현재 우리아파트와 비슷한사례가있어서 퍼온글입니다

[칠곡짱구[207]]

올린 글은 다음 카페에 올려진 내용을 퍼온겁니다.

여러분이 올바른 판단을 하시는데 도움이 되었으면 하는 마음에 올립니다.

참고하시고 잘 판단하셨으면 합니다.

 

 

 

 

- 본문 -

Sent:11-01-06(목) 13:49:29
Subject:[민생사업] 임대아파트 분양전환관련 문의드립니다.


순천의 신원 아르시스라는 아파트에서 임대로 거주하시던 분이 분양전환신청을 하였는데 임대주택법 시행령 제26조 1항을 적용하여 거절하였다고 합니다.
저희에게 민원을 요청하였는데 검토부탁드립니다.


요지는 임대주택법 시행령 제26조 1항 3. 임대차기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.계약과 동시에 실제 입주하여 살고 있었지만 전입신고를 늦게해서 그런거 같다고 하는데, 실제 입주와 전입신고간의 관계에 대한 문ㅇ의인거 같습니다.
질의서를 함께보내오니 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

 

늦은 시간인데도 전화에 응해 주셔서 감사합니다.

현재 저의 상황과 의문점을 나름대로 적습니다.

 

 

1) 임대주택법 시행령 제26조 3항의 해석을 어떻게 해야 하는지요?

 

-임대차기간이 시작된 날로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.-

 

임대아파트를 분양받고자 하는데, 회사측에서는 위 조항을 들어 '임대주택에 거주(주민등록 전입 및 실 거주를 모두 포함)를 3개월 이상 지연한 경우'라고 자의적으로 해석해서 분양전환 불가를 말하고 있습니다.

위 조항의 '입주'라는 뜻은 '아파트에 들어가서 살다'라는 의미로 실제 거주를 의미하지 않나요? 이 조항은 입주를 지연하는 경우를 방지하기 위한 조항이라고 생각하는데요.

 

현재 저의 상황은 당시 2007년 9월에 계약과 함께 아파트에 바로 입주했고요. 주민등록 전입을 3개월 이내에 하지 못하고 2008년 6월에 전입신고를 했습니다. 그리고 2년 6개월동안 계속 현재 아파트에 살고 있습니다.

정말로 '입주'라는 표현은 '실거주와 주민등록 전입' 두 가지를 의미하는 뜻인지요?

 

2) 임대료 인상으로 2010년 7월부터 지금까지 추가인상분을 납부하였습니다. 임대료 인상에 따라 추가금액을 매달 납부하였다면 이는 새로운 재계약으로 보아야 되지 않을까요? 상승 임대료를 냈다면 임의의 재계약이 된 것으로 볼 수 있지 않을까요? 그렇다면 회사의 주장-주민등록 전입의 결격 사유가 성립되지 않지요.

 

3) 임대법 시행령 제26조 3항을 임대인(저희)이 어겼다면, 그 즉시 통보하여 해지통보를 해야 하지 않는지요? 3년동안 아무런 통지가 없다가 분양 전환을 앞두고 이제야 일방적으로 통보하는 것은 신의칙 위반(민법 제2조)에 해당되지 않은지요?

 

4) 입주 당시, 입주 안내문(유인물)에 다음과 같은 사항을 명기하고 있는데요.

-입주시에 본인 여부를 확인하기 위해 주민등록증 등을 대조할 예정이오니 불편하시더라도 이점 널리 이해하여 주시기 바랍니다. -

-입주지정기간 만료 후 6개월간은 월 1회, 그 이후에는 매 분기마다 1회씩 본인 거주 확인을 위해 입주자 실대조사를 실시하고 전대 등의 사실이 발견되면 관련법에 따라 고발 및 퇴거 조치됨을 이해하여 주시기 바랍니다.-

실제로 입주시에 관리실에서 주민등록증을 확인하였고, 입주 후 분기별로 거주 확인을 하지 않았습니다. 이런 사실로 보면 회사측은 실입주를 확인하고자 했음을 알 수 있고 자신들의 업무를 성실히 이행하지 않았음도 알 수 있습니다.

 

5) 임대차기간이 2007년 8월 29일부터 2012년 8월 28일으로 계약이 되어 있는데, 회사측에서 임대차계약을 해지함과 동시에 2011년 2월 28일까지 퇴거를 요청하고 있습니다. 사유는 위에서 지적한 것처럼 -임대차기간이 시작된 날로부터 3개월이내 입주하지 아니한 경우(임대주택법 시행령 제26조 3항)-

회사측의 사유(주민등록전입)로 현재 살고 있는 임대인을 2개월 이내에 퇴거를 할 수 있는지요?

 

이런 상황에서 임대인이 할 수 있는 방법은 무엇이 있는지요?

 

자세한 답변을 부탁드립니다. 감사합니다.


 

 

임대아파트, 임차인에 대한 질의 및 해결 방안 제시

작성자: 거제시의회 의원 이행규

작성일: 2011.01.06


1. 임대주택의 임대계약과 관련한 법률

 

1) 임대주택법:

제27조(임대차계약의 갱신거절 등) ① 임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.


② 임대주택에 거주 중인 임차인은 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 해당 임대주택 임대사업자와의 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.


2) 임대주택법 시행령:

제26조(임대차계약의 갱신거절 등) ① 법 제27조제1항에서 "대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2008.11.26, 2010.3.26>


1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우

2. 법 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우

3. 임대차기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

4의2. 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우

5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우

6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

7. 「주택법」 제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당 임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외한다.

8. 법 제32조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

9. 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우

10. 임차인이 법 제32조제5항에 따른 분양전환신청기간 이내에 분양전환신청을 하지 않는 경우

② 법 제27조제2항에서 "대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.  <개정 2010.3.26>

1. 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우

2. 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 아니한 경우

3. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대·복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우

4. 임대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우

5. 임대사업자가 법 제32조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

6. 임대사업자가 임대차계약 체결 후 또는 보증기간 만료 후 1개월 이내에 법 제17조에 따른 임대보증금에 관한 보증에 가입하지 않는 경우

③ 분납임대주택의 임대사업자는 법 제27조에 따라 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 기준에 따라 산정된 반환금을 임차인에게 지급하여야 한다.  <신설 2008.11.26>


2. 임대주택의 분양 전환과 관련한 법률

1) 입대주택법

제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.  <개정 2009.3.25>

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도 등으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.  <개정 2009.12.29>

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.

④ 시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.  <개정 2009.12.29>

⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.

⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수 ·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.

⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


2) 임대주택법 시행령

제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.  <개정 2008.11.26, 2009.6.25, 2009.9.21, 2009.12.16>

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

            

제22조(건설임대주택의 우선 분양전환 등) ① 법 제21조제2항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택인 경우를 말한다.

② 법 제21조제5항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3조제2항에 해당하는 경우를 말한다.

③ 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택(이하 "분납임대주택"이라 한다)의 경우에는 임대사업자가 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부(이하 "분납금"이라 한다)를 미리 받을 수 있다.  <신설 2008.11.26, 2009.9.21>

④ 제3항에 따른 분양전환금의 분납 기준 및 분납 방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.  <신설 2008.11.26>


3. 질의에 대한 답변

- 상기법률에 근거하면 임대사업자가 임차인에게 임대하기로 하고 계약금과 중도금과 입주금을 지급하였다면 입주와 관계없이 그 계약은 성립이 된 것으로 보아야 한다. 건설임대주택이나 주택법 제16조에 의하여 지어진 공공건설임대아파트의 경우에는 임대주택법 제 27조, 임대주택법시행령 제 26조에서 정한 임차인이 될 수 없는 사람으로 확인되면 임대차 계약을 갱신(발견당시 취소)을 거절할 수 있다. 이때 임차인이 임대사업자에게도 갱신을 거절할 수 있는 권리는 동일하다.(임대임의 의무사항을 위반 했을 경우: 임차인이 계약을 해지 할 수 있도록 하고 있음. 임대주택법 제 27조 2항)


- 여기서 주택법 제 16조에서 규정한 공공임대 아파트는 전용면적85㎡이하로서 국민주택으로 서민주택임으로 국가에서 서민들의 내집마련의 기회 제공을 도모하기 위해 국가나 지방차치단체가 서민들의 주택을 공급하기 위해 노력해야 하나 민간 사업자를 통하여 건설하게끔 하여 공급함으로 그 자격을 국가의 법률로 정한 것이다. 그러나 85㎡ 이상의 아파트에 대하여는 건설사업자가 그 조건을 정할 수 있게 하였다.(시행령 제22조 1항에 따라 임대차 계약서(표준계약서)의 내용에 따라 달라질 수 있으나 보편적으로 보면 동일함.),(주택의 규모가 전용면적85㎡이상이라면 임대계약서 확인바람)


- 질의와 문제의 핵심은 분양과 관련한 것으로 보아 전입을 지정한 입주기간 내 하지 않았다는 이유로 분양전환을 거절(취소)하는 것은 법률의 오해 해석라고 보아야 할 것임.


- 전입과 사실상의 입주(거주)와는 법리적 유근해석으로는 사실상 주거를 하면서 전입을 하지 않은 것은 주민등록법을 위반한 것으로 주민등록법상의 말소 대상이 되는 것이나 관할행정기관에서 말소할 것인지 말 것인지는 행정기관의 몫이라는 것입니다. 임대주택 법상의 입주(주거)는 임대차 계약을 한 임차인이 사실상 주거하여 살고 있는지? 아니면 계약은 임차인 하고 타인(불법전대인)이 살고 있었느냐? 하는 문제로서 별개이다.


- 임차인이 전입을 하고 확정일자를 받는 것은 임대사업자가 부도나 도산, 파산 등에 임차인의 대항권의 보호를 위해 민법상의 조치이고,(필요에 따라 전세권을 설정하기도 함.)


- 사실상 실제 거주를 하였다면, 분양전환에 있어 우선대상자가 당연히 되는 것이다.(전화, 임대료납부, 전기세 납부, 관리소의 실사 등으로 증명할 수 있을 것임.) 따라서 임대주택법 제 21조 1항 각호에 의거 분양해야한다.(임대사업자의 의무조항)


- 대개 분양전환에 있어 분양가 협상을 입주자 대표자회의(분양대책위 등)에서 임대사업자와 협상을 통하여 분양가를 결정하고 임대사업자가 분양승인신청에 의하여 행정기관으로 승인을 득하는 것이 통상적인 관행이나 입주자 대표자회의와 협상이 이루어 지지 못해 임대사업자의 일방적 분양승인 신청으로 분양승인이 결정되었을 때 입주자들이 반드시 분양전환을 받지 못하겠다고 한다. 이때 임대사업자가 할 수 있는 조치가 동법 제 21조 7항 이다. 물론, 입자대표자회의가 분양전환을 받기로 한 경우와 관할 행정청에서 분양가를 산정하도록 하고 있음으로 임대사업자의 분양전환가격보다 낮게 산정하여 분양전환 승인을 한 경우에 임대 사업자가 분양전환을 하지 못하겠다고 할 경우에 임차인들이 할 수 있는 조치는 동법 제 21조 8항에 해당된다.


4. 대응방안

- 상기 법률과 답변서를 참조하여 분양전환 요구를 임대사업자에게 내용증명을 발송하면서 이문제로 인하여 발생된 경제적, 정신적 피해가 임대사업자에게 있음을 고지하고 법적 대응을 할 것임을 밝임.(물론 법적 대응비용도 임대사업자가 부담할 것임을 고지 할 것.)

- 입주자 대표자회의에서 공식적인 대응이 있어야 할 것임.(분양전환 동의(합의)서 동본), 합의서 내용 검토: 1) 분양전환 대상자에 대한 언급사항, 2) 입주를 희망하는 자(세대)나, 대표자회의에 가입된 세대 등.....

- 관할 행정에 분양전환을 거부하는 임대사업자에게 행정지도 또는 임대사업자 등록허가 취소를 해 달라는 진정서 제출(시, 군, 구청 과 의회 등)

- 이렇게 해도 응하지 않으면 법에서 정한 6개월을 기다릴 수 없음으로 3개월이 지나면 변호사와 상의 소송 전개필요(소송이 3개월 정도 걸리게 됨으로)


이상과 같이 검토 및 민원해결 경험담을 전합니다.

 

2011. 01.06

거제시의회 의원 이행규 올림

[[two원대디]08]

거의 동일한 내용이라 비슷한 수순으로 진행중입니다.
1.협의회 구성
2.대구도시공사에 대한 공문에 대한 내용증명 발송(개인적) 양식드렸고요.
3.행정관청에 질의 & 답변서 받아 -> 대구도시공사 전달
4.법률적으로 변호사에게 질의하여 대응방안 만들고 있음.

[210동 (두루뭉실)]

노고에 깊은 감사 드립니다. 좋은 결과를 기대하며 ......

[곰돌이]

대책위 간부님들 너무 고생 많습니다...
화이팅!!!