[K그로우 김택수 기자] 늘어나는 미분양 물량이 부동산 시장 연착륙에 악재로 작용하고 있다는 주장이 제기됐다.
1일 LH토지주택연구원(이하 LHRI)이 발간한 LHRI focus 3월 창간호에 실린 국토부 통계누리의 '미분양주택현황보고'에 따르면, 지난 1월 기준 전국 미분양(준공 후 미분양 포함) 주택은 7만5359가구로 전월 대비 10.7%(1181가구)가 증가했다.
정부가 판단한 미분양 위험선 기준인 20년 장기 평균 6만2000가구를 1만 가구 이상 웃도는 수치다.
문제는 증가 속도다. 2020년말 1만9005가구, 2021년말 1만7710가구였던 미분양 물량이 불과 1년만에 4배 이상 가파르게 늘었다.
LHRI는 지난해 9월 이후 월평균 8500가구씩 증가해 수개월 내 10만 가구를 돌파할 것이라고 우려했다. 직전 같은 기간(2022년 4월~8월) 월평균 950가구씩 증가했던 것과 비교해 보면 증가폭이 약 9배 이상이다.
여기에 주택, 건설, PF시장까지 악재가 더해지고 있다.
주택시장은 최근 수도권 일부지역 급매물 소진으로 낙폭이 다소 둔화되는 모양새지만, 특례보금자리론 영향력이 줄어들면서 거래량이 평년 수준을 회복하지 못해 '매수자는 싸게·매도자는 비싸게'식의 동상이몽 상황이 지속되고 있다.
부동산경기 회복을 위한 정부의 전방위적 규제 완화 정책에도 불구하고 미국의 기준금리 동결 및 인하 가능성 축소와 국내외 환율 변동성 증가 등의 대내외 경기회복 지연예상으로 주택매수심리 회복은 불투명한 상황이다.
건설업계에서는 정부에 미분양대책 마련을 호소하고 있으나 정부는 신중한 모습을 견지하고 있다. 정부는 분양가 인하, 건설현장 투명성 제고 등 건설사의 자구노력을 우선 강조하는 모습이다.
여기에 더해 중소건설사의 PF대출금 상환지연 외 부동산PF 신용보강을 제공한 증권사와 신탁사들의 자금경색 심화가 금융시장 전반으로 확산될 가능성도 배제하기 어려운 상황이다.
반면 일각에서는 미분양 위험을 지방에 국한한다. 미분양 주택 10가구 중 8가구가 지방에 몰려 있기 때문이다. 올해 1월 수도권 미분양은 1만2257가구(16%), 지방은 6만3102가구(84%)였다.
시도별로 살펴보면 대구가 1만3565가구로 전체 중 약 20% 비중을 차지한다. 이어 경북(9221가구), 충남(8653가구), 경기(8052가구)가 5000가구를 넘겼다.
'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 역시 수도권 1280가구(17%), 지방 6266가구(83%)로 지방에 치우친 모습이다. 지역별로는 부산(926가구), 전남(916가구), 경북(888가구)순이다.
LHRI는 “현 주택시장 상황과 미분양 증가세를 고려할 때 정부와 시장이 LH에 미분양 물량 매입을 요구할 수 있다"라며 "만약 미분양 악화 시 매입 요구를 한다면 우선 대상은 비수도권의 준공 후 미분양이 될 가능성이 높다"라고 예상했다.
아울러 "2008년 당시 과도한 혜택으로 논란이 된 건설사에 대한 환매조건부 옵션부여 방식에 대한 재검토 및 대체방식 모색이 필요할 수 있다"고 덧붙였다.
2008년은 글로벌 금융위기와 경기침체로 미분양주택이 당해 12월 기준 16만6000호로 증가했다. 이는 2006년 금융위기 발생 이전 가격상승기에 실시된 수용억제정책, 공급과잉, 고분양가 등의 원인으로 누적되기 시작한 물량이다.
당시 대응책은 미분양 아파트를 최초분양가의 70~75% 수준에서 공공이 매입하고 준공 후 사업시행자에게 공공 자금조달비용이 보장되는 수준에서 환매옵션을 부여하는 방식이 사용됐다. 하지만 재정투입을 통한 건설사 손실보전에 여론은 부정적이었다.
[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
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