미국 경제학자들이 2024년에 예상했던 주택 붐은 실패였다

[이매진]

미국 경제학자들이 2024년에 예상했던 주택 붐은 실패였다

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The Housing Boom Economists Expected in 2024, Was a Bust

2024년 10월 26일

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오전 11시 6분

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38개의 댓글경제학자들이 2024년에 예상한 주택 붐은 실패였다

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경제학

널리 퍼진 이론(이 코너에서는 아님)은 Fed가 금리를 인하하고, 모기지 금리가 떨어지고, 그것이 기존 주택 판매를 자극할 것이라는 것입니다. 무슨 일이 일어났을까요?

그렇지 않은 주택 시장 반전

월스트리트 저널은 올해 주택 시장 회복이 시작되기도 전에 끝났다고 보도했습니다.

부동산 업계는 2024년이 모기지 금리가 하락하고 주택 매매가 증가하는 회복의 해가 되기를 바랐습니다. 모기지 금리는 여름에 하락했고 9월에 6%로 이동하면서 2년 만에 최저치를 기록했습니다.

하지만 매수자들은 계속 주저했습니다. 그들은 비싼 주택 가격과 낮은 재고에 겁을 먹었습니다. 2년 만에 최저치에도 불구하고 금리는 여전히 많은 매수자들에게 너무 높았고, 이제 거의 3개월 만에 최고 수준으로 회복되었습니다.

현재 기존 주택 판매는 1995년 이후 2년 연속 최악의 한 해를 향해 나아가고 있다고 National Association of Realtors가 밝혔습니다. 올해의 판매가 작년 수준을 약간 넘더라도, 90년대 중반 이래 최악의 2년을 향해 나아가고 있습니다. 당시 미국의 인구는 상당히 적었습니다.

피닉스 지역의 부동산 중개인 니콜 더들리는 "사람들은 꼭 필요할 때만 이사를 가요."라고 말했습니다. "우리는 일주일 동안 내방을 하지 않을 겁니다. 작년에 비하면 긴 시간입니다."

파웰의 코멘트

"주택의 진짜 문제는 주택이 충분하지 않았고 앞으로도 계속 부족할 것이라는 것입니다. 그리고 이것은 Fed가 실제로 고칠 수 있는 것이 아닙니다."라고 Powell은 말했습니다.

저는 Fed가 주택을 고칠 수 없다는 데 동의합니다. 하지만 Fed는 확실히 주택을 망가뜨렸습니다. Powell은 이 문제를 전혀 이해하지 못합니다.

고전적 의미에서 주택이 부족한 것은 아닙니다. 진짜 문제는 사람들이 지불할 수 있는 주택이 부족하다는 것입니다. Fed가 거품을 터뜨리는 인플레이션이라는 끔찍한 혼합물로 주택 시장을 망가뜨렸기 때문입니다.

움직이는 타겟 트리펙타

존 번스 리서치 앤 컨설팅에 따르면, 9월에 1,000명이 넘는 주택 소유자와 임차인을 대상으로 실시한 설문 조사에서 70%가 자신이 받아들일 수 있는 최고 주택담보대출 금리를 5.49% 이하로 답했습니다.

저는 그 반응을 전혀 의심하지 않습니다. 하지만 그것은 단순히 낮은 요금의 문제가 아닙니다.

이는 낮은 금리, 낮은 가격, 그리고 견고한 경제 기반을 의미합니다.

모기지 금리는 8%에서 6.11%로 떨어졌습니다. 주택에 미치는 영향은 전혀 없었습니다.

기존 주택 판매

2024년 1월에 잠깐 반등이 있었습니다. 하지만 2023년 1월과 2022년 1월에도 반등이 있었습니다. 계절 조정에 뭔가 잘못된 게 있는 것 같습니다.

그럼에도 불구하고 주택담보대출 금리는 2024년 내내 하락세를 이어갔지만 매매 건수는 1년 전 수준이었습니다.

중간 가격

전국 부동산업자 협회는 기존 주택 매매 중간 가격이 2023년 9월부터 3.0% 상승하여 404,500달러에 달했으며, 이는 15개월 연속으로 전년 대비 가격이 상승한 것이라고 밝혔습니다. 미국 4개 지역 모두 가격이 상승했습니다 .

신규 구매자는 9월에 전체 매출의 26%를 차지했습니다. 이는 2024년 8월과 2021년 11월의 역대 최저치와 동일합니다.

중간 가격은 계속해서 오르고 있는데, 이는 점점 더 적은 주택에 대한 것입니다.

케이스-쉴러 주택 가격의 또 다른 최고 기록

최근 발표된 케이스-쉴러 전국 및 10개 도시 주택 가격 지수가 7월에 새로운 최고치를 기록했습니다.

7월까지 Case-Shiller 주택 가격 지수와 BLS CPI 측정치, Mish 차트

9월 28일, 저는 Case-Shiller 주택 가격에 대한 또 다른 최고 기록을 보고했습니다.

팬데믹 이전의 케이스-쉴러 국가 지수는 370.9였습니다. 지금은 553.1입니다.

주택 가격은 5년도 채 안 되는 기간에 49% 상승했습니다. 그리고 Fed QE 마법 덕분에 사람들은 3.0% 또는 그 이하의 금리로 모기지를 재융자할 수 있었고 실제로 그렇게 했습니다.

그것은 매달 재융자한 모든 사람에게 여분의 돈을 넣었습니다. 여분의 돈은 인플레이션을 부추겼습니다.

1988년 15만 달러짜리 집이 지금은 70만 7500달러입니다. 연방준비제도이사회(Fed)에 감사드립니다.

2024년 8월 10일 Case-Shiller 반복 판매 데이터를 사용하여  1988년에 150,000달러였던 주택이 지금은 707,500달러가 되었다는 사실을 확인했습니다.

이건 전적으로 Fed가 만든 엉망진창입니다. 그리고 Fed와 경제학자들이 주택 가격을 인플레이션으로 계산하지 않을 때 일어나는 일입니다.

그리고 지금은?

이제 Fed는 자신이 만든 문제를 고칠 수 없다고 말한다. 문제를 만들었다는 걸 인정하기만 하면.

그리고 NAR의 수석 경제학자 응원단장인 로렌스 윤은 매출 부진의 원인을 선거 탓으로 돌렸습니다.

토론을 위해 NAR 응원단장이 기존 주택 판매 부진에 대해 선거 탓을 돌림을 참조하십시오.

마지막으로, 똑똑한 독자라면 제가 판매를 저해하는 세 가지 요소 중 두 가지만 논의했다는 것을 알아차릴 것입니다.

세 가지 요소는 가격, 모기지, 금리, 경제였습니다. 후자로 마무리해 보겠습니다.

2024년 10월 22일: 15만 달러 이상을 버는 가구의 20%가 월급을 받고 월급을 받습니다.

연준은 주택 시장을 심하게 왜곡했으며, 해결책은 보이지 않습니다. 

10월 23일: Fed Beige Book은 12개 지역 중 3개만 성장하고 3개는 감소한다고 표시

Fed Beige Book은 12개 지역 보고서 중 6개에서 대체로 안정적인 경제를 보여줍니다. "안정적"은 수년 만에 최악의 Beige Book의 맥락에서 나온 것입니다.

10월 24일: 계속 실업 신청 건수가 2021년 11월 13일 이후 가장 높음

계속된 청구는 나빠 보인다. 하지만 그것은 그림의 일부일 뿐이다. 전체 그림은 경기 침체를 시사한다.

스트라이크 3개입니다. 가격은 더 많은 판매를 뒷받침하지 않습니다. 모기지 금리는 더 많은 판매를 뒷받침하지 않습니다. 그리고 경제는 더 많은 판매를 뒷받침하지 않습니다.

연방준비제도를 종식시키다

저는 Fed를 종식시키자는 주장을 했다고 믿습니다. 오히려 Fed가 스스로에 대한 주장을 했습니다.

이 아이디어는 최근 일련의 게시물에서 이 블로그와 미제스 연구소의 토론 초점이었습니다.

 Fed의 종식 또는 통제에 대한 아이디어와 대안에 대한 논의는 Fed "불장난" 2부, 누가 경기 순환을 시작할까?를 참조하세요  .