대안·혁신·특화 설계의 불편한 진실

대안·혁신·특화 설계의 불편한 진실 1. 국토부, 서울시 합동점검 결과  국토교통부는 2018. 3. 22. 지난해 실시한 강남권 5개 재건축 조합[반포주공1단지(1‧2‧4주구), 신동아, 방배6, 방배13, 신반포15차]에 대한 합동점검 결과 총 76건의 부적격 사례를 적발하여 수사의뢰, 시정명령 및 행정지도 등의 조치를 취했다.   시공자 등 입찰 관련된 위배사항을 보면, 무상으로 제공키로 한 사항을 실제로는 유상으로 처리하는 방식이 가장 대표적이었으며, 점검 대상이 된 5개 조합의 시공자가 모두 적발되었다.   특히 특정업체는 최대 약 5천 억 수준의 무상 품목(특화)을 유상으로 중복 설계(무상 특화 전체 5,026억 원이 총공사비 2조 6,363억 원에 중복 포함)하였으며, 향후 조합원의 추가 부담금 및 분쟁으로 연결될 소지가 큰 사항으로 확인되었다(보도자료 참고). 2. 대안, 특화, 혁신 설계의 불편한 진실   시공자는 입찰제안서에 대안, 특화, 혁신설계라는 명칭 등을 사용하여, 조합원들의 마음을 잡고자 노력한다.   그러나 이러한 대안, 특화, 혁신설계가 진정으로 조합원들에게 도움이 되는지는 따져 보아야 한다.   특화, 혁신, 대안설계라는 것이 통상 조합원 분담금 증액 요인으로 자리 잡기 때문이다. 조합원 부담금을 올리지 않고 오로지 시공자가 그 자신의 비용을 들여서 소위 특화나 혁신설계를 하여 준다고 믿는 조합원이 있다면 지금이라도 일장춘몽임을 알아야 한다.   이미 사업시행인가를 받은 설계를 특화나 혁신이라는 이름으로 변경하려면 필연적으로 변경 사업시행인가를 받아야 한다. 변경 사업시행인가를 받으려면 당연히 세월이 흐르게 마련이다. 그 지나가는 세월 동안 시공자는 자신들이 제시한 공사비는 착공기간을 언제로 하여 정한 것인데, 이 기간을 지나서 착공을 하므로 당연히 공사비를 증액하여야 한다는 것이다. 도급계약서에는 물가변동, 착공기간 도과, 설계변경 시에는 공사비를 증액하여야 한다고 되어 있는 경우가 대부분이다. 나아가 위 점검결과처럼 중복하여 계상함으로서 숨기기도 한다. 참으로 기가 막힌 공사비 증액사유가 생기는 것이다. 그런데도 시공자는 특화나 혁신설계를 밀어붙이고, 조합원들은 이에 동의를 한다. 이는 조합원들이 자신들의 부담금은 늘지 않으리라는 생각을 갖지 않는다면 선택을 할 수가 없는 것이다. 간단하게 추론해 보자. 시공자는 영업을 하는 회사로서 이익을 남기려 하는데 자신들의 이익을 줄여서 혁신이나 특화를 하겠는가?   특화나 혁신, 대안설계는 이미 공사비 증액사유로 악용된 지 오래이다. 이것을 조합원들만 모르거나 알아도 인정하려 들지 않는 것뿐이다. 서울시 공동사업시행 건설업자 선정기준 고시문(2016-355호, 2016.11.10.) 제9조 제8항은 “건설업자 선정 시 조합은 입찰공고 및 현장설명회 내용에 건설업자가 자사의 브랜드 홍보를 위하여 사업시행계획 등 변경을 수반하는 입찰 제안을 할 경우에는 변경에 소요되는 비용은 건설업자가 전액 부담하도록 하여야 한다.”라는 규정을 두고 있다. 일단 이 규정은 공동사업시행자를 선정하는 경우이므로, 단순한 시공자를 선정하는 경우에는 적용이 없다. 나아가 공동사업시행자를 선정하는 경우에도 이 규정을 지키지 않는 것이 문제라는 것이다.  3. 결론  시공자가 대안, 특화, 혁신 설계를 말하는 경우에는 조합원들은 그로 인하여 공사비가 증액되는지를 먼저 따져야 한다. 이것을 따지지 않고서 무조건 품질이 좋아질 것이라는 환상만 가지고 사업시행변경인가에 동의를 하지 않기를 바랄뿐이다. 현명한 조합원만이 자신의 부담금을 줄이는 것이다.[법무법인 강산]  [재개발·재건축 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자선정 실무] 책 참고