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「전월세신고제, 계약갱신청구권, 임대료증액 제한 – 위헌인가?」
부동산임대차3법과 관련하여
전월세신고제와 계약갱신청구권과
임대료증액 제한이 시행되고 있고 또 시행예정입니다.
전월세신고는 실제 거래한 금액을 신고하라는 것이고,
계약갱신청구권은 주택임대차에서 임대기간이
기존2년에서 2년을 연장하는 청구를 임차인이 요구할 경우
임대인은 이에 응해야 한다는 것입니다.
또 계약갱신을 요구가 있을 때는 임대료를 5%로 제한 것이 되겠습니다.
1. 전월세신고제
전월세신고제는 임대인의 소득이 정확히 파악되는 관계로
임대인 입장에서는 부동산임대소득이 노출되는 결과로 임대인입장에서는
그리 반가운 게 아닐 것으로 보입니다.
그렇지만 임차인입장에는
소득세신고와 관련하여 경비처리를 하지 못하게 되므로
임대인과 임차인 간의 관계를 놓고 보면
임차인의 입장을 전혀 고려하지 않는 처사라는 것은 틀림없을 것입니다.
또 급여생활자에 대해 유리지갑이라는 말이 있습니다.
급여생활자는 소득세신고와 관련하여 원천징수를 하기 때문에
더하거나 빼거나 할 수 없었기에
자영업자와의 형평성을 놓고 많은 불만이 있어 왔습니다.
이러한 형평성 문제에 대해
전월세신고제를 반대하는 사람은 그 논지를 분명히 밝혀야 되겠지만
굳이 밝히고 싶지 않고 실거래금액을 허위로 누락하여
신고한다 해도 세금징수와 관련하여 방법이 없는 것도 아닙니다.
판례는 “부동산임대소득의 계산시 건물에 대한
간주임대료의 산정과 감가상각비의 계상에 있어서,
토지와 건물에 대한 취득가액의 총액은 알 수 있으나
토지와 건물의 취득가액의 구분이 되어 있지 않은 경우에
그 구분은 그 비율이 현저하게 불합리하다고 볼 특별한 사정이 없는 이상
토지와 건물의 기준시가에 의한 가액에 비례하여
안분계산하는 방식으로 하는 것이 합리적이라고 할 것이다
(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000두10274 판결).” 고 합니다.
부동산을 거래할 때는
토지와 건물의 가격을 분리해서 거래해야 하는데
이를 분리하지 않고 거래한 경우에 ‘기준시가’에 의한 가액을
안분계산하는 방식으로 간주임대료를 산정해도 된다는 것이 되겠습니다.
그밖에 전월세신고금액이 주변시세와 불합리할 정도로 편차가 있다고 한다면
주변시세를 조사하여 시세를 반영할 수도 있고
임차인이 월세금액을 홈텍스에 바로 신고해도 되는 방법을 두고 있기 때문에
임대인이 이를 거부할 방안이 그리 많지 않다는 것입니다.
만약 위와 같은 여러 방법을 무용지물로 만든다는 것은
적극적인 탈세행위로 봐도 무방할 것이고
그렇다면 그에 상응하는 강력한 제재가 발동하게 될 수도 있을 것으로 사료됩니다.
2. 계약갱신청구권 및 임대료증액 제한
주택이나 상가, 토지 임대차의 경우 임대인을 반드시
‘갑’이라는 의미의 ‘갑’이라고 할 수 없는 경우가 있는데,
이러한 경우로는 보증금이 10억 원 이상 되는 상가임대차도 있고
주택의 경우에도 보증금이 5억 원이 넘는 경우가 있습니다.
(최근에 보증금20억 원에 월차임 4,000만 원의 상가건물을 본적이 있음)
그렇기 때문에 임차인도 임차인으로서의 투자에 따른
리스크의 부담을 최대한 줄이려는 것은 너무도 당연한 이치라 할 것이고,
위와 같이 보증금이 고가인 임대차에 있어
2년 후 2년 연장청구권은 실익이 없을 수도 있습니다.
상기와 같이 고가의 임대차에 있어,
임대인이 2년 후 비워 달라는 조건으로 계약에 임한다면,
어느 임차인이 번거롭게 2년 후 다른 임대건물을 물색할 것을 각오하고 임차할 것이며,
특별한 사정에 의해 물색했다고 해도 또 다시 2년 후 이전해야 하는 상황이라면
계약 시부터 장기임차를 요구할 것이 분명할 것이기 때문에
임차인으로서는 애초부터 2년의 계약은 하지 않을 것입니다.
한편으로 주택과 상가건물은
주택임대차보호법과 상가건물보호법에 의해
보호되는 한도 금액이 있습니다.
주택의 경우를 보면 아래와 같습니다
시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라
우선변제를 받을 임차인은 보증금이
다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시: 1억1천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다),
세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),
안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원
4. 그 밖의 지역: 5천만원
우선변제권은 최우선변제권과 개념이 다른데
최우선변제권은 순위에 관계 없이 일정금액을 배당받을 수 있지만
우선변제권은 순위에 따라 배당이 되고
이 배당도 위 지역에서 위 금액을 초과하는
임대차의 경우에는 보호가 안 됩니다.
전월세가 있다고 한다면
그때 계산방법은 “보증금+월차임×100” 으로 산정해서
나온 금액이 위 금액을 초과한다면
우선변제권에 해당이 안 되는 것입니다.
결국 주택임대차보호법은
사회경제적으로 매우 취약한 약자를 최소한으로
국가가 강제적으로 보호하기 위한 정책으로 이해되는 부분입니다.
이러한 사정에 비추어 본다면
고가의 임대차와 취약계층의 중간 지점에 위치한
애매한 임대차의 경우에 한정되는 것임을 알 수 있겠고,
그리고 취약계약에 대해 월세를 얼마나 더 올려 받길 원하기에
데모까지 하면서 재산권침해라고 주장하는지 알다가도 모를 일입니다.
상가의 경우에도 기껏해야 보증금 5천만 원, 월차임 100만 원
전후의 생계형 영세 상인이 대부분인 현실 속에서
마치 임차인 등골이라도 빼 먹어야 하는데
그것을 국가가 가로 막고 있다는
취지의 시위로 밖에 해석이 되지 않는 부분입니다.
3. 소 론
한편 민사라고 해서 강제규정이 없는 것도 아니고
주택이 아니라 토지 임대차의 경우 지상권과 관련하여
“민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
①지상권이 소멸한 경우에
건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는
지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.”
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는
지상권자는 상당한 가액으로
전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
는 규정에 비추어 보더라도
이 보다 약한 ‘주택’의 경우에 보호의 필요성은 균형 있게
조화를 이룰 필요 또한 있다는 것입니다.
위 사안에 대한 판결례를 살펴보면
“민법 제643조는 건물 소유를 목적으로 하는
토지 임대차에서 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하고 있는바”,
“이러한 민법 제643조의 규정은 강행규정으로서
이에 반하여 임차인에게 불리하게 맺은 약정은 효력이 없다
(대법원 2015. 7. 9. 선고, 2013다43772,43789, 판결).”
“그런데 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는
그 약정 자체의 내용뿐만 아니라
약정 체결의 경위 및 그 밖의 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것인바,
그러한 판단 결과 실질적으로
임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 사정이 인정되면
위 강행규정에 저촉되지 않아 유효한 것으로 볼 것이다
(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결,
대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 등 참조).”
소론에서 본바와 같이 서로 엇갈리는 판결이 존재한다는 것은
소유권에 절대적 배타적 권리가 인정되어 있는 속성으로 인해
소유자의 권리와 임차인의 권리가 비교할 수 없을 정도로 형평성을 잃고 있다면
이 부분에 대해 임차인을 보호하고자 하는 취지가 반영된 판결이라 할 수 있습니다.
4. 결 언
따라서 위와 같은 입법취지는
아래와 같은 이념에 근본적인 취지가 있다는 것으로 이해되겠습니다.
우리 헌법 제9장 제119조에는
①대한민국의 경제질서는
개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.
②국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고,
시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며,
경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.
읽은 바와 같이 대한민국은 균형있는 국민경제의 성장 및 안정,
적정한 소득의 분배를 유지해야 하고,
시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하고
경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있습니다.
시장의 지배는 독점을 하지 말라는 것으로 이해되겠고,
경제력의 남용이 있는 곳에 규제와 조정을 통해
조화를 이룰 것을 주문하고 있습니다.
이를 통해 경제민주화를 이룰 것을 당부하고 있다는 것을 알 수 있고
이러한 노력으로 인해 국민경제의 성장과 안정,
적정한 소득의 분배를 유지해야 하는 것이
국가의 책무이자 의무라 하지 않을 수 없습니다.
이것은 국가의 책무이자 의무인 동시에
소득불평등으로 인한 사회의 양극화를 해소하고
특정한 세력에 의해 시장이 지배되고 이것이
‘경제권력화’가 되었을 경우 민주적인 방식으로 규제와 조정,
통제를 할 수 있는 권리 또한 국가는 보유하고 있다는 것이 되겠습니다.
위와 같은 국가의 책무, 의무, 권리의 실현은
우리 사회의 양극화가 극에 달한 결과 사회적 긴장감이 고조되어
자본주의와 민주주의가 근본적으로 위협을 받게 되거나
흔들릴 우려가 커질 때 국가의 붕괴를 막기 위해
원용할 수 있는 비상 안전장치라고 설명하고 있습니다.
그렇다면 위와 같은 사정을 취합해 보면
근자의 부동산임대3법은 국가와 국민경제, 소득의 분배유지,
소득의 양극화 현상으로 인한 계층 간 갈등의 고조를 해소하기 위해서
이를 조금은 구체화한 것에 다름 아니라는 데 있는 것이 분명하다 하겠습니다.
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