가락시영 재건축조합 분담금 발표하다

[다튜라]

가락시영 재건축 조합에서 발표한 개략분담금에 대해서...

참.. 어렵다. 가락시영 재건축조합에서 드디어 발표를 했는데...

조합원들에게는 정말로 폭탄이라고 표현을 할수 밖에 없을 지경이 된것이라고 보여진다.

왜일까?

일단 서울시에서 발표한 개략분담금 보다도 더 악조건으로 파악이 되고 있으며, 현재 가락시영 재건축 시공사 측에서 이야기하는 평형당2200만(일반분양가)으로 하게될 경우 가락시영 재건축 조합원에게는 더욱더 큰 부담감을 작용할 가능성이 높다고 하겠다.

결국... 일반분양가와 현재 조합에서 발표한 자료를 놓고 보더라도...

조합원 분양권을 지금의 매매시세로 매수하게 된다면 일반분양가대비 적게는 - 2000 ~3000만원 정도 크게는 - 5000 ~ -9000만원정도 가격역전 현상이 나타나게 된다고 하겠다. 하지만, 이것마저도 사업시행을 하면서 그 분담금 가책정금액이 바뀔수 있다고 하니 참으로 가락시영 재건축 조합의 경우 어렵다고 하겠다.

그래서일까? 벌써 가락시영 재건축에는 매수문의가 끊겨있고, 발표이전 시세대비 적게는 500 ~ 1000만원 많게는 2000만원이상 매도가격이 빠지고 있다고 한다.

서울시에서 발표한 추정분담금 예상표

가락시영 재건축조합에서 발표한 추정분담금표

왜일까?

가락시영 재건축에서 나타나는 분담금이 이렇게 폭탄성으로 나오게 되는 이유는? 몇가지 이유가 있겠지만... 그만큼 부동산 시장이 살아나지 못하는 것이 가장큰 이유라고 하겠다.

정리해보자...

첫째, 가락시영 재건축의 경우 소송으로 인해서 조합이 한번정도 무너졌다가 재추진하면서 발생했던 사업비가 늘어났기 때문이다. 그만큼 조합집행부가 똑똑하고, 청렴해야만 재건축의 진행에 있어서 무리없이 진행이 될수 있다는 것이다.

둘째, 가장 큰 이유가 되겠지만... 가락시영 재건축의 경우 선이주에 따른 사업비 부담이 너무크게 작용을 했다고 보겠다. 소문이기는 하지만... 현재 선이주 및 이주에 따른 이자비용만 매월 수십억원이 나온다고 하니... 사업비 부담으로 가중되었다고 하겠다. 아마도... 이것이 가장 크게 작용을 했으리라 생각해본다.

따라서, 둔촌주공 재건축의 경우 그 어떤일이 있어도 선이주를 하면서 무리한 사업진행은 해서는 안될것이다. 이것이 조합원 모두에게 비용부담이 되기 때문이다. 일단, 둔촌주공 재건축과 가락시영 재건축의 차이점이 이부분에서 많은 차이가 나타난다고 하겠다.

셋째, 가락시영 재건축 조합 반대편인 비대위측에서 나왔던 이야기부분이 어느정도 타당성이 있다는 것이다. 그만큼 조합집행부에서는 비대위에서 나오는 이야기에 대해서 충분한 논의와 타협 그리고, 합의를 통해서 최대한 신속하게 처리를 했어야 했지만... 이번 개략분담금 발표로 인해서 가락시영 재건축 내부적으로 관리처분까지 수많은 진통이 예상된다고 하겠다.

더불어... 현재 가락시영 재건축조합에서 발표한 분담금 데이터는 다시 바뀔 확율이 높다고 하겠다. 이유는 간단하다. 시공사측에서는 일반분양가 자체를 평형당 2200 ~ 2250만 정도로 생각을 하고 있고, 가락시영 재건축 조합측에서는 평형당 2600만 정도로 생각을 하고 있기 때문이다. 시공사측과 가락시영 재건축 조합의 눈높이가 차이가 있기 때문에... 이부분의 협상과정에서 다시끔 추가적으로 분담금 변화가 생길 여지가 크다고 하겠다.

에효~~~ 너무 안좋은 이야기만 썼나요?

이번에는 가격부분을 전환을 해서 가락시영 재건축의 레벨적인 평가를 해보자.

가락시영 재건축의 경우 잠실권 신규아파트와 비교를 했을때, 지역적인 레벨이 약간 낮게보기 때문에

리센츠나 레이크 팰리스대비 0.9 정도의 매매시세 정도로 보면 맞지 않을까 싶다.

그렇게 본다면...

리센츠 3X평형대 기준가격은 9.5~9.8억 정도로 보면

가락시영 재건축 3X평형대 매매 형성가격은 8.5~8.8억 정도가 맞지 않을까 싶다.(물론, 이것은 개인적인 생각이기 때문에 참고만 하셨으면 좋겠습니다.^^)

자~~~ 보자보자...

가락시영 재건축 조합 분담금 발표전 2차 13평형의 매매가격은 약 6억원정도였다.

여기에 위의 기준표대로 2400만원이라고 가정을 한다면...

2차 13평형-> 33평형 분양받았을 경우

: 매매시세 (6억원) + 가락시영 재건축 조합 분담금(1.54억 ~ 2.72억) = 7.54억 ~ 8.72억

일반분양가 평형당 2400만으로 했을 경우

: 2400만 X 33평형 = 7.92억

이렇게 정리를 해볼수가 있겠다. 결국... 마이너스 프리미엄의 행보가 당분간은 유지된다고 하겠다.

여기에 취득비용 + 금융비용 + 기타 부대비용을 더한다면... 가락시영 재건축 조합원분을 현재의 가격대로 매수했을 경우 과연 남는것이 있을까? 일반적으로 조합원 분양가가 일반분양가 보다 85 ~90%정도의 선을 유지해야 그나마 조합원을 매수하겠다라는 의사타진이 될텐데 말이다.

흠~~ 이래저래... 당분간 가락시영 재건축의 경우 풍파가 한번 몰아치지 않을까? 생각해본다.

마지막으로...

둔촌주공 재건축조합의 경우 아직까지 그나마 정상적으로 진행이 되고 있다고 하겠다. 왜냐하면... 아직까지 사업비를 사용한것 말고는 없기 때문이다. 물론... 방만한 경영을 한다고 여기저기 이야기는 나오고 있지만... 그나마 가락시영 재건축을 볼때 다행이라고 하겠다. 더불어 가락시영 재건축상황을 '타산지석'삼아 앞으로의 추진하는 과정에 있어서 꼭!!! 생각을 해야할 부분이 될것이다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공 재건축 문의 상담 : 대일부동산(02-484-7474) 

[Jackie]

가락시영을 사려고 2년전에 갔는데 추가부담이 많을 것 같아 방향을 틀었는데 제 생각이 맞았네요~

[다튜라]

이미 수년전부터 저는 가락시영 재건축에 투자를 하시는 분들께는

관리처분 총회이후 분담금 확인후에 접근을 해도 늦지 않을것이라고 일관되게 설명을 드렸었습니다.... ^^;

[베어즈]

가락은 투자가치 0 깡이 아니라 - 2개 입니다.