유동인구로 파악하는 상권, 상권의 구매력으로 파악하는 상권

[미다스]

일본 이온그룹의 편의점 매출 예측 방식은 출점 예정지를 중심으로 4개 지역으로 나누고 4개 지역(그리드 ; Grid 이라 함)의 세대수를 측정하고 하루종일 죽치고 앉아 유동인구를 조사하여 통과율을 계산하여 매출을 측정하는 방식이다.  말이 어렵지 쉽게 말해 상권 내 총인구 중 몇명 지나가는데, 이중 대략 5~10% 정도가 내점하여 매출을 올려줄 것이라는 방식이다.

<이온그룹 통과율 base 매출 산정 방식 예>

딱 보면 참 쉬운 방식이고, 쉬운 만큼 참 지지리도 예측이 빗나가는 방식이다.

여러분은 소매점의 매출이 어떻게 해서 일어나는 것이라고 생각하나.  매출의 구성은 아래 둘 중 어느것이 맞다고 생각하나.

1. 일매출 = 하루 유동인구 X 내점율 X 객단가(손님이 한번에 와서 구매를 하는 금액의 크기)

2. 일매출 = (하루 유동인구 X 내점율 X 객단가) + (집구석에 누워있다 쓰레빠신고 나와 사가는 사람 매출, 상권 조사 때 유동인구에는 드러나지 않음)

당연히 2의 방식이 훨씬 정확하다.  2의 괄호안 집구석~~ 이란 표현이 보통 목적구매라고 하고 이런 경우 유동인구를 조사할 때는 나타나지 않지만 점포 오픈을 하고 나면 찾아와서 사가는 고객으로 생각하면 맞다.   쉽게 말해 오피스텔 1층에 편의점을 들여다 보니 다들 차를 갖고 다녀서 유동인구수는 거의 없는데, 거주하는 사람들이 생활하던 중 먹거리나 생필품을 사러 와 매출이 어느 정도 있는 경우가 그런 경우다.

우리같은 경매 투자자들도 이러한 관점에서 물건을 검색하고 유동인구는 많아 좋아뵈지만 주의해야할 물건, 유동인구는 없지만 알토란 같은 물건을 가려내는 요령을 길러야한다.

그러려면 유동인구가 매출의 주를 이루는 입지인지,  쓰레빠신고 올 고객 (= 상권 내 잠재 구매력)이 주가 되는 상권인지 가려내야 하고 주 고객층이 있는 곳에 인접한 점포인지, 아니면 사람은 뻔질나게 다니는데 돈이 되는 고객은 뒷골목에서 끊겨 먹는지 가려낼 수 있어야 한다.

다음의 동일한 상권 내 2개의 입지를 살펴보자.

1. 대로변 4거리 코너 점포

사거리 횡당보도 2개를 낀 코너에 시계성도 좋고 차량도 많이 다녀 사람도 차량도 죄다 고객으로 끌 수있을 것으로 보인다.  진짜 그럴까? 

다음을 보자.

2. 대로변에서 한 골목 들어와 이면 코너

이 골목 양쪽 코너는 위와 비교하면 어떤가? 차량의 수는 확 줄었지만 먼가 상권이 살아있는 느낌이 올 것이다. 

왜 그럴까? 

스카이뷰 지도를 보고 일명 쓰레빠 인구가 어디서 더 쉽게 구매를 할지 살펴보자.  그러면 어디 건물을 사는 것이 좋은지, 어디 나온 경매물건을 사는 것이 좋은지 감이 잡힌다.

①이 위 1번 대로변 사거리 코너 점포이며 ②의 위치가  ①의 대로변에서 한골목 안쪽으로 들어온 입지이다.

해당 필지의 개별지 공시지가는 어떠하겠는가? 

①은 ㎡ 당 304만원인데, ②는 ㎡ 당 272만원에 불과하다.  10% 정도 차이라고 보이나? 아니다.  경매에 부쳐지면 건물의 양 지번에 건물의 상태가 동일하다고 보았을 때 감정가는 토지가격을 20% 이상 차이나게 매기게 돼 있다.  (감정평가 방식까진 기술하지 않음. 그거까지 하면 난 날샌다...T.T)

어쨌거나 세금 징수의 기준이 되는 개별지 공시지가도 ①이 더 비싸다.  즉, 나라도 ①이 더 좋은 입지라고 판단한 것이다.

그렇다면 상권은 어디가 더 좋겠는가?

노란색으로 둘러친 곳이 주 구매력이 있는 곳이다.  그런데 그곳 사람들이 과연 생필품을 사러 굳이 대로변까지 나갈 일이 있을까?  붉은색 화살표 방향으로 나가면 대로까지 가지 않아도 이미 상권이 형성되어 있다. 거기다 버스 정류소까지 이쪽으로 나 있다.  굳이 무얼 사러 ①로 나갈 일이 거의 없다.  이른바 쓰레빠 고객은 ①로 갈 일이 없다는 것이다. ①의 입장에선 뒷골목에 거의 끊겨 먹는 경우이다.

그렇다면 쓰레빠 매출과 유동인구의 내점에 이한 매출의 차이는 얼마나 될까?

우리가 가정을 한번 해보자. 

내가 버스를 기다리거나 직장이나 학교를 출퇴근(등하교)를 하면서 소매점에 들러 물건을 구매한다면 무얼하는지.  보통 음료수 하나에 담배한갑 정도일 것이다.  보통 봉지에 넣을 만큼 사지는 않는다.  즉, 객단가가 떨어진다는 의미이다.

반면 집에 있다 쓰레빠차림에 사러 갈때는?

이른바 장보기 구매가 많다.  돈 만원은 쉽게 쓰고 봉지에 이것저것 담아오게 십상이다.  즉, 객단가가 높다는 말이다.

당연히 비슷한 업종이 있다면 ②의 입지가 더 장사가 잘 될것이다. 

①의 입지가 영업이 잘되려면 뒤편 노란색으로 둘러친 곳의 구매력이 적어서 ②의 입지에 경쟁점이 들어서지 않아야 한다.  그러려면노란색으로 둘러친 상권의 규모가 다세대주택이나 아파트라면 400세대 미만이어야 하고, 오피스텔이나 원룸 단지라면 300세대 미만이어야 한다.   그런데 위 상권의 경우는 아래 큰 동그라미만 3,391세대다.  물론 동선이 저 붉은 선만 있는 것은 아니지만 충분히 경쟁점이 잠재 구매력에 더 가까운 곳에 생길만한 규모이다.

①의 입지가 빛을 발하려면 아주 광역 상권을 가지는 은행이나 전시장이 입점 할 수 있어야 하는데, 그러려면 주변에 어느정도 오피스가도 형성이 되고 유동인구도 저기보다 훨씬 더 있어야 한다.  가시성만 좋지 나머지는 하나도 갖추지 못한 입지이다. 

(그런데도 롯데의 편의점이 장사를 하는데, 나는 저 점포의 임대료도 알고 매출도 아는데, 좀 안스럽다.)

유동인구로 상권을 파악하고 유동인구만으로도 좋은 상권이라 평하려면 유동인구가 하루 20,000명은 되어야 한다.

하루에 출근, 퇴근, 점심, 오후 등으로 시간을 나누어 15분 가량 유동인구를 측정하고 나머지 시간을 곱하여 하루 유동인구를 추정해 보면 된다.  내 기억으로 병점역 우체국 앞이 20,000명이 넘었던 것으로 기억하는데 그곳에 오픈한 GS25의 매출이 경쟁점과 나눠먹기를 하고 겨우 기본매출을 약간 상회하는 정도이다.   하루 유동인구 1,000명도 되지 않는 수원 권선구 권선동 미래사랑 오피스텔 1층의 GS25 25가 병점역 점포보다 대략 1.5배 매출을 보이는 것은 이른바 쓰레빠 매출이 많기 때문이다.

잠재 구매력을 보고 입점하려하거나 경매 나온 물건이 있다면 해당 업종에게 필요한 세대수나 구매력을 갖추었는지 세어보면 된다.  이러한 방식으로 접근한 매출은 오차범위가 좁다.  쓰레빠는 배신하지 않는다.

옥탑방보보스 소개

- 본명 및 거주지 : 김종율 / 경기 용인시 신갈역 인근

- 아주대학교 경영학과 졸업

- 대상그룹 입사 舊) 대상유통 편의점 사업부 점포개발본부 / 부동산 법제팀 근무

(미니스톱 편의점 점포개발, 부실자산 매각)

- 삼성테스코 홈플러스 점포개발건설 부문 근무 (홈플러스 익스프레스 수퍼 개발)

- GS리테일 편의점 사업부 점포개발부문 근무 (GS25 편의점 점포개발)

- 소셜 커머스 위메프 cafe 사업부 점포개발 팀장 역임 후 퇴사

- 상권분석, 점포개발 경력 총 12년

- 상권분석 전문가와 함께하는 상가경매 (가칭) 집필 중

[겸부지아랑]

감사합니다