공인중개사법 등 해석 사례..-24-

[고은님]

1 중개보조원이 취득시 제세 감면 정보를 잘못 설명한 경우

[ 판결요지 ]

중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하, ‘공인중개사법’이라 한다)제25조 제1항 , 동법 시행령 제21조 제1항 제9호 에 따라 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류와 세율을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명해야 할 의무가 있다.

중개업자는 중개보조원으로 하여금 중개업무를 보조하도록 하였는데, 중개보조원은 2011. 12월 말일까지 잔금지급을 마칠 경우에만 취득세와 지방교육세가 한시적으로 50%씩 감면되고 이 아파트의 매매와 같이 잔금을 2012. 4. 28.에 지급하는 경우에는 감면 대상이 되지 않음에도 불구하고, 이 아파트 매매의 경우에도 취득세와 지방교육세가 50%씩 감면되어 취득가액의 2.2%라고 잘못 설명하였고,

이로 인하여 매수인들은 실제 본인들이 부담하여야 할 세금을 감안하여 이 아파트의 매수 여부를 결정할 기회나 잔금 지급기일을 2011.12월 말 이전으로 정하여 세금을 줄일 수 있는 기회를 잃어버린 채 이 사건 매매계약을 체결하게 되었다고 할 것이므로, 중개업자는 공인중개사법 제15조 제2항 , 제30조 제1항 에 따라 매수인들에게 중개보조원의 과실로 인하여 매수인들이 입은 손해(매수인들이 감면받지 못한 채 납부한 세액 상당액) 및 이에 대한지연손해금을 배상할 책임이 있다.(서울동부지법 2013.10.23. 선고 2013나2988 판결)

1 도시가스 설치에 대한 확인·설명의무의 범위

[ 판결요지 ]

부동산중개업자인 원고가 甲과 乙 사이의 부동산 매매를 중개하였는데, 위 매매 당시 원고가 위부동산에 도시가스가 설치되어 있지 아니함에도 중개대상물 확인. 설명서상 ‘난방방식 및 연료공급’란의 ‘도시가스’ 항목에 체크하였고, 이에 피고는 원고에 대하여 업무정지 3개월의 처분을 한 사안에서,

매수인 乙과 원고가 중개대상물 확인. 설명서를 작성할 당시 위 부동산에 도시가스가 설치되어 있지 않은 사실을 잘 알고 있었으나, 매도인 甲이 도시가스를 설치해주겠다고 약속하여 이를 믿고 매매계약을 체결하였던 것이고, 이에 따라 원고가 매매계약서의 특약사항 란에 ‘공사 미진한 부분은 매도인이 완벽히 마무리한다’라는 내용을 기재하고,

매도인 및 매수인의 동의하에 중개대상물 확인. 설명서상 ‘난방방식 및 연료공급’란의 도시가스 항목에 체크 표시를 하였던 사정에 비추어 볼 때, 중개업자인 원고가 매수인 乙에게 위 부동산의 가스 등 시설물의 상태에 관하여「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조 제1항의 설명의무를 소홀히 하였다고 할 수 없다. (대구지법 2014.1.24. 선고 2013구합2343 판결)

1 위반건축물에 대한 확인·설명의무의 범위

[ 판결요지 ]

중개업자는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 임차인에게 “이 사건 건물이 위반건축물이라는 점을 충분히 설명하였고, 다만 실수로 위 내용을 중개대상물 확인ㆍ설명서의 위반건축물여부 및 위반내용 란에 기재하지 못하였을 뿐이다.” 라고 주장하나, 임대차계약을 중개하면서 임차인에게 이 사건 건물이 건축물대장상 위반건축물인지 여부, 이사건 건물의 다른 임차인들의 임대차계약내용 등에 관하여 제대로 설명해주지 않았고,

위 사항들을 중개대상물 확인ㆍ설명서의 각 해당란에 기재하지도 않았으므로, 원고는 중개업자로서 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명의무를 충실히 이행하지 아니하여 공인중개사법 제25조 제1항을 위반하였다고 할 것이다.(대구지법 2014. 3. 7. 선고 2013구합3124 판결)