어서도 부동산은 국부(國富)의 주요부분을 점하고 있다 하겠으나 부재지주를 인정하려 하지 않는 우리나라에서는 농경지보다 시가지의 부동산이 신탁의 대상이 되고 있다. 그러나 부동산은 관리면으로 보아 대단히 복잡하므로 전문적인 수탁자가 요구되고 신탁인수물건으로서 적당한 것이라고 할 수 있다.
나. 종류
갑종부동산신탁
그 인수한 부동산을 수탁자가 전적으로 직접관리하는 것 을종부동산신탁
그 인수한 부동산의 일부는 수탁자가 관리하고 일부는 위탁자 내지 제3자가 관리하는 것 그 수탁부동산의 일부를 수탁자가 직접 관리하는 것이 아니고 그 수탁사무의 일부분 즉 주로 경제적인 경리사무와 법률적 관리를 담당하는 것다. 필요한 경우
처분방법 및 절차가 어려운 부동산 대형 또는 고가의 부동산으로 매수자가 제한되어 있는 부동산 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권관리에 안전을 요하는 부동산 안전성, 신뢰성이 요구되어 중개행위로 처분하기에는 곤란한 부동산 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기에 어려운 경우
3. 부동산 신탁의 업계동향 및 사업전망
(1) 업계동향
가. '96년 10월 기존의 한국 및 대한부동산신탁, 영업제한이 풀린 한국토
지신탁은 영업망을 대폭 강화하고 조직개편에 나서는 등 신탁업계의
경쟁 가속화.
☞ 신탁부서 확대 및 지사설립 등으로 지방시장 공략
나. '98년 금융시장의 완전개방을 앞두고 은행·보험사를 포함한 제2금융권과 민간기업이 부동산신탁사업참여 가능성 검토중.
☞ 장기신용은행, 제일은행, 보람은행 등 부동산신탁업 신규허가권을 따내기 위해 각축중.
☞ 대한·한국부동산신탁이 출범하기 이전부터 청림도시개발과 한누리개발 등 3-4개 민간업체도 부동산 신탁시장 참여를 검토한 바 있으며, 청림도시개발은 토지신탁을 응용한 부동산컨설팅 실시중.
☞ 기존의 컨설팅회사도 사업의 타당성조사, 기획 등의 좁은 의미의 부동산컨설팅에서 벗어나, 설계, 시공, 분양, 사후관리 등을 일괄담당(턴키방식)하는 방식으로 업무영역 확대하고 있음.
(2) 사업전망
가. 지가안정으로 보유토지의 이용에 대한 관심이 높아지고 있으며, 정부차원에서도 국유지신탁을 포함하여 공단개발, 재개발 등에 토지신탁을 응용할 수 있게 하는 등 사업여건을 개선하고 있는 점에서 위탁자의 수나 위탁건수는 늘어날 것으로 전망됨.
나. 부동산신탁회사가 유효활용이 가능한 부동산에 대한 정보를 수집하여 수익성 있는 사업계획을 세워 토지소유자를 설득하는 "발로 뛰는 신탁사업"을 실시한다면 부동산신탁건수는 더욱 늘어날 것으로 예상됨.
다. 임대형이나 공익성이 있는 부동산신탁을 활성화하기 위해서는 신탁과 관련된 자금운영에 개선이 이루어져야 할 것임
☞ 현재 신탁사는 금융기관의 우량대출이 금지되어 있어 제2금융권에
서 대출을 하는 바, 차입금의 이자율이 13.75%-14%로 우량금리 8.5%
에 비하면 매우 높아 사업의 수익성을 확보하기 어려움.☞ 따라서 부동산신탁회사에 대한 대출도 신탁을 통해 건설하는 건물
의 유형에 따라 금융규제를 완화하는 것이 필요함.라. 그러나 부동산신탁은 신탁업법에 근거를 두고 있으면서도 사실상 신탁업무를 결정하는 것은 재경원의 신탁요강에 근거하는 점에서 법률이 무시되는 경향이 있는 바, 부동산신탁을 제도로 운영하기 위해서는 신탁업법의 대폭적인 개정이 있어야 할 것임.
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