주택담보대출 고정형 (혼합형)금리가 09년 이후 13년만에 7%를 돌파

[불스탁®]

이젠 금리인상으로 금융주가 수혜다 이야기를 아무도 안 하죠.

NIM이 좋아지는 것보다, 주택가격 하락, 기업부도 증가, 개인소득 감소, 이로 인한 경기 침체 우려가 본격적으로 반영됩니다.

미국도 모기지금리가 6%를 훌쩍 넘어서면서 급격한 부동산경기 둔화를 예고하고 있습니다.

주식, 코인에 이어 다음 주자는 부동산인가요?

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안녕하세요. 삼성증권 김재우 입니다.

주택담보대출 고정형 (혼합형)금리가 09년 이후 13년만에 7%를 돌파하였습니다.
 
NIM에 대한 기대를 얘기할 수도 있지만, 이보다는 주담대 수요 감소는 물론 소비 위축에 따른 실적 영향을 염두에 둬야 하는 시점으로 판단됩니다.

■ 주담대 고정형 금리 7% 돌파

주담대 고정형 (혼합형)금리는 4.33%~7.07%로 09년 이후 13년만에 7%를 돌파했습니다. 

이유는 해당 대출의 기준 금리인 금융채 5년물 금리가 12년 4월 이후 10년 2개월만에 4%를 넘었기 때문입니다.

■ 주담대 금리 추가 상승 가능

주담대 금리 상승세는 당분간 이어질 전망입니다. FED와 한은 모두 추가적인 금리 인상에 나설 가능성이 높기 때문입니다. 

즉, 중앙은행의 금리 인상으로 금융채 금리가 상승하면, 이를 반영하여 주담대 금리가 다시 오르게 될 가능성이 높습니다. 

■ 미국도 모기지 금리 급등

사실 이러한 현상은 비단 우리나라만의 이슈는 아닙니다. FED가 자이언트 스텝을 단행한 미국도 모기지 금리 급등이 현실화되고 있는데요. 

미국의 30년 만기 모기지 고정금리는 16일 기준 5.78%로 08년 11월 이후 최고치를 기록했습니다. 
이는 지난 주대비 한 주만에 55bp 상승한 것이며, 주간 상승폭으로 1987년 이후 최대라고 합니다.

■ 미국은 주택 경기 조정 우려 본격화

모기지 금리 급등에 따른 주택 경기 조정에 대한 우려가 본격화되고 있습니다. 

일례로, 지난 화요일, 미국의 부동산 중개 업체인 Redfin과 Compass는 각각 8%와 10%의 인력 구조조정을 발표했습니다.
 
그간 주택 가격이 빠르게 상승한 가운데, 모기지 금리의 급등이 동반되며 주택 구매 수요 감소 추세가 더욱 가속화될 수 있다는 이유에서입니다.

■ 소비 위축에 대한 우려까지 점증

주담대 혹은 모기지 금리의 상승은 주택경기를 넘어 소비까지도 영향을 미치게 되는데요. 

WSJ에 따르면, 지난 5월 미국 중간가격에 주택을 구입한 가구는 1년 전에 비해 매월 모기지 비용을 740달러, 즉 96만원 가량 더 내야 하는 것으로 보도한 바 있습니다. 그만큼 소비 여력이 줄어드는 것이죠.

한국은 가구 자산 중 부동산 비중이 높은 만큼, 이자비용 증가에 더해 자산가격 하락으로 인한 Negative Wealth Effect에 따른 영향까지도 우려되는 상황입니다.

■ 은행 실적에 대한 눈높이 조정은 불가피하지만, 극단적인 실적 훼손 가능성은 낮을 전망

결국, 이례적인 실적 개선을 보여온 은행 또한 이러한 상황에서 시차를 두고 실적이 부정적 영향을 받을 수 밖에 없다는 점은 고려가 필요합니다.

다만, 지난 수 차례의 금융위기 때와는 은행들의 체력이 크게 개선되며 극단적인 펀더멘털 훼손의 가능성이 과거 대비 낮아진 점 또한 고려할 필요가 있습니다.

은행들의 자본비율은 글로벌 금융위기에 비해 두 배 수준으로 개선되었고, 
연이은 부동산 규제로 주담대 LTV는 40% 수준에 머물고 있으며, 
코로나19 이후 은행들은 대규모 충당금을 적립해 왔기 때문입니다.

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